Mange lejere, der underskriver en lejekontrakt for deres lejlighed eller lejeaggregat, planlægger at blive fuldt ud den tid, der kræves i lejekontrakten, f.eks. et år. Men på trods af dine bedste intentioner, vil du måske (eller har brug for) at forlade, før din lejekontrakt er slut – for eksempel hvis du er studerende på Penn og kun ønsker at blive i din lejlighed i den periode, skolen er i session . Eller måske flytter du ind hos din kæreste eller kæreste. Nogle gange kan det være nødvendigt at flytte for at være tættere på dit nye job eller en ældre forælder, der har brug for din hjælp.
At forlade inden en tidsbegrænset lejekontrakt udløber uden at betale resten af huslejen under lease kaldes at bryde lejemålet. Her er en kort gennemgang af lejerrettigheder i Pennsylvania for at bryde en lejekontrakt uden yderligere ansvar for lejen.
Lejerrettigheder og ansvar ved underskrivelse af en lejekontrakt i Pennsylvania
En lejekontrakt forpligter både dig og din udlejer i en bestemt periode, normalt et år. Under en typisk lejekontrakt kan en udlejer ikke hæve lejen eller ændre andre vilkår, før lejekontrakten løber ud (medmindre lejekontrakten i sig selv giver mulighed for en ændring, såsom en lejestigning midt i lejekontrakten). En udlejer kan ikke tvinge dig til at flytte, før lejekontrakten slutter, medmindre du undlader at betale huslejen eller overtræder en anden vigtig periode, f.eks. Gentagne gange at kaste store og støjende fester. I disse tilfælde skal udlejere i Pennsylvania følge specifikke procedurer for at afslutte lejemålet. For eksempel skal din udlejer give dig ti dages varsel til at betale huslejen eller orloven (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.501 (b)), før han indleverer en udsættelse retssag. Hvis du har overtrådt lejekontrakten i mere end et år, kan din udlejer give dig en ubetinget opsigelsesvarsel, der giver dig 30 dage til at flytte. (68 Pa. Cons. Stat. Ann., § 250.501 (b)).
Lejere er lovligt forpligtet til at betale husleje for hele lejeperioden, typisk et år, uanset om du fortsætter med at bo i lejeenheden – med nogle undtagelser som følger.
Når det er berettiget at bryde en lejekontrakt i Pennsylvania
Der er nogle vigtige undtagelser fra den regel, som en lejer, der bryder en lejekontrakt, skylder lejen for hele lejeperioden. Du kan muligvis lovligt flytte ud, inden leasingperioden udløber i følgende situationer.
Du starter aktiv militærtjeneste
Hvis du går ind i aktiv militærtjeneste efter underskrivelse af en lejekontrakt, skal du har ret til at bryde lejemålet i henhold til føderal lov. (War and National Defense Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. USCA § § 501 og efterfølgende.) Du skal være en del af de “uniformerede tjenester”, som inkluderer de væbnede styrker, bestilt korps fra den nationale Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) , bestilt korps for den offentlige sundhedstjeneste og den aktiverede nationale garde. Du skal give din udlejer en skriftlig meddelelse om, at du agter at opsige din lejemål af militære årsager. Når meddelelsen er sendt eller leveret, ophører din lejemål 30 dage efter datoen lejen forfalder næste gang, selvom denne dato er flere måneder før din lejekontrakt udløber.
Udlejningsenheden er usikker eller krænker Pennsylvania sundheds- eller sikkerhedskoder
Hvis din udlejer ikke giver beboelig bolig i henhold til lokale og statslige boligkoder, ville en domstol sandsynligvis konkludere, at du er “konstruktivt udvist;” dette betyder, at udlejeren ved at levere ubeboelig bolig til alle praktiske formål har “udvist” dig, så du har intet yderligere ansvar for lejen. Pennsylvania-loven (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.206, 35 Pa. Cons Stat Ann. § 1700-1 og Pugh v. Holmes, 405 A.2d 897 (1979)) sætter specifikke krav til de procedurer, du skal følge, før du flytter ud på grund af et stort reparationsproblem. Problemet skal være virkelig alvorligt, såsom mangel på varme eller anden vigtig service.
