Lea esto ANTES de pagar un servicio MLS de tarifa plana

Actualizado: 10 de abril de 2020 con los últimos datos de MLS de tarifa plana

¿Qué es un servicio MLS de tarifa plana?

Vender una casa sin la ayuda de un agente puede ser difícil. El mayor desafío para los vendedores de FSBO es la visibilidad— sin la experiencia en marketing y publicidad de un agente, y sin su red de contactos, ¿cómo se asegura un vendedor de que las personas que podrían estar interesadas en comprarla vean su casa?

Bueno, ahí es donde entra en juego el servicio MLS de tarifa plana.

Los servicios MLS de tarifa plana ofrecen a los vendedores la posibilidad de publicar su casa en el Servicio de Listado Múltiple local, que es el principal en línea directorio que los agentes inmobiliarios utilizan para listar sus propiedades y compartirlas con otros agentes que también pertenecen al MLS local. Hay cientos de bases de datos locales de MLS, cada una de las cuales maneja listados de su área.

aña Solo un agente puede listar en MLS, que es lo único por lo que está pagando con un servicio MLS de tarifa plana. En otras palabras, no tendrá acceso a los otros servicios que generalmente ofrecen los agentes.

El MLS a veces también se denomina listado de «solo entrada», lo que significa que el agente que ingresa al listado en el MLS no está realizando ninguna otra tarea para el vendedor. Por ejemplo, las partes interesadas sabrán no ponerse en contacto con ese agente para concertar una visita. Se dirigirán directamente a usted, el vendedor.

El principal beneficio de incluir su casa en el MLS local es que su propiedad se distribuye en la parte superior real sitios web inmobiliarios como Zillow y Realtor.com. Sitios web como Zillow, Trulia y Realtor.com extraen datos de estos listados locales de MLS y los muestran a sus millones de usuarios.

Teniendo en cuenta que el 44% de los compradores comienzan su búsqueda de casa buscando en línea, según NAR, la MLS es una excelente manera de ganar exposición. Sin embargo, cotizar sin un agente (FSBO) conlleva muchos desafíos.

Aquí hay un resumen rápido de todo lo que Tendrá que prescindir de un agente:

1. Prepare su casa para la venta
2. Fije el precio de su propiedad
3. yo
4. Comercialice su casa
5. Encuentre compradores calificados
6. Responda a compradores serios rápidamente
7. Negocie el trato
8. Contrata a un abogado de bienes raíces
9. Finaliza y presenta la documentación correcta

Parece mucho, ¿eh? ¡Es! Vender FSBO no es una broma.

aña Siga leyendo para saber si vender con un servicio MLS de tarifa plana en lugar de un agente es adecuado para usted.

Tabla de contenido

• Cómo obtener un listado MLS sin un agente de bienes raíces
• Una vez que esté en MLS, ¿cómo se comunicarán con usted los compradores?
• Cómo escribir un gran anuncio y obtener las fotos correctas
• Pros y contras de MLS de tarifa plana
• MLS de tarifa plana vs. Corretaje de tarifas
• ¿Cuáles son las mejores empresas MLS de tarifa plana?
• Empresas MLS de tarifa plana con reputación insatisfactoria
• Conclusión

Cómo obtener un listado de MLS sin un agente inmobiliario

Obtener su propiedad en el MLS sin un agente es bastante sencillo, pero hay algunas reglas simples a tener en cuenta para asegurarse de que su listado alcance su mayor audiencia potencial.

Utilice un MLS local

Este es un punto importante; ya que hay cientos de bases de datos MLS, cada una de las cuales solo enumera propiedades en su área de cobertura, debe asegurarse de que solo está buscando compañías MLS de tarifa plana en su área.

Si accidentalmente contrata a una empresa de tarifa fija de otro estado, los compradores de su área ni siquiera verán su casa.

Examine sus opciones de compra

Las empresas MLS de tarifa fija publicarán su anuncio por una tarifa fija única, pero esa tarifa variará según los servicios que desee.

