Tidslinje. At udvise en lejer i Texas kan tage cirka 4-10 uger (eller mere) afhængigt af typen af udsendelse, og om lejere anmoder om fortsættelse / appel (læs mere).
Nedenfor er de enkelte trin i udsættelsen proces i Texas.
Trin 1: Meddelelse offentliggøres
Udlejere i Texas kan starte udkastningsprocessen af flere årsager, herunder:
- Ikke-betaling af Leje – Når lejen er forfalden, skal en udlejer give lejeren skriftlig besked, inden den går videre med udsættelsen.
- Overtrædelse af lejevilkår / lejeaftale – Hvis en lejer overtræder en bestemmelse om en skriftlig lejekontrakt / lejeaftale (inklusive ulovlig aktivitet), er det ikke påkrævet, at udlejeren giver lejere mulighed for at rette problemet, før de forfølger en udsættelse.
- Ingen lejeperiode / afslutning på lejeperioden (lejer efter vilje) – hvis der er ingen lejekontrakt eller løbetiden er udløbet, behøver udlejeren ikke yderligere grund til at afslutte lejemålet, så længe der gives en korrekt meddelelse.
- Fore lukning af udlejningsejendom – Hvis lejeboligen er udelukket, skal lejere modtage skriftlig meddelelse inden udsendelse.
- gengældelsesudsigter. Det er ulovligt for en udlejer at udvise en lejer for at klage til udlejeren eller til det relevante lokale eller offentlige organ vedrørende ejendommen. Det er også ulovligt for en udlejer at udvise en lejer for at tilslutte sig, støtte eller organisere en lejerorganisation eller fagforening.
- Udkastning af en squatter. Hvis den person, der besætter ejendommen, ikke havde tilladelse fra den person, der ejer ejendommen, da han oprindeligt flyttede ind, kan udlejer / ejer muligvis give skriftlig eller mundtlig besked til husholdningen om at flytte ud og ville følge udsættelsesprocessen beskrevet i denne artikel startende med trin 2 (læs mere).
Hver mulig grund til udsendelse har sine egne regler for, hvordan processen starter.
Udkastningsproces for ikke-betaling af leje
En udlejer har lov til at udvise en lejer for manglende betaling af leje til tiden.
Ifølge Texas lovgivning er lejen forsinket, hvis den ikke betales 2 fulde dage efter forfaldsdatoen .
Når lejen er forfalden, skal udlejeren give en 3-dages meddelelse for at afslutte, hvis udlejeren ønsker at indgive en udsættelsesaktion til retten. I Texas er udlejere ikke forpligtet til at give lejere mulighed for at betale husleje for at undgå udsendelse, men det kan de, hvis de vælger at gøre det.
Hvis lejeren ikke flytter ud, inden opsigelsesperioden udløber. og forbliver på ejendommen, kan udlejer fortsætte med udkastningsprocessen.
Udkastningsproces for krænkelse af lejevilkår / lejeaftale
En lejer kan udvises i Texas, hvis de ikke opretholder deres ansvar i henhold til betingelserne i en skriftlig leje- / lejeaftale.
Typiske overtrædelser af lejekontrakter under denne kategori kan omfatte ting som at beskadige lejeboligen, at have for mange mennesker, der er bosiddende i udlejningsenheden og har et kæledyr, når der ikke er nogen politik for kæledyr.
Ulovlig aktivitet er inkluderet i denne kategori. Lejere, der er involveret i ulovlig aktivitet, har ikke mulighed for at rette problemet før udsendelse.
Hvis lejeren forbliver på ejendommen efter opsigelsesfristens udløb, kan udlejeren fortsætte med udsættelsesprocessen.
Eviction Process for No Lease / End of Lease
I delstaten Texas, hvis lejere “holder på”, eller bliver i udlejningsenheden, efter at lejeperioden er udløbet, skal udlejeren give lejerne besked, inden de kaster dem ud. Dette kan omfatte lejere uden skriftlig lejekontrakt og lejere fra uge til uge og måned til måned.
Ofte gælder denne type udsættelse for lejere, der er ved udgangen af deres lejekontrakt, og udlejeren ikke ønsker at forny.
Den tid, der kræves i meddelelsen, afhænger af typen af lejemål.
- Skriftlig / verbal lejekontrakt – Hvis lejeren havde en mundtlig eller skriftlig lejekontrakt, der er udløbet, skal udlejeren give lejeren en 3-dages meddelelse om at afslutte.
- Måned til måned – Hvis lejen betales en måned til- mont h-basis skal en udlejer give lejeren en måneds skriftlig varsel.
- Mindre end måned til måned – Hvis lejen betales på mindre end en måned til måned-basis, skal en udlejer levere lejeren med samme varsel som en lejeperiode for eksempel vil lejere fra uge til uge modtage mindst 7 dages varsel.
Hvis lejeren forbliver på ejendommen efter opsigelsesfristens udløb, kan udlejer fortsætte med udsættelsesprocessen .
Udskrivningsproces for afskærmning af udlejningsejendomme
Hvis udlejningsejendommen er afskåret, og lejekontrakten ikke fornyes, skal lejere modtage 30 dages skriftlig varsel, inden der påbegyndes en udsættelse handling.
