De fleste mennesker starter ikke med den hensigt at købe et hus, der sælges af ejeren (FSBO), men disse ejendomme dukker regelmæssigt op i ejendomsmarkedet. Skal du følge op på disse egenskaber eller undgå at rydde? Her er hvad du skal huske på, hvis du overvejer at købe et hus til salg af ejeren.
Har du brug for en agent?
Sælgeren ønsker åbenbart ikke at ansætte en noteringsagent, men mange husejere er villige til at betale en købers agent. Hvis du allerede har en agent, kan de kontakte køberen på dine vegne. Hvis du ikke har en endnu, kan du overveje at finde en, der er villig til at påtage sig jobbet.
Købers agenter er ikke altid glade for at arbejde på FSBO’er uden en noteringsagent, fordi de ikke ønsker ansvaret, og det kan betyde mere arbejde for ikke nødvendigvis flere penge. Når kun en agent er involveret, ender den person ofte med at udføre arbejdet fra begge sider.
Hvad angår dine behov, kan det være yderst nyttigt at have en agent gennem hele processen, og sælgeren betaler typisk agentens provision, så der er ingen grund til ikke at arbejde med nogen. Hvorfor gå det alene hvis du ikke behøver?
Skrivning af købekontrakten
En købekontrakt fastlægger salgsbetingelserne mellem dig og sælgeren. Hvis du “er ubehagelig med at skrive en selv, og du ikke vil søge hjælp fra en agent, skal du ringe til en ejendomsadvokat for at håndtere det aspekt af transaktionen for dig. Faktisk skal du have en advokat, der venter i vingerne for at sikre, at transaktionen gennemføres lovligt, og at alle dine rettigheder er beskyttet.
Mange advokater udarbejder et købstilbud og andre dokumenter til et rimeligt gebyr, og det er normalt penge, der er godt brugt. Du kan også finde kontrakter om fast ejendom online, men det kan være bedre at ansætte en professionel, hvis du ikke har ekspertisen til at udfylde formularerne korrekt.
Hvis du beslutter dig selv for at tage sig af dokumenter, skal du huske følgende råd.
Tilbud mindre end listepris
På den måde kan forhandlinger kun gå op. Hvis du starter for højt, kan du ikke komme ned igen. Det kan også hjælpe med at spikre på forhånd, om listeprisen er rimelig eller en rørdrøm. Kontroller, hvilke sammenlignelige ejendomme i området der sælges for, og vær forberedt på at forhandle.
Skriv i uforudsete udgifter
Har en vej ud af transaktionen, hvis du finder fysiske mangler på ejendommen, som sælgeren ikke vil rette, eller hvis dit lån er ikke godkendt, blandt andre spørgsmål. Nogle almindelige beredskaber inkluderer en tilfredsstillende vurdering af boligen, lånegodkendelse, en tilfredsstillende boliginspektion og skadedyrsinspektion, tydelig titel fra sælgeren, godkendelse af sælgers oplysning og forsikring. Hvis nogen af disse faktorer ikke kan overholdes, er kontrakten bliver ugyldig, hvis du har medtaget de korrekte beredskabsbestemmelser.
Giv ikke dit forrige pengeindskud til sælgeren
Giv dit alvorlige pengedepositum ( de penge, du afgiver med dit købstilbud) til en tredjepart, der skal indeholde for dig, såsom en titel eller et deponeringsselskab. Normalt placerer noteringsagenten det på deres depotkonto til opbevaring. Du ønsker ikke, at det går ind på sælgerens checkkonto. Hvad hvis sælgeren bruger det, og handlen falder igennem på grund af en af disse beredskabsbestemmelser? Eller hvad hvis de nægter at returnere det til dig? Du ville være ude af pengene, i det mindste indtil du tager dem til retten.
Bestem hvem der betaler for hvad
Hvem betaler for hvilke gebyrer der er omsættelige Find ud af, hvem der skal betale for overførselsskat, deponering og titelgebyrer. Hvis du er en fremragende forhandler, desto bedre. Du kan sandsynligvis tage dig af dette alene. På samme måde kan du bruge forholdsmæssige fordele til din fordel. Find ud af, om en given proration vil være til din fordel.
