Shopping efter et realkreditlån

Få information fra flere långivere

Boliglån fås fra flere typer långivere – sparsommelige institutioner, kommercielle banker, realkreditinstitutter og kreditforeninger. Forskellige långivere kan give dig forskellige priser, så du skal kontakte flere långivere for at sikre dig, at du får den bedste pris. Du kan også få et boliglån gennem en realkreditmægler. Mæglere arrangerer transaktioner snarere end at låne penge direkte; med andre ord, de finder en långiver til dig. En mæglers adgang til flere långivere kan betyde et bredere udvalg af låneprodukter og vilkår, som du kan vælge. Mæglere vil generelt kontakte flere långivere angående din ansøgning, men de er ikke forpligtet til at finde den bedste pris for dig, medmindre de har indgået kontrakt med dig om at fungere som din agent. Derfor bør du overveje at kontakte mere end en mægler, ligesom du skal gøre det med banker eller sparsommelige institutioner.

Om du har at gøre med en långiver eller en mægler er måske ikke altid klart. Nogle finansielle institutioner fungerer som både långivere og mæglere. Og de fleste mæglers reklamer bruger ikke ordet “mægler”. Sørg derfor for at spørge, om en mægler er involveret. Disse oplysninger er vigtige, fordi mæglere normalt betales et gebyr for deres tjenester, der kan være adskilt fra og ud over långiverens oprindelse eller andre gebyrer. En mæglers kompensation kan være i form af “point” betalt ved lukning eller som en tilføjelse til din rentesats eller begge dele. Du bør spørge hver mægler, du arbejder med, hvordan han eller hun vil blive kompenseret, så du kan sammenligne de forskellige gebyrer. Vær forberedt på at forhandle med både mæglere og långivere.

Få alle vigtige omkostningsoplysninger

Sørg for at få oplysninger om pant i flere långivere eller mæglere. Ved, hvor meget af en udbetaling du har råd til, og find ud af alle omkostningerne i forbindelse med lånet. At kende bare størrelsen på den månedlige betaling eller renten er ikke nok. Bed om oplysninger om det samme lånebeløb, låneperiode og type lån, så du kan sammenligne oplysningerne. Følgende oplysninger er vigtige at få fra hver långiver og mægler:

Kurser

• Bed hver långiver og mægler om en liste over de aktuelle realkreditrenter, og om de renter, der er citerede er de laveste for den dag eller uge.
• Spørg, om satsen er fast eller justerbar. Husk på, at når renten for realkreditlån med justerbar rente stiger, så generelt også de månedlige betalinger.
• Hvis den angivne sats er for et realkreditlån med justerbar rente, så spørg hvordan din rente og lånebetaling vil variere , herunder om din lånebetaling reduceres, når raterne falder.
• Spørg om lånets årlige procentsats (APR). APR tager ikke kun højde for renten, men også point, mæglergebyrer og visse andre kreditgebyrer, som du muligvis skal betale, udtrykt som en årlig rente.

Points

Points er gebyrer, der betales til långiveren eller mægleren for lånet og er ofte knyttet til renten; jo flere point du betaler, jo lavere er satsen normalt.

• Se din lokale avis for at få oplysninger om priser og point, der aktuelt tilbydes.
• Bed om at få tilbud på point til dig som et dollarbeløb – snarere end bare som antallet af point – så du ved, hvor meget du rent faktisk skal betale.

Gebyrer

Et hjem lån involverer ofte mange gebyrer, såsom gebyrer for oprindelseslån eller garantier, mæglergebyrer og afvikling (eller lukkeomkostninger). Enhver långiver eller mægler skal kunne give dig et skøn over sine gebyrer. Mange af disse gebyrer er omsættelige. Nogle gebyrer betales, når du ansøger om et lån (såsom ansøgnings- og vurderingsgebyrer), og andre betales ved lukning. I nogle tilfælde kan du låne de penge, der er nødvendige for at betale disse gebyrer, men hvis du gør det, øges dit lånebeløb og de samlede omkostninger. “Ingen omkostninger” -lån er undertiden tilgængelige, men de involverer normalt højere rater.

