Ser propietario puede aumentar significativamente sus ahorros, pero también es un mucho trabajo. Además de las finanzas y las responsabilidades de su propio espacio vital, debe encontrar inquilinos, obtener un seguro y pagar una hipoteca y los impuestos sobre la propiedad. Alquilar una vivienda también puede complicar su situación fiscal personal. Afortunadamente, el Tío Sam le permite deducir algunos gastos asociados con el funcionamiento de una propiedad de alquiler. El IRS estipula que los gastos deducibles deben ser ordinarios y generalmente aceptados en el negocio de alquiler, además de ser necesarios para administrar y mantener la propiedad. Desde intereses hipotecarios y seguros hasta servicios públicos y reparaciones, analizaremos algunas deducciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler que los propietarios deben aprovechar. Considere también trabajar con un asesor financiero que pueda ayudarlo a administrar el impacto fiscal y financiero de sus propiedades inmobiliarias.
Interés del préstamo
La mayoría de los propietarios utilizan una hipoteca para comprar su propia casa, y lo mismo ocurre con las propiedades de alquiler. Los propietarios con una hipoteca encontrarán que el interés del préstamo es su mayor gasto deducible. Para aclarar, no puede deducir la parte del pago de su hipoteca que se destina al monto principal del préstamo. En cambio, la deducción solo se aplica a los pagos de intereses. Estos componentes se enumerarán por separado en su estado de cuenta mensual y, por lo tanto, son fáciles de consultar. Simplemente multiplique la cantidad mensual por 12 para obtener su interés total anual.
Además del interés hipotecario, puede deducir las tarifas de originación y los puntos utilizados para comprar o refinanciar su propiedad de alquiler, los intereses sobre préstamos no garantizados utilizados para mejoras y cualquier interés de tarjeta de crédito para compras relacionadas con su propiedad de alquiler. Llegado el momento de los impuestos, ya debe haber gastado dinero en estas compras para calificar. Dado que puede ser complicado determinar qué cuenta y cómo presentar estos cargos por intereses extraños, considere consultar a un contador o asesor financiero para que lo ayude.
Impuesto sobre la propiedad
Casi todos los gobiernos estatales y locales recauda impuestos sobre la propiedad. Dependiendo de la ubicación de su propiedad de alquiler, pueden variar desde unos pocos cientos de dólares hasta cientos de miles. Puede encontrar la tasa impositiva exacta en su área consultando el resumen de su depósito en garantía o consultando con su profesional de impuestos. Si su estado tiene requisitos de licencia de alquiler, también puede deducir cualquier tarifa de licencia de alquiler vacacional o de propietario acompañante.
Si administra alquileres a corto plazo, su estado, ciudad, condado o pueblo puede cobrar una especie de tarifa conocido como impuesto de ocupación. Muy similar al impuesto sobre las ventas, también puede deducir los impuestos sobre la ocupación. Hablando de eso, si paga impuestos sobre las ventas sobre artículos relacionados con el negocio, impuestos sobre salarios y seguridad social para empleados o tarifas de inspección, asegúrese de deducirlos también.
Primas de seguros
Prestamistas puede estipular que los propietarios obtengan una póliza de seguro antes de asegurar su hipoteca. Afortunadamente, cualquier forma de seguro se considera un gasto de propiedad de alquiler ordinario y necesario y, por lo tanto, es deducible. La deducción se aplica al seguro básico para propietarios de viviendas, así como al seguro especial de responsabilidad y riesgo.
Si tiene empleados, también puede deducir el costo de su seguro médico y de compensación para trabajadores. Aunque las primas de seguros tienden a ser un poco más altas para los alquileres, este aumento puede ayudar a compensar eso. Los propietarios también pueden deducir pérdidas, incluidas las causadas por huracanes, terremotos, inundaciones y robos.
Depreciación
Con el tiempo, el desgaste, el desgaste y la obsolescencia reducen el valor de su propiedad de alquiler y su contenido. Este proceso, conocido como depreciación, es deducible de impuestos. Puede reclamar la depreciación tan pronto como su casa o apartamento esté disponible para alquilar, incluso si aún no tiene inquilinos. La deducción puede tomarse durante la vida útil esperada de la propiedad, pero debe extenderse a lo largo de varios años. Es importante tener en cuenta aquí que el valor de la estructura puede depreciarse, pero no el valor del terreno.
También puede reclamar el valor del equipo que lo ayuda a administrar su negocio de alquiler, como su computadora o automóvil. , así como las mejoras que realice en el inmueble que aporten valor, adapten su uso o alarguen su vida. Esto podría incluir instalar un techo nuevo, agregar muebles o actualizar los electrodomésticos. Para calificar como gasto deducible, se debe esperar que dure más de un año, sea valioso para su negocio de alquiler y pierda valor con el tiempo. La Publicación 946 del IRS, «Cómo depreciar una propiedad», puede ayudarlo a navegar este proceso a veces complicado.
