Cómo buscar una hipoteca

Obtenga información de varios prestamistas

Los préstamos hipotecarios están disponibles en varios tipos de prestamistas: instituciones de ahorro, bancos, compañías hipotecarias y uniones de crédito. Diferentes prestamistas pueden cotizarle precios diferentes, por lo que debe comunicarse con varios prestamistas para asegurarse de obtener el mejor precio. También puede obtener un préstamo hipotecario a través de un agente hipotecario. Los corredores organizan transacciones en lugar de prestar dinero directamente; en otras palabras, encuentran un prestamista para usted. El acceso de un corredor a varios prestamistas puede significar una selección más amplia de productos y términos de préstamo entre los que puede elegir. Los corredores generalmente se comunicarán con varios prestamistas con respecto a su solicitud, pero no están obligados a encontrar el mejor trato para usted a menos que hayan contratado con usted para actuar como su agente. En consecuencia, debería considerar ponerse en contacto con más de un corredor, como debería hacerlo con los bancos o las instituciones de ahorro.

No siempre está claro si está tratando con un prestamista o un corredor. Algunas instituciones financieras operan tanto como prestamistas como como intermediarios. Y la mayoría de los anuncios de corredores no utilizan la palabra «corredor». Por lo tanto, asegúrese de preguntar si hay un corredor involucrado. Esta información es importante porque a los corredores generalmente se les paga una tarifa por sus servicios que puede ser separada y adicional a la originación del prestamista u otras tarifas. La compensación de un corredor puede estar en la forma de «puntos» pagados al cierre o como un complemento a su tasa de interés, o ambos. Debe preguntarle a cada corredor con el que trabaja cómo se le compensará para poder comparar las diferentes tarifas. Esté preparado para negociar tanto con los corredores como con los prestamistas.

Obtenga toda la información importante sobre costos

Asegúrese de obtener información sobre hipotecas de varios prestamistas o corredores. Sepa cuánto del pago inicial puede pagar y averigüe todos los costos involucrados en el préstamo. No basta con saber el monto del pago mensual o la tasa de interés. Solicite información sobre el mismo monto, plazo y tipo de préstamo para que pueda comparar la información. Es importante obtener la siguiente información de cada prestamista y corredor:

Tasas

• Pídale a cada prestamista y corredor una lista de sus tasas de interés hipotecarias actuales y si las tasas son cotizados son los más bajos para ese día o semana.
• Pregunte si la tasa es fija o ajustable. Tenga en cuenta que cuando las tasas de interés de las hipotecas de tasa ajustable aumentan, generalmente también lo hacen los pagos mensuales.
• Si la tasa cotizada es para una hipoteca de tasa ajustable, pregunte cómo variarán su tasa y el pago del préstamo. , incluso si el pago de su préstamo se reducirá cuando las tasas bajen.
• Pregunte sobre la tasa de porcentaje anual (APR) del préstamo. La APR tiene en cuenta no solo la tasa de interés, sino también los puntos, las tarifas del corredor y algunos otros cargos de crédito que se le puede solicitar que pague, expresados como una tasa anual.

Puntos

Los puntos son tarifas que se pagan al prestamista o corredor por el préstamo y, a menudo, están vinculadas a la tasa de interés; por lo general, cuantos más puntos pague, menor será la tarifa.

• Consulte su periódico local para obtener información sobre las tarifas y los puntos que se ofrecen actualmente.
• Solicite cotizaciones de puntos a usted como un monto en dólares, en lugar de solo como la cantidad de puntos, para que sepa cuánto tendrá que pagar realmente.

Tarifas

Una casa El préstamo a menudo implica muchas tarifas, como la originación del préstamo o las tarifas de suscripción, las tarifas del corredor y la liquidación (o costos de cierre). Cada prestamista o corredor debería poder darle una estimación de sus tarifas. Muchas de estas tarifas son negociables. Algunas tarifas se pagan cuando solicita un préstamo (como tarifas de solicitud y tasación) y otras se pagan al cierre. En algunos casos, puede pedir prestado el dinero necesario para pagar estas tarifas, pero hacerlo aumentará el monto del préstamo y los costos totales. A veces se encuentran disponibles préstamos «sin costo», pero generalmente implican tasas más altas.