La mayoría de las empresas ofrecen paquetes básicos, en los que solo obtiene una lista MLS y sin servicios adicionales, durante un cierto período de tiempo, generalmente alrededor de 60 días. A partir de ahí, los paquetes se vuelven más caros, dependiendo de cuánto tiempo más desee que su propiedad aparezca en la lista, o qué otros servicios adicionales opte.

aña Estos servicios adicionales pueden incluir marketing y publicidad, puesta en escena, fotografía y ayuda con el cierre y la negociación. Si no está seguro de cuántos de estos servicios necesitará por adelantado, está bien, solo asegúrese de que la empresa que utiliza le permita agregar servicios en el futuro o realizar cambios en su lista. Casi todos los vendedores de FSBO necesitan hacer cambios en su listado en algún momento, o improvisar su enfoque de ventas. La flexibilidad es clave. aña Nota rápida: Una buena alternativa a las compañías de MLS de tarifa plana es utilizar un agente inmobiliario de tarifa plana confiable (que discutiremos más a continuación). Nos hemos asociado con Clever Real Estate para ofrecerle agentes locales de servicio completo que trabajan por 1% o $ 3000 y lo ayudan a ahorrar miles.

aña También asegúrese de que la empresa que elija ofrezca un soporte al cliente completo y de calidad. No se limite a creer en su palabra; haz tu propia investigación. Si su información de contacto se muestra de forma destacada, es una buena señal; si tiene que buscarlo, dude.

Otro gran consejo es buscar (URL de la empresa) + «Revisar» en Google y ver lo que otras personas han dicho sobre la empresa.

Finalmente, confirme que la empresa que cotiza envía su listado a Realtor, Zillow y Trulia cuando envía el listado de MLS. (La mayoría lo hace, pero verifique dos veces). Esos son los sitios orientados al consumidor donde es más probable que un comprador descubra su casa, y ese comprador podría no estar vinculado a un agente de bienes raíces en ese momento.

Una vez que esté en la MLS, ¿cómo se comunicarán con usted los compradores?

Los agentes del comprador obtendrán su información de contacto en el » Mostrando instrucciones ”de la lista MLS. Se comunicarán con usted directamente si quieren mostrar su casa.

En sitios web orientados al cliente como Zillow y Realtor, los números de teléfono de varios agentes del comprador se publicarán en su listado, lo que significa que hay una buena posibilidad terminará pagando la comisión del 3% de ese agente, incluso si vende FSBO. Así es como Zillow gana dinero: Su listado es material de marketing gratuito para su plataforma de referencia de agentes.

Como vendedor, debe tener en cuenta que una vez que se registre con un servicio y se conecte con una agencia de corretaje, a menudo se le pedirá que firme un acuerdo de «Agencia exclusiva». tiene una regla estricta de que una propiedad no puede ser incluida en el MLS al mismo tiempo por dos compañías diferentes.

Si acepta una oferta, debe informar a la compañía que cotiza en la lista de inmediato, dentro de 1 día. La regla MLS se aplica cuando cierra oficialmente. Estos son excelentes ejemplos de por qué es tan importante un excelente servicio al cliente; existen reglas que rigen cada etapa del proceso de venta y, si no se siguen, podría tener problemas graves.

Una vez que se haya decidido por una empresa que cotiza en bolsa, pero antes de firmar su contrato con ella, necesitará una descripción de texto y fotos de su propiedad. La MLS requiere que se incluya al menos una foto en la lista antes sube, y lanzar la lista con fotos de «marcador de posición» deficientes establece el tono equivocado.

Cómo redactar un excelente anuncio y obtener las fotos adecuadas

aña Esta parte del proceso es extremadamente importante. Si puede causar una gran primera impresión en los posibles compradores, sus posibilidades de venta aumentan significativamente. Si da una primera impresión mediocre, será difícil destacar entre la multitud. aña Para destacar de otras listas, tendrá que ponerse en el lugar del comprador. Por ejemplo, evite utilizar frases como “vendedor motivado” o “reparador superior”. Un “vendedor motivado” va a salir como desesperado, y “corredor superior” implica que la propiedad está en malas condiciones. De cualquier manera, está invitando a ofertas bajas. Incluso frases como «gran propiedad de inversión» pueden parecer agresivas y pueden convertir rápidamente a un comprador minorista en un comprador de gangas.

Las especificaciones son poderosas, al igual que las marcas. No se limite a decir que la cocina está actualizada; hable sobre los electrodomésticos Viking de acero inoxidable y las encimeras en cascada de Silestone. Esta guía del NY Times puede ayudarlo a comprender las palabras más populares en los listados (y por qué son tan populares).

Cuando no puede aprovechar el prestigio de una marca, tratar de enmarcar las cosas en términos de beneficios en lugar de características. Por ejemplo, una piscina es una característica, pero tener un oasis privado en el patio trasero para las largas tardes de verano es un beneficio. Los beneficios son mucho más atractivos que las funciones.