• Spørg, hvad hvert gebyr inkluderer. Flere varer kan blive samlet i et gebyr.
• Bed om en forklaring på ethvert gebyr, du ikke forstår. Nogle almindelige gebyrer i forbindelse med lukning af et boliglån er angivet på arbejdsarket til realkreditlån.

Udbetalinger og privat pantforsikring

Nogle långivere kræver 20 procent af boligens købspris som udbetaling, men mange långivere tilbyder nu lån, der kræver mindre end 20 procent lavere – nogle gange så lidt som 5 procent på konventionelle lån.Hvis der ikke foretages en 20 procent udbetaling, kræver långivere normalt, at boligkøberen køber privat pantforsikring (PMI) for at beskytte långiveren, hvis huskøberen ikke betaler. Når regeringsassisterede programmer som FHA (Federal Housing Administration), VA (Veterans Administration) eller Rural Development Services er tilgængelige, kan udbetalingskravene være væsentligt mindre.

• Spørg om långiverens krav til en udbetaling, herunder hvad du skal gøre for at kontrollere, at der er midler til din udbetaling.
• Spørg din långiver om særlige programmer, den kan tilbyde.

Hvis der kræves PMI til dit lån

• Spørg, hvad de samlede omkostninger ved forsikringen vil være.
• Spørg, hvor meget din månedlige betaling vil være, når PMI-præmien er inkluderet.

Få det bedste tilbud, du kan

Når du ved, hvad hver långiver har at tilbyde, skal du forhandle den bedste aftale, du kan. På en given dag kan långivere og mæglere tilbyde forskellige priser for de samme lånevilkår til forskellige forbrugere, selvom disse forbrugere har de samme lånekvalifikationer. Den mest sandsynlige årsag til denne prisforskel er, at låneansvarlige og mæglere ofte har lov til at beholde denne eller hele denne forskel som ekstra kompensation. Generelt er forskellen mellem den laveste tilgængelige pris for et låneprodukt og enhver højere pris, som låntager accepterer at betale, en overskridelse. Når der opstår overforbrug, er de indbygget i de priser, der er angivet til forbrugerne. De kan forekomme i både fastforrentede og variabelt forrentede lån og kan være i form af point, gebyrer eller rentesatsen. Uanset om det er citeret til dig af en låneansvarlig eller en mægler, kan prisen på ethvert lån indeholde overskydende.

Lad långiveren eller mægleren nedskrive alle de omkostninger, der er forbundet med lånet. Spørg derefter, om långiveren eller mægleren vil give afkald på eller reducere et eller flere af sine gebyrer eller acceptere en lavere sats eller færre point. Du vil være sikker på, at långiveren eller mægleren ikke accepterer at sænke et gebyr, mens du hæver et andet, eller at sænke satsen, mens du hæver point. Der er ingen skade i at spørge långivere eller mæglere, om de kan give bedre vilkår end de oprindelige, de citerede, eller end dem, du har fundet andre steder.

Når du er tilfreds med de vilkår, du har forhandlet, kan du muligvis få en skriftlig lock-in fra långiveren eller mægleren. Lock-in skal omfatte den sats, du er aftalt om, den periode, lock-in varer, og antallet af point, der skal betales. Der kan opkræves et gebyr for låsning af lånesatsen. Dette gebyr kan refunderes ved lukning. Lock-ins kan beskytte dig mod rentestigninger, mens dit lån behandles; hvis renter falder, kan du dog ende med en mindre gunstig rente. Hvis det sker, så prøv at forhandle et kompromis med långiveren eller mægleren.

Husk: Shop, sammenlign, forhandle

Når du køber et hus, skal du huske at shoppe rundt for at sammenligne omkostninger og vilkår og at forhandle om den bedste pris. Din lokale avis og internettet er gode steder at begynde at købe et lån. Du kan normalt finde oplysninger både om rentesatser og point for flere långivere. Da priser og point kan ændre sig dagligt, vil du gerne kontrollere din avis ofte, når du handler et boliglån. Men avisen viser ikke gebyrerne, så sørg for at spørge långivere om dem.