Mantenimiento y reparaciones
Si bien las mejoras en el hogar son deducibles a través de la depreciación, el código tributario permite deducir determinados costes de reparación y mantenimiento por separado.La gran diferencia es que estos esfuerzos mantienen su propiedad en condiciones de alquiler, pero no agregan un valor significativo. Piense en pintar, afinar las tuberías, limpiar los filtros de HVAC, fumigar para plagas y jardinería.
Si contrata a otra persona para que haga el trabajo, puede deducir los costos de mano de obra. Lo mismo ocurre con los administradores de propiedades o in situ, en caso de que decida contratar uno. Si adopta el enfoque de «hágalo usted mismo», puede deducir cualquier tarifa de alquiler de herramientas y equipos. Las tarifas de asociación de propietarios y condominios también serían deducibles siguiendo el mismo principio.
Servicios públicos
Cada arrendador maneja los servicios públicos de manera diferente. Si elige cubrir cosas como gas, electricidad, agua, calefacción y aire acondicionado para su inquilino, serán deducibles de impuestos. Si paga por Internet, cable o satélite, también puede deducirlos como un gasto de servicios públicos. Incluso si su inquilino acepta reembolsarle los servicios públicos más adelante, puede continuar presentando la deducción de la propiedad de alquiler y reclamar el reembolso como ingreso.
Legal y tarifas profesionales
Los propietarios pueden deducir ciertas tarifas profesionales en relación con la propiedad de alquiler. Si utiliza un CPA o software de computadora para preparar su declaración de impuestos, asegúrese de deducir el costo.
¿Contratar a un abogado para que supervise los trámites de alquiler en cualquier momento del año? Deduzca esas exorbitantes tarifas por hora. agente para encontrar a sus inquilinos? Deduzca la comisión. ¿Anuncie la propiedad en el periódico, la radio o en línea? Deduzca esos dólares publicitarios.
Incluso los servicios de asesores pueden cancelarse siempre que se reúnan para discutir la propiedad de alquiler. Si tiene que desalojar a alguien, esta deducción ayudaría a cubrir los gastos legales y de presentación judicial.
Todos estos se consideran gastos operativos y deben deducirse como tales. Sin embargo, no puede deducir los honorarios legales utilizados para defender el título de su propiedad o recuperar y mejorar la propiedad.
Viajes y transporte
Si usted es un propietario que viaja a varias propiedades o si su alquiler se encuentra lejos de su residencia, sus gastos de transporte son deducibles. Esto incluye pagar para mostrar su propiedad de alquiler, recaudar ingresos por alquiler y conservar su propiedad de alquiler durante todo el año. Sin embargo, se excluyen de esta política todos los desplazamientos razonables que se realizan con regularidad.
Puede deducir el viaje utilizando dos métodos: los gastos reales o la tarifa estándar por millaje. Para 2020, la tarifa estándar por millaje para uso comercial fue de 57,5 centavos por milla.
Espacio de oficina
Ya sea que realice negocios en una propiedad comercial o en el dormitorio adicional, puede deducir el costos. Los pies cuadrados o el costo del alquiler probablemente serán los gastos más grandes, pero puede incluir el precio de una impresora, tinta, una línea telefónica, software de computadora y cualquier otra cosa que use para hacer el trabajo.
Conserve la documentación de las compras que realiza y los registros del tiempo que dedica a administrar su propiedad de alquiler. Dado que esta es una de las deducciones marcadas con más frecuencia, asegúrese de ser honesto sobre el desglose entre uso comercial y personal.
Cómo reclamar deducciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler
En En general, debe presentar las deducciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler el mismo año en que paga los gastos utilizando un formulario de Anexo E. El proceso será mucho más manejable si mantiene registros detallados de todos los ingresos y costos relacionados con la propiedad a medida que ocurren. Además, si alguna vez lo auditan, tendrá que proporcionar pruebas de cada deducción que reclame.
Si bien hemos revisado varias deducciones de impuestos a la propiedad de alquiler anteriormente, el proceso de presentación se vuelve más complicado si usa la propiedad de alquiler como su residencia principal en cualquier momento de un año fiscal determinado. El formulario del Anexo E de cada año indica la cantidad de días que puede usar personalmente su casa y el porcentaje de días que la propiedad puede alquilarse al valor justo de mercado antes de que algo cambie. En la mayoría de los casos, no podrá deducir gastos o pérdidas para uso personal en el Anexo E. Sin embargo, puede presentarlos utilizando un formulario del Anexo A si elige detallar su deducción en lugar de tomar el estándar. opción.
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