La mayoría de las personas no comienzan con la intención de comprar una casa que el propietario vende (FSBO), pero estas propiedades aparecen regularmente en el mercado inmobiliario. ¿Debería hacer un seguimiento de estas propiedades o mantenerse alejado? Esto es lo que debe tener en cuenta si está considerando comprar una casa en venta por el propietario.
¿Necesita un agente?
El vendedor, obviamente, no quiere contratar a un agente de venta, pero muchos propietarios están dispuestos a pagarle al agente del comprador. Si ya tiene un agente, pueden comunicarse con el comprador en su nombre. Si aún no tiene uno, considere encontrar uno que esté dispuesto a aceptar el trabajo.
Los agentes del comprador no siempre están emocionados de trabajar en FSBO sin un agente de cotización porque no quiere la responsabilidad y puede significar más trabajo por no necesariamente más dinero. Cuando solo hay un agente involucrado, esa persona a menudo termina haciendo el trabajo de ambas partes.
En cuanto a sus necesidades, tener un agente puede ser extremadamente útil durante todo el proceso, y el vendedor generalmente paga la comisión del agente, por lo que no hay razón para no trabajar con alguien. ¿Por qué hacerlo solo? si no tiene que hacerlo?
Redacción del contrato de compra
Un contrato de compra establece los términos de la venta entre usted y el vendedor. Si no se siente cómodo escribiendo uno por sí mismo y no desea contar con la ayuda de un agente, llame a un abogado de bienes raíces para que se encargue de ese aspecto de la transacción por usted. De hecho, debe tener un abogado esperando entre bastidores para asegurarse de que la transacción se realice legalmente y que todos sus derechos estén protegidos.
Muchos abogados redactarán una oferta de compra y otros documentos por una tarifa razonable, y generalmente es dinero bien gastado. También puede encontrar contratos de compra de bienes raíces en línea, pero es mejor que contrate a un profesional si no tiene la experiencia para completar los formularios correctamente.
Si decide hacerse cargo de los documentos usted mismo, tenga en cuenta los siguientes consejos.
Ofrezca menos del precio de lista
De esa manera, las negociaciones solo pueden avanzar. Si comienza demasiado alto, no puede volver a bajar. También puede ayudar a determinar de antemano si el precio de lista es razonable o una quimera. Verifique qué propiedades comparables en el área se están vendiendo y esté preparado para negociar.
Escriba contingencias
Obtenga una salida de la transacción si encuentra defectos físicos en la propiedad que el vendedor no arreglará o si su préstamo no está aprobado, entre otras cuestiones. Algunas contingencias comunes incluyen una tasación satisfactoria de la vivienda, la aprobación del préstamo, una inspección satisfactoria de la vivienda y una inspección de plagas, el título libre del vendedor, la aprobación de las divulgaciones del vendedor y la asegurabilidad. Si alguno de estos factores no se puede cumplir, el contrato se convierte en nula y sin efecto si incluyó las cláusulas de contingencia adecuadas.
No entregue su depósito de garantía al vendedor
Dé su depósito de garantía ( el dinero que envía con su oferta de compra) a un tercero para que lo retenga por usted, como una empresa de títulos o fideicomisos. Normalmente, el agente de cotización lo colocaría en su cuenta de depósito en garantía para su custodia. No quiere que entre en la cuenta corriente del vendedor. ¿Qué pasa si el vendedor lo gasta y el trato fracasa debido a una de esas cláusulas de contingencia? ¿O qué pasa si se niegan a devolvérselo? Se quedaría sin dinero, al menos hasta que los lleve a los tribunales.
Determine quién paga qué
Quién paga qué tarifas es negociable . Averigüe quién pagará los impuestos de transferencia, el depósito en garantía y las tarifas de título. Si es un excelente negociador, mucho mejor. Probablemente puedas encargarte de esto por tu cuenta. Del mismo modo, puede utilizar prorrateos a su favor. Averigüe si un prorrateo determinado será a su favor.