I disse situationer er der intet, som lejeren kan gøre for at “helbrede” problemet og skal flytte ud.
Hvis lejeren forbliver på ejendommen, efter opsigelsesperioden udløber, udlejer kan fortsætte med udsættelsesprocessen.
Trin 2: Klager indgives og forkyndes
Som det næste trin i udsættelsesprocessen skal udlejere af Texas indgive en klage / andragende i den relevante Fredsdomstolens ret. Dette koster omkring $ 46 i arkiveringsgebyrer.
Stævningen og klagen / andragendet forkyndes for lejeren af lensmanden eller konstablen mindst 6 dage før udsættelsesforhandlingen.
Henvisningen og klagen skal forkyndes for lejeren på en af følgende måder:
- At give en kopi af indkaldelsen og klagen til lejeren personligt
- Efterlader en kopi med nogen over 16 år, hvor lejeren bor
Hvis ingen af disse metoder fungerer, kunne lejeren betjenes via førsteklasses post OG ved at efterlade en kopi af citation og klage i mail-slotten / slisken, under døren eller postet på døren til lejeenheden.
~ 6 dage. Henvisningen og andragendet / klagen skal indgives mindst 6 dage før retsmødet.
Trin 3: Retsmøde og dom
Udvisningsforhandlingen afholdes 10- 21 dage efter, at andragendet / klagen er indgivet til retten.
Sagsøgte kan indgive et skriftligt svar til retten, men dette er ikke et krav, og lejeren vil stadig være i stand til at svare på udsættelsen kl. høringen selv uden et skriftligt svar.
Hver af parterne kan anmode om udsættelse af retssagen, der ikke må overstige syv dage.
Hvis lejeren ikke møder til høringen, er en standardafgørelse til udlejerens fordel kan udstedes.
Umiddelbar besiddelse. Hvis udlejeren beder om øjeblikkelig besiddelse, skal de give lejeren besked om denne anmodning. Hvis lejeren ikke svarer / kommer til høringen, vil lejeren have syv dage fra datoen for modtagelsen af meddelelsen om anmodningen om øjeblikkelig besiddelse af at flytte ud af lejemålet.
Hvis dommeren træffer afgørelse til udlejeren til fordel under retsmødet, udstedes der en besiddelse, og udsættelsesprocessen fortsætter.
En appel kan indgives, men det skal ske inden for 5 dage efter når dommen er underskrevet af den juridiske officer. En appel ville stoppe udkastningsprocessen.
10-21 dage. Høringen skal afholdes mellem 10 og 21 dage efter, at andragendet / klagen er indgivet til retten.
Trin 4: Writ of Possession Is Issue
The skriv of besiddelse er lejers sidste varsel om at forlade udlejningsenheden og giver dem mulighed for at fjerne deres ejendele, før lensmanden eller konstablen vender tilbage til ejendommen for at fjerne lejer med magt.
Hvis retten har truffet afgørelse i udlejerens gunst, udstedes en ejendomsskrift tidligst 6 dage efter, at dommen er afsagt for udlejeren, medmindre øjeblikkelig besiddelse blev tildelt som beskrevet i trin 3, i hvilket tilfælde besiddelseskendelsen udstedes inden høringen .
~ 6 dage. Besiddelseskendelsen udstedes først 6 dage efter dommen i udlejers favør eller syv dage efter, at lejeren modtager meddelelse om anmodningen om øjeblikkelig besiddelse.
Trin 5: Besiddelse af Ejendom returneres
En lejer har mindst 24 timer efter, at ejendomsskriften er sendt på ejendommen, til at flytte ud, før lensmanden eller konstablen vender tilbage til at fjerne dem med magt fra lokalet.
Lensmanden eller konstablen kan vælge at vende tilbage 36 timer senere eller endda et par dage senere, men de skal vente mindst 24 timer efter, at skriften blev sendt for at fjerne lejer.
24 timer. Lejeren har mindst 24 timer, når ejendomsskriften er blevet sendt på ejendommen for at flytte ud af lejeenheden.
Tidslinje for udsendelse af Texas-processen
Nedenfor er et resumé af de aspekter uden for udlejerens kontrol, der dikterer den tid, det tager at udskyde en lejer i Texas. Når det er sagt, kan disse skøn variere meget, og nogle tidsperioder inkluderer muligvis ikke weekender eller helligdage.
- Indledende varslingsperiode – mellem 3 og 30 dage afhængigt af årsagen til udsendelse.
- Udstedelse / forkyndelse af andragender og andragende – 6 dage før høringen.
- Retshøring og afgørelse om udsættelse – 10-21 dage, mere hvis anmodning om udsættelse / anke indgivet .
- Udstedelse af Writ of Possession – 6 dage efter afsigelse af dom.
- Returnering af besiddelse – ~ 24 timer.
Flowchart of Texas Eviction Process
For yderligere spørgsmål om udsættelsesprocessen i Texas henvises til den officielle statslovgivning, Texas Property Code §§24 og 91–92 og Texas Rules of Civil Procedure, Rules 500-510, for mere information.