Multiplicador de alquiler bruto (GRM) en relación con Lonas multifamiliares
El multiplicador de renta bruta de una propiedad, o GRM, es una de las mejores formas de calcular rápidamente su rentabilidad en comparación con propiedades similares en el mismo mercado inmobiliario. Otra variante de GRM es el multiplicador de ingresos brutos (GIM), que se utiliza cuando un cálculo también incorpora fuentes de ingresos no relacionadas con el alquiler, como máquinas expendedoras o máquinas de lavandería que funcionan con monedas.
¿Qué es la fórmula del multiplicador de renta bruta?
La fórmula para calcular el GRM es:
Multiplicador de alquiler bruto = Precio de la propiedad / Ingreso bruto de alquiler
Entonces, por ejemplo, si una propiedad se vende por $ 2,000,000 y produce un ingreso bruto de alquiler de $ 320,000, el GRM sería:
$ 2,000,000 / $ 320,000 = 6.25
¿Qué significa el multiplicador de alquiler bruto en la práctica?
En el ejemplo anterior, determinamos que la propiedad tendría un GRM de 6.25. Fuera de contexto, eso significa prácticamente nada. Sin embargo, si descubriéramos que la mayoría de las otras propiedades similares en el área tienen GRM de 8-9, el hecho de que la propiedad en cuestión tenga un GRM de 6.25 podría convertirla en una inversión rentable.
GRM también se puede utilizar para estimar el valor de una propiedad que genera ingresos cuando se desconoce su valor. Por ejemplo, si sabemos que una propiedad produce alrededor de $ 100,000 de ingresos por año, y el GRM promedio de propiedades similares en el área es aproximadamente 7, podríamos multiplicar los dos ($ 100,000 * 7) para crear un valor de propiedad estimado de $ 700,000. Si bien esto no es de ninguna manera un cálculo exacto, puede proporcionar una estimación viable para que un inversionista de propiedad lo utilice al comparar una variedad de propiedades.
Finalmente, si sabe cuál es el valor de una propiedad y conoce el GRM promedio de las propiedades en el área, puede usar la fórmula del multiplicador de alquiler bruto para Calcule la renta esperada de la propiedad. Entonces, por ejemplo, si una propiedad está valorada en $ 850,000 y el GRM promedio en el área es 8, podría dividir el valor de la propiedad por el GRM promedio del área para determinar los ingresos por alquiler esperados.
$ 850,000 / 8 = $ 106,250
Al hacer este cálculo, obtenemos la cantidad de $ 106,250. Si los ingresos reales de alquiler de la propiedad exceden en gran medida esto, es probable que sea una buena inversión, mientras que si es significativamente menor que esto, probablemente no sea una buena inversión o, al menos, sea menos rentable que otras propiedades similares en el área.
Al evaluar una propiedad por su idoneidad para un préstamo multifamiliar, los prestamistas verán su GRM en comparación con propiedades locales similares en para determinar la probabilidad de que un prestatario pueda pagar su préstamo de manera efectiva.
Multiplicador de alquiler bruto frente a tasa de capitalización
El multiplicador de alquiler bruto a menudo se compara y contrasta con una métrica de valoración de propiedad similar conocida como tasa de capitalización o tasa de capitalización. La tasa de capitalización de una propiedad se calcula tomando su ingreso operativo neto (NOI) y dividiéndolo por el valor de mercado actual de la propiedad. A diferencia de GRM, la tasa de capitalización incorpora las vacantes y los gastos operativos, lo que tialmente mucho más preciso que GRM. Sin embargo, al intentar estimar y comparar rápidamente la rentabilidad de varias propiedades, es posible que los inversores no tengan a mano información detallada sobre ocupación o gastos, lo que puede hacer que GRM sea un método más eficiente para evaluar rápidamente las propiedades de inversión.