• Pregunte qué incluye cada tarifa. Varios elementos pueden agruparse en una sola tarifa.
• Pregunte por una explicación de cualquier tarifa que no comprenda. Algunas tarifas comunes asociadas con el cierre de un préstamo hipotecario se enumeran en la Hoja de trabajo de compra de hipotecas.

Pagos iniciales y seguro hipotecario privado

Algunos prestamistas exigen el 20 por ciento del precio de compra de la vivienda como pago inicial, sin embargo, muchos prestamistas ahora ofrecen préstamos que requieren menos del 20 por ciento de anticipo, a veces tan solo el 5 por ciento en préstamos convencionales.Si no se hace un pago inicial del 20 por ciento, los prestamistas generalmente requieren que el comprador de vivienda compre un seguro hipotecario privado (PMI) para proteger al prestamista en caso de que el comprador de vivienda no pague. Cuando se encuentran disponibles programas asistidos por el gobierno como FHA (Administración Federal de Vivienda), VA (Administración de Veteranos) o Servicios de Desarrollo Rural, los requisitos de pago inicial pueden ser sustancialmente menores.

• Pregunte sobre los requisitos del prestamista para un pago inicial, incluido lo que debe hacer para verificar que los fondos para el pago inicial estén disponibles.
• Pregunte a su prestamista sobre los programas especiales que puede ofrecer.

Si se requiere PMI para su préstamo

• Pregunte cuál será el costo total del seguro.
• Pregunte cuánto será su pago mensual cuando se incluya la prima del PMI.

Obtenga el mejor trato que pueda

Una vez que sepa lo que cada prestamista tiene para ofrecer, negocie el mejor trato que pueda. En un día cualquiera, los prestamistas y corredores pueden ofrecer diferentes precios por los mismos términos de préstamo a diferentes consumidores, incluso si esos consumidores tienen las mismas calificaciones crediticias. La razón más probable de esta diferencia de precio es que los agentes de crédito y los corredores a menudo pueden quedarse con parte o la totalidad de esta diferencia como compensación adicional. Generalmente, la diferencia entre el precio más bajo disponible para un producto de préstamo y cualquier precio más alto que el prestatario acepta pagar es un excedente. Cuando ocurren excedentes, se incorporan a los precios cotizados a los consumidores. Pueden ocurrir tanto en préstamos de tasa fija como de tasa variable y pueden ser en forma de puntos, tarifas o tasa de interés. Ya sea que lo cotice un oficial de préstamos o un corredor, el precio de cualquier préstamo puede contener excedentes.

Pídale al prestamista o corredor que anote todos los costos asociados con el préstamo. Luego pregunte si el prestamista o corredor renunciará o reducirá una o más de sus tarifas o aceptará una tasa más baja o menos puntos. Deberá asegurarse de que el prestamista o corredor no esté de acuerdo en bajar una tarifa mientras aumenta otra o en bajar la tasa mientras aumenta los puntos. No hay nada de malo en preguntar a los prestamistas o corredores si pueden ofrecer mejores condiciones que las originales que cotizaron o que las que ha encontrado en otros lugares.

Una vez que esté satisfecho con las condiciones que ha negociado, es posible que desee obtener un bloqueo por escrito del prestamista o corredor. El bloqueo debe incluir la tarifa que acordó, el período que dura el bloqueo y la cantidad de puntos a pagar. Es posible que se cobre una tarifa por fijar la tasa del préstamo. Esta tarifa puede ser reembolsable al cierre. Los bloqueos pueden protegerlo de aumentos de tasas mientras se procesa su préstamo; Sin embargo, si las tasas bajan, podría terminar con una tasa menos favorable. Si eso sucede, intente negociar un compromiso con el prestamista o corredor.

Recuerde: compre, compare, negocie

Cuando compre una casa, recuerde buscar, comparar costos y términos y negociar el mejor trato. Su periódico local e Internet son buenos lugares para comenzar a buscar un préstamo. Por lo general, puede encontrar información tanto sobre las tasas de interés como sobre los puntos de varios prestamistas. Dado que las tasas y los puntos pueden cambiar a diario, le recomendamos que consulte el periódico con frecuencia cuando busque un préstamo hipotecario. Pero el periódico no enumera las tarifas, así que asegúrese de preguntar a los prestamistas sobre ellas.

