Como muchos tipos de préstamos que eran fáciles de obtener hace años durante la crisis de la vivienda, los préstamos con garantía hipotecaria y otros préstamos para retirar el valor neto de la renta las propiedades eran relativamente fáciles de conseguir. Ahora, no tanto.
«Existe un mayor riesgo con las propiedades de alquiler», dice Todd Huettner, presidente de Es posible que no se le ofrezca
Una línea de crédito con garantía hipotecaria, o Mayor capacidad de pago
Para obtener un HELOC como propietario de una propiedad de alquiler, es posible que deba demostrar que puede pagar el monto total, dice Lucas Hall, fundador de Información de ingresos por alquiler
Al determinar la capacidad de pagar un HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria, no todos los ingresos por alquiler se considerarán ingresos, dice Ramnarain, porque los inquilinos pueden mudarse y los propietarios pueden tener otros problemas.
Por ejemplo, El 75 por ciento de los $ 1,000 en ingresos por alquiler se contarían como ingresos reales, o $ 750, para contabilizar otros gastos como propietario de una propiedad de alquiler, dice.
También se pueden requerir declaraciones de impuestos que muestren los ingresos generados por los alquileres Hall dice, al igual que las copias de los contratos de arrendamiento para mostrar que la casa de alquiler estará ocupada por un tiempo y no solo por unos pocos meses.
Más equidad
Algunos prestamistas pueden requerir profesionales de alquiler que los propietarios tengan más equidad en su propiedad antes de aprobar una HELOC.
«Lo que realmente les importa es si esta propiedad tiene suficiente equidad para esta HELOC», dice Hall, y agrega que el proceso se ha endurecido mucho en los últimos seis meses.
Hall ha refinanciado préstamos y obtenido capital para poder comprar propiedades adicionales, y luego refinanciado esa nueva propiedad para poder pagar una línea de crédito en otras propiedades de alquiler, dice.
«Rara vez lo uso, a menos que tenga una gran compra próxima, como otra propiedad», dice.
Menor relación préstamo-valor
Una relación préstamo-valor alta, o LTV, es un riesgo más alto para un prestamista. Un porcentaje más alto del costo de una propiedad que necesita ser prestado podría dificultar la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria.
Los prestamistas que pueden aprobar un LTV del 80 por ciento para una residencia principal pueden requerir el 70 por ciento o menos LTV para la propiedad de alquiler, dice Huettner.
Un LTV del 75 por ciento con un 25 por ciento de capital puede ser posible para los propietarios de propiedades de alquiler, dice Ramnarain. Algunos propietarios pueden tener un LTV del 90 por ciento en su residencia principal, él dice.
Relación deuda-ingresos baja
Si bien es posible que a un propietario se le permita destinar más del 40 por ciento de sus ingresos a deudas y aún así recibir la aprobación para un préstamo con garantía hipotecaria , el propietario de una propiedad de alquiler probablemente tendría que reducir ese índice de deuda al 30-35 por ciento de sus ingresos, dice Ramnarain.
Tasa de interés más alta o puntos de pago
Refinanciar un préstamo de propiedad de alquiler retirar efectivo para reparaciones podría requerir una tasa de interés más alta o puntos de pago debido al mayor riesgo de los préstamos para alquiler de propiedades, dice Huettner .
Para mantener la tasa de interés igual a la de un préstamo en una residencia principal, un prestatario puede tener que pagar 2-3 puntos sobre el préstamo, dice. O podrían pagar entre un cuarto y medio punto más sobre la tasa de interés del préstamo, dice.
Puntaje crediticio más alto
Obtener un préstamo con garantía hipotecaria sobre una propiedad de alquiler podría requerir un puntaje de crédito de 680, en comparación con 620 para un propietario que vive en su casa, dice Huettner.
Seguro de propiedad de alquiler
Los bancos pueden estar especialmente atentos a verificar que los propietarios de propiedades de alquiler tengan suficiente seguro, dice Ramnarain.
«Al final del día, van a ver si» van a recibir su dinero «y si usted tiene el seguro adecuado, dice.
Hasta 6 alquileres
Los prestamistas pueden limitar la cantidad de hipotecas de propiedades de alquiler a seis, dice Ramnarain. De cuatro a seis gravámenes son posibles para los propietarios de propiedades de alquiler, dice Huettner.
Mayor tiempo de tasación
El tiempo de espera para utilizar una nueva tasación, que tendrá en cuenta reparaciones y renovaciones, para una propiedad de inversión es de 12 meses a partir de la fecha de compra, dice Elysia Stobbe, arrendadora, profesionista hipotecaria l y autor de Cómo obtener la aprobación para obtener la mejor hipoteca sin clavar un tenedor en el ojo, una guía de préstamos hipotecarios.
Por lo general, se requieren dos tasaciones para confirmar el valor, dice Stobbe. De lo contrario, si faltan menos de 12 meses a partir de la fecha de compra, se utilizará el último precio de venta registrado, dice.
Con todas esas barreras potenciales para obtener capital en propiedades de alquiler, los inversores Quizás sea mejor hacer lo que Hall pretende hacer con sus alquileres: tener tanto capital como pueda en ellos para poder obtener una línea de crédito o préstamo cuando surja un problema importante en una propiedad de alquiler.
«Quiero que mis propiedades de alquiler tengan equidad y luego quiero tener acceso a esa equidad», dice Hall.
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Lo que todos aspiramos a obtener es un ingreso pasivo, pero un costo en profundidad -Se debe realizar un análisis de beneficios para la viabilidad de los planes. Como se explicó anteriormente, hay algunos obstáculos que superar y su puntaje crediticio desempeñará un papel importante, pero considerando todos los aspectos, aún puede valer la pena.