Por ejemplo, la parte no utilizada de los impuestos a la propiedad suele ser un crédito al vendedor si «se paga por adelantado de la venta. En este caso, es posible que desee solicitar no prorrateos. Pero si los impuestos se pagan atrasados, el vendedor le acreditará, por lo que querrá prorrateos.
¿Cuándo tomarás posesión?
Especifica cuándo el vendedor te entregará las llaves para que puedas tomar posesión de la propiedad. Es aceptable en algunas partes del país esperar la posesión el día del cierre. En otras áreas, la posesión se da el día después del cierre para que el vendedor tenga tiempo de mudarse. Tampoco es inaudito para el vendedor tener problemas de reubicación, especialmente si el trato se concretó rápidamente. Considere si está dispuesto a permitir que el vendedor le alquile por un período de tiempo después del cierre.
Acerca de la inspección de la vivienda
Siempre obtenga una vivienda Inspección realizada por un inspector de viviendas de buena reputación Demasiados negocios van al fracaso cuando se trata de un mal inspector de viviendas.Solicite las credenciales y pregúntele al inspector si pertenecen a una asociación, luego haga un seguimiento de ambas para confirmar.
Tiene algunas opciones si se encuentran problemas importantes con la inspección. Puede pedirle al vendedor que:
- Solucione el problema, pero tenga en cuenta que no es necesario que contrate al mejor contratista disponible o que se asegure de que un trabajo de calidad
- Le acredita el dinero para contratar a su propio contratista después del cierre. Esta cantidad se aplicará a sus costos de cierre. Pero haga lo que haga, no indique en un apéndice que el crédito es para reparaciones.
- Reducir el precio de venta, generalmente en una cantidad acorde con el costo anticipado de las reparaciones.
Algunos compradores piensan que no vale la pena el dinero extra para comprar un seguro de título, pero un comprador inteligente siempre lo hace. El costo de solucionar problemas de título o servidumbres de disputa puede ser enorme en comparación con los centavos que cuesta comprar un seguro.
Algunos mitos sobre las ofertas de FSBO
Hay algunos conceptos erróneos sobre la compra de una casa en venta por parte de un propietario. A continuación, se muestran mitos comunes y por qué » Estás equivocado.
- Los FSBO no son vendedores serios: esto no es cierto. Una pequeña minoría podría estar probando las aguas, pero la mayoría quiere absolutamente vender sus casas.
- Los FSBO no son flexibles en el precio: algunos compradores piensan que los FSBO no son agentes de contratación porque no pueden pagar y que necesitan sacar cada centavo del trato para no ceder en el precio. Pero según estudios de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la mayoría de los propietarios en venta en realidad obtienen menos por sus casas que aquellos que cotizan con un agente de bienes raíces. Los FSBO suelen estar dispuestos a negociar, pero es posible que no sean muy buenos en eso. si no lo hacen para ganarse la vida.
- Las ventas realizadas por los propietarios ocultan hechos materiales: los FSBO están sujetos a las mismas leyes que rigen a los representados por un agente de bienes raíces. Estos vendedores deben dar a los compradores – y divulgaciones exigidas por el estado, si las hubiera, incluida la revelación de cualquier hecho material pertinente.
- No es necesario que obtenga una aprobación previa para una hipoteca: esto es útil ya sea que esté comprando un FSBO o una ruta más tradicional. Puede que no sea obligatorio, pero ayuda a definir su rango de precios y todos los vendedores apreciarán saber que ya está aprobado para continuar.
Recuerde, busque asesoramiento legal y fiscal si tiene alguna pregunta. Es un poco arriesgado comprar un FSBO cuando los vendedores no tienen experiencia en la venta de casas, pero si trabaja con un agente y / o un abogado para asegurarse de que todo sea legalmente correcto, está en una buena posición para seguir adelante. .