For eksempel er den ubrugte del af ejendomsskatten typisk en tilbagebetaling til sælgeren, hvis de betales forud af salget. I dette tilfælde vil du måske bede om ingen forholdsmæssige forhold. Men hvis skatten betales bagud, krediterer sælgeren dig, så du vil have forholdsmæssige forhold.
Hvornår tager du besiddelse?
Angiv, hvornår sælgeren giver dig nøglerne, så du kan tage ejendommen i besiddelse. I nogle dele af landet er det acceptabelt at forvente besiddelse på lukningsdagen. I andre områder gives besiddelse dagen efter lukning for at give sælgeren tid til at flytte. Det er heller ikke uhørt for sælgeren at have flytningsproblemer, især hvis aftalen kom hurtigt sammen. Overvej, om du er villig til at lade sælgeren leje af dig i en periode efter lukningen.
Om hjemmetilsynet
Få altid et hjem inspektion af en velrenommeret hjemmeinspektør. For mange tilbud går sydpå, når en dårlig hjemmeinspektør er involveret.Bed om legitimationsoplysninger, og spørg inspektøren, om de tilhører en forening, og følg derefter begge op for at bekræfte.
Du har et par muligheder, hvis der findes store problemer med inspektionen. Du kan bede sælgeren om at:
- Løs problemet, men husk at de ikke er forpligtet til at ansætte den bedste entreprenør til rådighed eller sikre et kvalitetsjob er færdig.
- Giv dig pengene til at ansætte din egen entreprenør efter lukning. Dette beløb gælder for dine lukkeomkostninger. Men uanset hvad du gør, skal du ikke angive i et tillæg, at kreditten er til reparation.
- Reducer salgsprisen, typisk med et beløb svarende til de forventede reparationsomkostninger.
Nogle købere mener, at det ikke er værd at bruge de ekstra penge til at købe titelforsikring, men det gør en smart køber altid. Omkostningerne til at løse titelproblemer eller tvistlempelser kan være enorme i forhold til de øre, det koster at købe forsikring.
Nogle myter om FSBO-tilbud
Der er nogle misforståelser om at købe et hus til salg af en ejer. Her er almindelige myter, og hvorfor de ” er forkert.
- FSBO’er er ikke seriøse sælgere: Dette er ikke sandt. Et lille mindretal kan teste vandet, men de fleste absolut ønsker at sælge deres hjem.
- FSBO’er er ikke fleksible på pris: Nogle købere mener, at FSBO’er ikke ansætter agenter, fordi de ikke har råd til og at de har brug for at tage hver krone ud af aftalen, så de ikke vinder pris. Men ifølge undersøgelser foretaget af National Association of Realtors får de fleste til salg af ejere mindre for deres hjem end dem, der står på listen med en ejendomsmægler. FSBO’er er typisk villige til at forhandle, men de er måske ikke så gode til det hvis de ikke gør det for at leve.
- Til salg af ejere skjuler materielle fakta: FSBO’er er bundet af de samme love, der gælder for dem, der repræsenteres af en ejendomsmægler. Disse sælgere skal give køberne føderale – og offentliggjorte offentliggørelser, hvis nogen, herunder afsløring af relevante materielle fakta.
- Du behøver ikke at blive forhåndsgodkendt til et realkreditlån: Dette er nyttigt, uanset om du køber en FSBO eller går en mere traditionel rute. Det er muligvis ikke nødvendigt, men det hjælper med at definere din prisklasse, og alle sælgere vil sætte pris på at vide, at du allerede er godkendt til at fortsætte.
Husk, søg juridisk og skatterådgivning, hvis du har spørgsmål. Det er lidt risikabelt at købe en FSBO, når sælgerne ikke har erfaring med at sælge hjem, men hvis du arbejder med en agent og / eller en advokat for at sikre, at alt er lovligt forsvarligt, er du i god position til at komme videre .