Muchos inquilinos que firman un contrato de alquiler para su apartamento o unidad de alquiler planean quedarse por el tiempo completo cantidad de tiempo requerido en el contrato de arrendamiento, como un año. Pero a pesar de sus mejores intenciones, es posible que desee (o necesite) irse antes de que finalice su contrato de arrendamiento, por ejemplo, si es un estudiante de Penn y solo desea quedarse en su apartamento durante el período de tiempo que la escuela está en sesión . O tal vez te vas a vivir con tu novio o novia. A veces, es posible que deba mudarse para estar más cerca de su nuevo trabajo o de un padre anciano que necesita su ayuda.
Dejar antes de que expire un contrato de arrendamiento a plazo fijo sin pagar el resto del alquiler adeudado según contrato de arrendamiento se llama romper el contrato de arrendamiento. Aquí hay una breve revisión de los derechos de los inquilinos en Pensilvania para romper un contrato de arrendamiento sin más responsabilidad por el alquiler.
Derechos y responsabilidades de los inquilinos al firmar un contrato de arrendamiento en Pensilvania
Un contrato de arrendamiento obliga tanto a usted como a su arrendador por un período de tiempo determinado, generalmente un año. En un contrato de arrendamiento típico, un arrendador no puede aumentar el alquiler o cambiar otros términos, hasta que el contrato se agote (a menos que el contrato en sí prevea un cambio, como un aumento de alquiler a mitad de contrato). Un arrendador no puede obligarlo a mudarse antes de que finalice el contrato de arrendamiento, a menos que usted no pague el alquiler o viole otro término significativo, como organizar fiestas grandes y ruidosas repetidamente. En estos casos, los propietarios de Pensilvania deben seguir procedimientos específicos para finalizar el arrendamiento. Por ejemplo, su arrendador debe avisarle con diez días de anticipación para pagar el alquiler o irse (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.501 (b)) antes de presentar una demanda de desalojo. Si ha violado los términos de un contrato de arrendamiento por más de un año, su arrendador puede darle un aviso de renuncia incondicional, dándole 30 días para mudarse. (68 Pa. Cons. Stat. Ann., § 250.501 (b)).
Los inquilinos están legalmente obligados a pagar el alquiler durante todo el período de arrendamiento, generalmente un año, ya sea que continúen viviendo en la unidad de alquiler, con algunas excepciones, como se indica a continuación.
Cuando se justifica la ruptura de un contrato de arrendamiento en Pensilvania
Hay algunas excepciones importantes a la regla general de que un inquilino que incumple un contrato de arrendamiento debe el alquiler por todo el plazo de arrendamiento. Es posible que pueda mudarse legalmente antes de que finalice el plazo del arrendamiento en las siguientes situaciones.
Está comenzando el servicio militar activo
Si ingresa al servicio militar activo después de firmar un contrato de arrendamiento, tiene derecho a romper el contrato de arrendamiento según la ley federal. (Ley de Ayuda Civil para Miembros del Servicio de Guerra y Defensa Nacional, 50 App. USCA § § 501 y siguientes). Debe ser parte de los «servicios uniformados», que incluyen las fuerzas armadas, el cuerpo comisionado de la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica (NOAA) , cuerpo comisionado del Servicio de Salud Pública y la Guardia Nacional activada. Debe notificar por escrito al propietario de su intención de rescindir su arrendamiento por razones militares. Una vez que el aviso se envíe por correo o se entregue, su arrendamiento terminará 30 días después de la fecha ese alquiler vence el próximo pago, incluso si esa fecha es varios meses antes de que expire el contrato de arrendamiento.
La unidad de alquiler no es segura o infringe los códigos de salud o seguridad de Pennsylvania
Si el propietario no proporciona vivienda habitable según los códigos de vivienda locales y estatales, un tribunal probablemente concluiría que usted ha sido «desalojado constructivamente»; esto significa que el propietario, al proporcionarle una vivienda inhabitable, lo ha «desalojado» a todos los efectos prácticos, por lo que usted no tiene más responsabilidad por el alquiler. Ley de Pensilvania (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.206, 35 Pa. Cons . Stat. Ann. § 1700-1 y Pugh v. Holmes, 405 A.2d 897 (1979)) establece requisitos específicos para los procedimientos que debe seguir antes de mudarse debido a un problema de reparación importante. El problema debe ser realmente grave, como la falta de calefacción u otro servicio esencial.