Dette realkreditark regneark kan være også hjælpe dig. Tag det med dig, når du taler til hver långiver eller mægler, og skriv ned de oplysninger, du får. Vær ikke bange for at få långivere og mæglere til at konkurrere med hinanden for din virksomhed ved at fortælle dem, at du handler for den bedste aftale.

Retfærdigt udlån er påkrævet ved lov

Equal Credit Opportunity Act forbyder långivere at diskriminere kreditansøgere i ethvert aspekt af en kredittransaktion på baggrund af race, farve, religion, national oprindelse, køn, civilstand, alder, uanset om hele eller en del af ansøgerens indkomst kommer fra en offentligt bistandsprogram, eller om ansøgeren i god tro har udøvet en ret i henhold til forbrugerkreditloven.

Fair Housing Act forbyder forskelsbehandling i boligejendomstransaktioner på baggrund af race, farve, religion, køn, handicap, familiestatus eller national oprindelse.

I henhold til disse love kan en forbruger ikke nægtes et lån baseret på disse karakteristika eller blive opkrævet mere for et lån eller tilbudt mindre gunstige vilkår baseret på sådan egenskaber.

Kreditproblemer? Køb stadig, sammenlign, og forhandling

Antag ikke, at mindre kreditproblemer eller vanskeligheder som følge af unikke omstændigheder, såsom sygdom eller midlertidigt tab af indkomst, begrænser dine lånevalg til kun høje omkostningsgivere.

Hvis din kreditrapport indeholder negative oplysninger, der er korrekte, men der er gode grunde til at stole på dig til at tilbagebetale et lån, skal du sørge for at forklare långiveren eller mægleren din situation.Hvis dine kreditproblemer ikke kan forklares, bliver du sandsynligvis nødt til at betale mere end låntagere, der har en god kredithistorik. Men antag ikke, at den eneste måde at få kredit på er at betale en høj pris. Spørg, hvordan din tidligere kredithistorik påvirker prisen på dit lån, og hvad du skal gøre for at få en bedre pris. Tag dig tid til at shoppe rundt og forhandle den bedste aftale, du kan.

Uanset om du har kreditproblemer eller ej, er det en god ide at gennemgå din kreditrapport for nøjagtighed og fuldstændighed, inden du ansøger om et lån. For at bestille en gratis kopi af din kreditrapport skal du besøge www.annualcreditreport.com eller ringe (877) 322-8228.

Ordliste

Realkreditlån (ARM) – Et pant der ikke har en fast rente. Kursen ændres i løbet af lånets løbetid baseret på bevægelser i en indeksrente, såsom renten for statspapirer eller indekset for omkostninger ved fonde. ARM’er tilbyder normalt en lavere startrente end fastforrentede lån. Renten svinger over lånets løbetid baseret på markedsforhold, men låneaftalen fastsætter generelt maksimums- og minimumssatser. Når renten stiger, stiger generelt dine lånebetalinger; når renten falder, kan dine månedlige betalinger muligvis falde. For mere information om ARM, se Forbrugerhåndbogen om realkreditlån.

Årlig procentsats (APR) – Kreditomkostningerne udtrykt som en årlig rente. For lukket kredit, såsom billån eller realkreditlån, inkluderer april den rentesats, point, mæglergebyrer og visse andre kreditgebyrer, som låntager skal betale. APR eller en tilsvarende sats bruges ikke i leasingaftaler.

Konventionelle lån – Andre realkreditlån end de, der er forsikret eller garanteret af et regeringsorgan som FHA (Federal Housing Administration), VA ( Veterans Administration) eller Rural Development Services (tidligere kendt som Farmers Home Administration eller FmHA).

Deponering – Opbevaring af penge eller dokumenter af en neutral tredjepart inden lukning på en ejendom. Det kan også være en konto, som långiveren (eller serviceapparatet) har, hvor en boligejer betaler penge for skat og forsikring.

Fastforrentede lån – lån, der generelt har tilbagebetalingsbetingelser på 15, 20 eller 30 flere år. Både rentesatsen og de månedlige betalinger (for hovedstol og renter) forbliver de samme i løbet af lånets løbetid.