Din udlejer chikanerer dig eller krænker dine rettigheder til privatlivets fred
Pennsylvania har ikke en statslov, der specificerer det varsel, din udlejer skal give dig adgang til udlejningsejendomme. Hvis din udlejer gentagne gange krænker dine rettigheder til privatlivets fred, eller gør ting som at fjerne vinduer eller døre, slukke for dine forsyningsselskaber eller skifte låse, vil du blive betragtet som “konstruktivt udkastet” som beskrevet ovenfor; dette vil normalt retfærdiggøre, at du bryder lejekontrakten uden yderligere lejepligt.
Udlejerens pligt til at finde en ny lejer i Pennsylvania
Udlejere i de fleste stater (for eksempel Arizona) skal gøre en rimelig forsøg på at genudleje deres enheder, når en lejer bryder en lejekontrakt, snarere end at opkræve lejeren for den samlede resterende leje, der skal betales i henhold til lejekontrakten. Desværre har udlejere i Pennsylvania (Stonehedge Square Ltd. P’ship mod Movie Merchs., 715 A.2d 1082 (Pa. 1998)) ikke det samme ansvar for at “mildne skader” ved at forsøge at leje deres ejendom rimeligt hurtigt og holde deres tab på et minimum, hvis du flytter inden en lejekontrakt slutter.Hvis du bryder din lejekontrakt og flytter ud uden en juridisk begrundelse (beskrevet ovenfor), skal du prøve at arbejde noget sammen med din udlejer. Flyt ikke bare ud og håb, at din udlejer hurtigt får en ny lejer og ikke opkræver dig for den resterende tid på din lejekontrakt. Giv din udlejer så meget varsel som muligt, og skriv et oprigtigt brev, der forklarer, hvorfor du skal rejse tidligt. Ideelt set kan du tilbyde din udlejer en kvalificeret udskiftningslejer med god kredit og referencer til at underskrive en ny lejekontrakt.
Men husk, at hvis udlejeren ikke er enig i at lade dig gå af krogen, du er ansvarlig for at betale husleje for resten af din lejekontrakt. Dette kan være et betydeligt beløb, hvis du forlader flere måneder inden din lejekontrakt slutter. Din udlejer vil sandsynligvis først bruge dit depositum til at dække det beløb, du skylder. Men hvis dit indskud ikke er tilstrækkeligt, kan din udlejer sagsøge dig, sandsynligvis i en domstol for små krav, hvor grænsen er $ 12.000 i Pennsylvania.
Sådan minimerer du dit økonomiske ansvar, når du bryder en lejekontrakt
Hvis du ønsker at rejse tidligt, og du ikke har retlig begrundelse for det, er der bedre muligheder end bare at flytte ud og håbe, at din udlejer hurtigt får en ny lejer. Der er meget, du kan gøre for at begrænse det beløb, du har brug for til at betale din udlejer – og hjælpe med at sikre en god reference fra udlejeren, når du leder efter dit næste sted at bo.
Du kan hjælpe situationen meget ved at give så meget varsel som muligt og skrive et oprigtigt brev til din udlejer, der forklarer, hvorfor du skal rejse tidligt. Ideelt set kan du tilbyde din udlejer en kvalificeret erstatningslejer, en person med god kredit og fremragende referencer, til at underskrive en ny lejekontrakt med din udlejer.
Flere oplysninger om lejerettigheder til at bryde en lejekontrakt
Hver lejers juridiske vejledning af Janet Portman og Marcia Stewart (Nolo) giver omfattende juridisk og praktisk rådgivning, som hver lejer har brug for, fra at flytte ind til at flytte ud, herunder hvordan du får din udlejer til at annullere din lejekontrakt plus snesevis af formularer og prøve breve.
Flere oplysninger om lov til udlejning af lejere i Pennsylvania
For at lære mere om lov til udlejning af lejer i din stat, se afsnittet om statlig udlejning af lejer på Nolo-webstedet.