Su arrendador lo acosa o viola sus derechos de privacidad
Pensilvania no tiene una ley estatal que especifique la cantidad de aviso que su arrendador debe Si su arrendador viola repetidamente sus derechos a la privacidad o hace cosas como quitar ventanas o puertas, apagar sus servicios públicos o cambiar las cerraduras, se lo considerará «desalojado constructivamente», como se describe anteriormente; esto generalmente justificaría que usted rompa el contrato de arrendamiento sin más obligaciones de alquiler.
Deber del propietario de encontrar un nuevo inquilino en Pensilvania
Los propietarios en la mayoría de los estados (por ejemplo, Arizona) deben hacer una Esfuerzo para volver a alquilar sus unidades cuando un inquilino rompe un contrato de arrendamiento, en lugar de cobrar al inquilino por el alquiler restante total adeudado según el contrato de arrendamiento. Desafortunadamente, los propietarios en Pensilvania (Stonehedge Square Ltd. P’ship v. Movie Merchs., 715 A.2d 1082 (Pa. 1998)) no tienen la misma responsabilidad de «mitigar los daños» al intentar alquilar su propiedad de manera razonablemente rápida y manteniendo sus pérdidas al mínimo si se muda antes de que finalice el contrato de arrendamiento.Si rompe su contrato de arrendamiento y se muda sin una justificación legal (descrita anteriormente), intente arreglar algo con su arrendador. No se limite a mudarse y esperar que el propietario consiga un nuevo inquilino rápidamente y no le cobre el tiempo restante de su contrato de arrendamiento. Avise a su arrendador con la mayor antelación posible y escriba una carta sincera explicando por qué debe irse antes. Idealmente, puede ofrecerle a su arrendador un inquilino de reemplazo calificado con buen crédito y referencias para que firme un nuevo contrato de arrendamiento.
Pero tenga en cuenta que si el arrendador no está de acuerdo en dejarlo libre, usted será responsable de pagar el alquiler por el resto de su contrato de arrendamiento. Esta podría ser una cantidad sustancial de dinero si se va varios meses antes de que finalice el contrato de arrendamiento. Su arrendador probablemente usará primero su depósito de seguridad para cubrir la cantidad que debe. Pero si su depósito no es suficiente, su arrendador puede demandarlo, probablemente en un tribunal de reclamos menores donde el límite es de $ 12,000 en Pensilvania.
Cómo minimizar su responsabilidad financiera al romper un contrato de arrendamiento
Si desea irse temprano y no tiene una justificación legal para hacerlo, hay mejores opciones que simplemente mudarse y esperar que su arrendador consiga un nuevo inquilino rápidamente. Hay muchas cosas que puede hacer para limitar la cantidad de dinero que necesita para pagarle al propietario y ayudar a garantizar una buena referencia del propietario cuando busque su próximo lugar para vivir.
Usted puede ayudar La situación mucho al avisar con la mayor antelación posible y escribir una carta sincera al propietario explicando por qué tiene que irse antes. Idealmente, puede ofrecer a su arrendador un inquilino de reemplazo calificado, alguien con buen crédito y excelentes referencias, para firmar un nuevo contrato de arrendamiento con su arrendador.
Más información sobre los derechos del inquilino para romper un contrato
Every Tenant’s Legal Guide, de Janet Portman y Marcia Stewart (Nolo), proporciona amplios consejos legales y prácticos que todo inquilino necesita, desde la mudanza hasta la mudanza, que incluye cómo conseguir que el propietario cancele el contrato, además de docenas de formularios y ejemplos. cartas.
Más información sobre la ley de propietarios e inquilinos en Pensilvania
Para obtener más información sobre las leyes de propietarios e inquilinos en su estado, consulte la sección Leyes estatales de propietarios e inquilinos del sitio de Nolo.