Esta hoja de trabajo de compra de hipotecas puede también te ayuda. Llévelo con usted cuando hable con cada prestamista o corredor y anote la información que obtenga. No tema hacer que los prestamistas y los corredores compitan entre sí por su negocio haciéndoles saber que está buscando la mejor oferta.

La ley exige préstamos justos

La Ley de Igualdad de Oportunidades Crediticias prohíbe a los prestamistas discriminar a los solicitantes de crédito en cualquier aspecto de una transacción crediticia por motivos de raza, color, religión, nacionalidad, sexo, estado civil, edad, ya sea que todos o parte de los ingresos del solicitante provengan de programa de asistencia pública, o si el solicitante ha ejercido de buena fe un derecho en virtud de la Ley de Protección de Crédito al Consumidor.

La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en las transacciones de bienes raíces residenciales por motivos de raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional.

Según estas leyes, no se puede negar un préstamo a un consumidor en función de estas características, ni se le puede cobrar más por un préstamo ni se le pueden ofrecer condiciones menos favorables en función de tales características.

¿Problemas de crédito? Aún busque, compare y negocie

No asuma que los problemas de crédito menores o las dificultades que surgen de circunstancias únicas, como una enfermedad o la pérdida temporal de ingresos, limitarán sus opciones de préstamos a prestamistas de alto costo.

Si su informe crediticio contiene información negativa que es precisa, pero existen buenas razones para confiar en que usted pagará un préstamo, asegúrese de explicar su situación al prestamista o corredor.Si sus problemas crediticios no se pueden explicar, probablemente tendrá que pagar más que los prestatarios que tienen un buen historial crediticio. Pero no asuma que la única forma de obtener crédito es pagando un precio alto. Pregunte cómo su historial crediticio anterior afecta el precio de su préstamo y qué debería hacer para obtener un mejor precio. Tómese el tiempo para comparar precios y negociar el mejor trato que pueda.

Independientemente de si tiene problemas de crédito o no, es una buena idea revisar su informe crediticio para verificar su exactitud e integridad antes de solicitar un préstamo. Para solicitar una copia gratuita de su informe crediticio, visite www.annualcreditreport.com o llame al (877) 322-8228.

Glosario

Hipoteca de tasa ajustable (ARM): una hipoteca que no tiene una tasa de interés fija. La tasa cambia durante la vida del préstamo en función de los movimientos de una tasa índice, como la tasa de los valores del Tesoro o el índice de costo de fondos. Los ARM generalmente ofrecen una tasa de interés inicial más baja que los préstamos a tasa fija. La tasa de interés fluctúa durante la vigencia del préstamo según las condiciones del mercado, pero el contrato de préstamo generalmente establece tasas máximas y mínimas. Cuando las tasas de interés aumentan, generalmente aumentan los pagos de su préstamo; cuando las tasas de interés disminuyen, sus pagos mensuales pueden disminuir. Para obtener más información sobre ARM, consulte el Manual del consumidor sobre hipotecas de tasa ajustable.

Tasa de porcentaje anual (APR): el costo del crédito expresado como una tasa anual. Para los créditos cerrados, como préstamos para automóviles o hipotecas, la APR incluye la tasa de interés, los puntos, las tarifas del corredor y ciertos otros cargos crediticios que el prestatario debe pagar. Una APR, o una tasa equivalente, no se utiliza en los contratos de arrendamiento.

Préstamos convencionales: préstamos hipotecarios que no sean los asegurados o garantizados por una agencia gubernamental como la FHA (Administración Federal de Vivienda), la VA ( Administración de Veteranos) o los Servicios de Desarrollo Rural (anteriormente conocidos como Farmers Home Administration o FmHA).

Depósito en garantía: la tenencia de dinero o documentos por parte de un tercero neutral antes de cerrar una propiedad. También puede ser una cuenta del prestamista (o administrador) en la que el propietario paga impuestos y seguros.

