No todos los arrendamientos de bienes raíces comerciales son iguales. Hay varios tipos de arrendamientos comerciales: arrendamientos brutos, arrendamientos netos, arrendamientos porcentuales y muchos otros. Cada contrato de arrendamiento tiene diferentes requisitos, expectativas y tarifas. Algunos incluyen costos de mantenimiento de áreas comunes. Pero, ¿cuáles son estas tarifas y qué significan para los inquilinos?
Tipos de arrendamientos comerciales
Los propietarios suelen determinar los términos específicos de un contrato de arrendamiento comercial. Los arrendamientos brutos generalmente cubren todos los gastos (con excepciones) y tienden a costar más por mes.
Los arrendamientos porcentuales son comunes entre los propietarios minoristas y requieren que los inquilinos paguen un porcentaje de sus ganancias al propietario. Dentro de estos arrendamientos porcentuales, los propietarios pueden incluir tarifas de mantenimiento de áreas comunes, que analizaremos en detalle a continuación.
Muchos complejos de oficinas, incluidas oficinas, propiedades médicas, industriales y otras propiedades comerciales, comúnmente vienen con arrendamientos netos. En un contrato de arrendamiento neto, los inquilinos pagan un alquiler mensual fijo junto con los costos habituales para cubrir las operaciones de rutina del edificio, el mantenimiento y el uso de la propiedad. Los costos asociados con un arrendamiento neto incluyen impuestos sobre bienes raíces, seguro de propiedad y costos de mantenimiento de áreas comunes.
Los costos asociados con un arrendamiento neto incluyen impuestos sobre bienes inmuebles, seguro de propiedad y costos de mantenimiento de áreas comunes.
¿Cuáles son los costos de mantenimiento de áreas comunes?
Costos de mantenimiento de áreas comunes, a menudo reducidos a CAM, son un componente importante de cualquier arrendamiento comercial. Estas tarifas cubren el costo y el mantenimiento de las áreas comunes ubicadas en la propiedad. En los parques comerciales, estas áreas incluyen áreas de reunión, espacios al aire libre, paisajismo y estacionamiento. Los edificios de oficinas utilizan tarifas de CAM para mantener vestíbulos, ascensores, salas de reuniones comunes, instalaciones de baños y otros costos de mantenimiento o renovación del edificio.
Algunos Los propietarios pueden referirse a las tarifas de CAM como tarifas de Load Factor. En un Triple Net Lease (NNN), las tarifas de CAM constituyen un tercio de este triplete (junto con los impuestos y el seguro). Si bien los dos últimos factores tienden a ser bastante estándar y predecibles, los cargos de CAM pueden variar de un mes a otro y de una temporada a otra.
Los costos de CAM permiten al propietario transferir los costos de mantenimiento a los inquilinos (también conocidos como «pases a través de ”costos). Como resultado, usted, el arrendatario, paga ciertos gastos incurridos por el propietario y el administrador de la propiedad. Los cargos típicos de CAM incluyen gastos como servicios de limpieza, reparaciones menores de edificios, jardinería, remoción de nieve y otros gastos prorrateados (prorrateados).
Por ejemplo, si hay diez inquilinos que alquilan un espacio en una propiedad comercial, los diez inquilinos pagan una parte del costo total de jardinería. En muchos casos, los propietarios determine la porción de CAM que paga cada inquilino en función de los pies cuadrados del espacio que ocupa cada uno. Es decir, un inquilino que ocupe varios pisos pagará un porcentaje de CAM más alto que una empresa que arrienda solo una parte de un piso.
Dependiendo de los términos del arrendamiento, te Los nants pueden pagar tarifas CAM fijas o variables. Los inquilinos pueden pagar estas tarifas de CAM en diferentes intervalos: mensual, trimestral o incluso anual, según el contrato de arrendamiento.
Tenga en cuenta estos 7 elementos de mantenimiento de áreas comunes al negociar un arrendamiento de oficina comercial
Antes de arrendar un espacio comercial, debe conocer los costos típicos de CAM en los que puede incurrir. En este artículo, analizamos siete elementos de mantenimiento de áreas comunes que se deben tener en cuenta al negociar un contrato de arrendamiento de una oficina comercial.
Mejoras de capital
Cada propiedad necesita actualizaciones y renovaciones periódicas. Estas pueden ser mejoras menores, como arreglos cosméticos o pequeñas reparaciones. En otras ocasiones, los propietarios pueden emprender proyectos importantes que impliquen mejoras sustanciales a una propiedad. Los propietarios realizan estas mejoras para aumentar el valor de la propiedad o extender su vida útil. Si el propietario incluye este gasto en CAM, es posible que deba pagar su parte de los proyectos de mejora de capital.
Sin embargo, algunos inquilinos argumentarán que no deberían pagar por proyectos que no se beneficiarán ellos directamente. Por ejemplo, estas mejoras incluyen nuevos sistemas HVAC, mejoras en el techo o mejoras de accesibilidad. Si bien algunas de estas mejoras beneficiarán directamente a su empresa, es posible que otras no.
Para evitar confusiones o tarifas inesperadas, es muy importante obtener la mayor claridad posible del propietario sobre las mejoras de capital. Por lo general, puede negociar los costos de CAM, eliminando su responsabilidad de ayudar a financiar las renovaciones del edificio.