Rente – Den pris, der betales for at låne penge, normalt angivet i procent og som en årlig rente .

Oprindelsesgebyrer for lån – Gebyrer, som långiveren opkræver for behandling af et lån; ofte udtrykt som en procentdel af lånebeløbet.

Lock-in – En skriftlig aftale, der garanterer en boligkøber en bestemt rente på et boliglån, forudsat at lånet lukkes inden for en bestemt periode, såsom 60 eller 90 dage. Ofte specificerer aftalen også antallet af point, der skal betales ved lukning.

Lån – En kontrakt, underskrevet af en låntager, når der oprettes et boliglån, der giver långiveren ret til at overtage ejendommen hvis låntager ikke betaler eller misligholder lånet.

Overskridelser – Forskellen mellem den laveste tilgængelige pris og enhver højere pris, som boligkøberen accepterer at betale for et lån. Låneansvarlige og mæglere har ofte lov til at beholde denne eller hele denne forskel som ekstra kompensation.

Point (også kaldet rabatpoint) – Et point svarer til 1 procent af hovedstolbeløbet for et realkreditlån. For eksempel, hvis et pant er $ 200.000, svarer et point til $ 2.000. Långivere opkræver ofte point i både faste forrentede og justerbare forrentede prioritetslån for at dække udgifter til oprettelse af lån eller for at yde yderligere kompensation til långiver eller mægler. Point betales normalt på lånets afslutningsdato og kan betales af låntager eller boligsælger eller deles mellem de to parter. I nogle tilfælde kan de penge, der er nødvendige for at betale point, lånes, men øger lånebeløbet og de samlede omkostninger. Rabatpoint (undertiden kaldet rabatgebyrer) er point, som låntager frivilligt vælger at betale til gengæld for en lavere rente.

Privat realkreditforsikring (PMI) – Beskytter långiveren mod et tab, hvis en låntager misligholder lånet. Det er en betaling, der normalt kræves af en låntager for lån, hvor en udbetaling er mindre end 20 procent af salgsprisen eller i en refinansiering, når det finansierede beløb er større end 80 procent af den vurderede værdi. Når du erhverver 20 procent egenkapital i dit hjem, annulleres PMI. Afhængigt af størrelsen på dit pant og udbetaling kan disse præmier tilføje $ 100 til $ 200 pr. Måned eller mere til dine betalinger.

Afregningsomkostninger (eller lukningsomkostninger) – Gebyrer betalt ved lånelukning. Kan omfatte ansøgningsgebyrer; titelundersøgelse, uddrag af titel, titelforsikring og ejendomsundersøgelsesgebyrer; gebyrer til forberedelse af gerninger, pant og afviklingsdokumenter advokatsalærer optagelsesgebyrer; skønnede omkostninger til skatter og forsikringer og gebyrer for notar-, vurderings- og kreditrapporter.I henhold til lov om procedurer for afvikling af fast ejendom modtager låntager et “god tro” -estimat for lukkeomkostninger inden for tre dage efter ansøgning. Estimatet for god tro viser hver forventet pris enten som et beløb eller et interval.

Genbrug institution – Et udtryk, der generelt beskriver sparekasser og opsparings- og låneforeninger.

Disse oplysninger blev udarbejdet af følgende agenturer:

• Styrelsesrådet for Federal Reserve System
• Department of Housing and Urban Development
• Justice Department
• Treasury Department
• Federal Deposit Insurance Corporation
• Federal Housing Finance Board
• Federal Trade Commission
• National Credit Union Administration
• Office of Federal Housing Enterprise Oversight
• Kontoret for Comptroller of Valutaen
• Kontoret for sparsommelig tilsyn

Disse agenturer (bortset fra finansministeriet) håndhæver overholdelse af love, der forbyder diskrimination i udlån. Hvis du føler, at du er blevet diskrimineret i boligfinansieringsprocessen, kan du kontakte et af de ovennævnte agenturer om dine rettigheder i henhold til disse love.