Préstamos a tasa fija: préstamos que generalmente tienen plazos de reembolso de 15, 20 o 30 años. Tanto la tasa de interés como los pagos mensuales (de capital e intereses) permanecen iguales durante la vigencia del préstamo.

Tasa de interés: el precio que se paga por pedir dinero prestado, generalmente expresado en porcentajes y como tasa anual. .

Tarifas de originación de préstamos: tarifas que cobra el prestamista por procesar un préstamo; a menudo expresado como un porcentaje del monto del préstamo.

Lock-in: un acuerdo escrito que garantiza al comprador de una vivienda una tasa de interés específica sobre un préstamo hipotecario siempre que el préstamo se cierre dentro de un período determinado, como 60 o 90 dias. A menudo, el acuerdo también especifica la cantidad de puntos que se pagarán al momento del cierre.

Hipoteca: contrato firmado por un prestatario cuando se otorga un préstamo hipotecario, que le da al prestamista el derecho a tomar posesión de la propiedad si el prestatario no paga, o incumple, el préstamo.

Exceso: la diferencia entre el precio más bajo disponible y cualquier precio más alto que el comprador de vivienda acepta pagar por un préstamo. Los agentes de préstamos y los corredores a menudo pueden quedarse con parte o la totalidad de esta diferencia como compensación adicional.

Puntos (también llamados puntos de descuento): un punto equivale al 1 por ciento del monto principal de un préstamo hipotecario. Por ejemplo, si una hipoteca es de $ 200,000, un punto equivale a $ 2,000. Los prestamistas frecuentemente cobran puntos en hipotecas de tasa fija y tasa ajustable para cubrir los costos de originación del préstamo o para proporcionar una compensación adicional al prestamista o corredor. Los puntos se pagan generalmente en la fecha de cierre del préstamo y pueden ser pagados por el prestatario o el vendedor de la vivienda, o divididos entre las dos partes. En algunos casos, se puede pedir prestado el dinero necesario para pagar los puntos, pero aumenta el monto del préstamo y los costos totales. Los puntos de descuento (a veces llamados tarifas de descuento) son puntos que el prestatario elige voluntariamente pagar a cambio de una tasa de interés más baja.

Seguro hipotecario privado (PMI): protege al prestamista contra una pérdida si un prestatario no cumple con el préstamo. Es un pago generalmente requerido a un prestatario para préstamos en los que el pago inicial es menor al 20 por ciento del precio de venta o, en un refinanciamiento, cuando el monto financiado es mayor al 80 por ciento del valor de tasación. Cuando adquiere el 20 por ciento del valor neto de su vivienda, se cancela el PMI. Según el tamaño de su hipoteca y el pago inicial, estas primas pueden agregar $ 100 a $ 200 por mes o más a sus pagos.

Costos de liquidación (o cierre): tarifas pagadas al cierre de un préstamo. Puede incluir tarifas de solicitud; examen de título, resumen de título, seguro de título y tarifas de inspección de propiedad; honorarios por preparar escrituras, hipotecas y documentos de liquidación; honorarios de abogados; tarifas de grabación; costos estimados de impuestos y seguros; y honorarios de notario, tasación e informes de crédito.Según la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, el prestatario recibe una estimación de «buena fe» de los costos de cierre dentro de los tres días posteriores a la solicitud. La estimación de buena fe enumera cada costo esperado como una cantidad o un rango.

Ahorro institución: término que generalmente describe las cajas de ahorros y las asociaciones de ahorro y préstamo.

Esta información fue preparada por las siguientes agencias:

• Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal
• Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano
• Departamento de Justicia
• Departamento del Tesoro
• Corporación Federal de Seguros de Depósitos
• Junta Federal de Financiamiento de Vivienda
• Comisión Federal de Comercio
• Administración Nacional de Cooperativas de Crédito
• Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal
• Oficina del Contralor de la moneda
• Oficina de supervisión de ahorro

Estas agencias (excepto el Departamento del Tesoro) hacen cumplir las leyes que prohíben Es discriminación en los préstamos. Si siente que ha sido discriminado en el proceso de financiación de la vivienda, le recomendamos que se ponga en contacto con una de las agencias mencionadas anteriormente sobre sus derechos en virtud de estas leyes.