Servicios de limpieza
Los inquilinos comerciales esperan que las áreas comunes de las propiedades se limpien con regularidad. Los propietarios de propiedades comerciales suelen tener su propio personal de limpieza contratado con una empresa de limpieza.Como tal, cada inquilino también debe pagar una parte de las tarifas del contrato de limpieza. Esta tarifa también puede incluir el costo de los suministros de limpieza.
Servicios de seguridad
Dado que tener una instalación segura es crucial para proteger a las empresas y sus equipos, los servicios de seguridad son parte de CAM. Los sistemas de alarmas, el personal de seguridad en el sitio, la seguridad durante la noche, junto con los sistemas de detección de incendios y humo son parte de la seguridad de la propiedad. Dado que los inquilinos de una propiedad comercial comparten estos servicios, generalmente también comparten los gastos.
Sistemas
Uso de iluminación, plomería, cableado eléctrico, HVAC y otros sistemas dentro de áreas comunes como vestíbulos, baños y ascensores son compartidos por todos los inquilinos. Por lo tanto, estos costos también son compartidos por los inquilinos. Al revisar su contrato de arrendamiento, pregunte cuál es su parte de estos costos. Normalmente, su parte dependerá de su espacio alquilado. Los inquilinos que ocupan la mayor cantidad de pies cuadrados a menudo pagarán la mayor parte de estos costos.
Tarifas de administración
La administración de propiedades comerciales requiere una gran cantidad de tiempo y esfuerzo. Por lo tanto, en lugar de administrar propiedades comerciales ellos mismos, muchos propietarios contratan empresas de administración de propiedades. Estas empresas manejan una amplia gama de servicios que incluyen arrendamiento, operaciones de construcción, comunicaciones de inquilinos, administración de edificios, mantenimiento de instalaciones, informes de partes interesadas, servicios financieros y otros servicios que impactan directamente tanto al propietario como a los inquilinos. Si su arrendador utiliza un servicio de administración de propiedad, usted y los otros inquilinos probablemente compartirán este costo.
Áreas de estacionamiento
Independientemente del edificio comercial, los inquilinos generalmente comparten los costos de las áreas de estacionamiento. . Es posible que la propiedad solo tenga un estacionamiento en la superficie o podría tener una plataforma de estacionamiento. De cualquier manera, los costos asociados con el estacionamiento y el mantenimiento del estacionamiento, los proyectos de repavimentación y el personal del estacionamiento generalmente se incluyen en las tarifas de CAM.
Administrativo & Tarifas de mantenimiento
Aunque muchos propietarios pueden describir las tarifas CAM en detalle, algunos solo pueden enumerar una «Tarifa administrativa» o una «Tarifa de mantenimiento» genérica. Si el contrato de arrendamiento no detalla claramente los cargos específicos, pídale al propietario que lo explique. Sus tarifas de CAM podrían estar pagando cosas como permisos, costos legales, publicidad, señalización o gastos generales. No debe pagar gastos como las tarifas de presentación de impuestos sobre la renta del propietario, los costos asociados con el cobro de la renta u otros servicios que beneficien al propietario.
Si su CAM incluye estos cargos, solicite renegociar estos términos. Los expertos en servicios para inquilinos de CXRE pueden ayudarlo a negociar un contrato de arrendamiento justo para su negocio. Contáctenos hoy para obtener más información sobre nuestros servicios de arrendamiento.
Cómo calcular los cargos de CAM
Este es un método de cálculo general y puede no representan sus tarifas exactas. Comuníquese directamente con la propiedad para calcular los cargos CAM exactos incurridos bajo su contrato de arrendamiento.
Calcular los cargos CAM es bastante sencillo. A continuación, se muestran tres sencillos pasos para determinar el CAM en su contrato de arrendamiento.
- Primero, averigüe el área bruta alquilable (GLA) de la propiedad. Por lo general, puede obtener esta información del agente de arrendamiento. El GLA es el total de pies cuadrados de espacio rentable en la propiedad.
- Luego, busque el total de pies cuadrados que desea arrendar. Puede preguntarle al agente de arrendamiento o encontrar esta información en línea o en otros materiales de marketing.
- Por último, divida los pies cuadrados del espacio que desea arrendar por GLA. La cifra resultante será el porcentaje de su parte de las tarifas CAM totales. Por ejemplo, si desea arrendar 1000 pies cuadrados en un edificio de 10,000 pies cuadrados, su parte del CAM es 10% – 1,000 / 10,000 = 0.1 (10%).
El costo variable de Mantenimiento de áreas comunes
Los costos de CAM variarán según el tipo de propiedad que elija y el tipo de contrato de arrendamiento que firme. Si alquila espacio en un edificio de oficinas, compartirá numerosos costos con sus compañeros inquilinos. Por otro lado, ciertos centros comerciales y parques de oficinas no comparten servicios como vestíbulos o ascensores. En cambio, comparten estacionamiento, aceras, jardines y otras comodidades.
Antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial, asegúrese de averiguar exactamente qué incluyen y qué no incluyen las tarifas CAM.
Antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial arrendamiento comercial, asegúrese de que un experto revise el contrato. En CXRE, podemos ayudarlo a navegar por un arrendamiento comercial. Nuestro personal experto tiene décadas de experiencia y está listo para ayudarlo. Nunca debe firmar un contrato hasta que sepa exactamente lo que pagará. Una vez que haya firmado el contrato de arrendamiento, es legal y vinculante, y no se puede cambiar fácilmente.
Póngase en contacto con nuestro equipo de arrendamiento experto antes de firmar su contrato de arrendamiento comercial. Podemos ayudar a proteger su negocio de costos CAM innecesarios.