Por supuesto, una buena copia debe ir acompañada de fotos de alta calidad. Los compradores son visuales; cuando miras una lista, es casi seguro que vas primero a las fotos. Si no te gustan lo que ves, probablemente no te molestes en la descripción. Eso significa que obtener buenas fotos debería ser tu máxima prioridad.

Hay muchos factores que influyen en la toma de una excelente foto de anuncio. La puesta en escena, la iluminación y la composición adecuadas pueden marcar la diferencia entre una foto olvidable y una que te lleve a la parte superior de la lista.

A menos que tenga experiencia tomando fotos de alta calidad, debería considerar seriamente contratar a un fotógrafo profesional, preferiblemente uno que se especialice en fotos de bienes raíces. Cuesta, pero es dinero bien gastado. Si sabe que necesitará fotos profesionales, considere utilizar una empresa que incluya fotos como parte de su paquete estándar.

Ventajas y desventajas de MLS de tarifa plana: ¿Debería utilizar un servicio MLS de tarifa plana para vender FSBO?

Ahora que sabe cómo cotizar en MLS, analicemos si realmente debería vender sin un agente (que suele ser la razón por la que la gente decide vender FSBO).

Los vendedores de FSBO deben considerar un servicio MLS de tarifa plana, simplemente porque una lista de MLS les brindará una gran cantidad de exposición a compradores y agentes de compradores. En términos de valor por dólar, es, con mucho, el mejor movimiento de marketing que puede realizar.

aña También tiene sentido en términos de dólares en bruto. Un servicio básico de listado de tarifa plana de MLS le costará entre $ 299 y $ 399, en promedio. Compare eso con la comisión de bienes raíces estándar del 6% que, considerando el valor promedio de una vivienda en los EE. UU. Eso es un ahorro potencial enorme.

Aún así, vender FSBO con una compañía que cotiza en MLS de tarifa plana tiene inconvenientes, y no es fácil, que es probablemente la razón por la que los listados de FSBO han estado en constante declive, alcanzando un mínimo histórico de 7% de todos los listados en 2018. Pero se puede hacer, siempre que lo haga de la manera correcta. Veamos algunos pros y contras.

Ventaja: Ahorrará dinero

Como explicamos anteriormente, vender FSBO a través de un servicio MLS de tarifa plana puede sumar miles de dólares en ahorros, incluso si opta por un paquete de lujo que incluye marketing, fotos y orientación hasta el cierre.

Ventaja: más control e independencia

Si vende por su cuenta, usted controla todos los aspectos de la venta. Tú decides cuándo realizar las proyecciones, cuál es tu precio inicial de venta y cuánto darás en las negociaciones.

aña Si tiene una corazonada contraria a la intuición sobre la dirección del mercado, o cree que su casa tiene un encanto esquivo que un agente podría no entender, puede poner esas teorías a prueba.

Con: Steep Learning Curve

aña Vender una casa no es fácil, incluso si se trata de una propiedad impecable en un mercado de moda. Deberá organizar y preparar su casa para el mercado, y luego, una vez que esté en la lista, deberá asegurarse de que los posibles compradores la conozcan. Normalmente, un agente le asesoraría sobre este tema, pero si está vendiendo solo, recae sobre sus hombros. aña También tenga en cuenta que el precio de venta es solo un punto de partida para la negociación. Si el agente del comprador solicita una reducción de precio o créditos de reparación, tendrá que contrarrestarlo de manera efectiva. Si no tiene experiencia en la negociación, puede encontrarse en desventaja. Y la gran cantidad de papeleo al momento del cierre puede ser muy desalentadora; si opta por contratar a un abogado de bienes raíces para que lo ayude con la documentación, eso reducirá sus ahorros, entre $ 150 y $ 350 la hora.

Desventaja: probablemente aún tendrá que pagarle a un comprador Comisión de agente

Tenga en cuenta que para entrar en el MLS, tendrá que ofrecer una comisión del 2-3% al agente del comprador si le entrega un comprador. Si ese es el caso, solo ahorrará la mitad de la comisión estándar del 6%.

bosque Definitivamente puede encontrar un comprador sin un agente para su propiedad y pagar cero en comisión, pero esto es raro. Además, hay algunos beneficios al pagarle al agente del comprador. Dado que les está pagando, pueden ayudar con los trámites de cierre.

Si le preocupa que sus lealtades estén con el comprador, tenga en cuenta que el agente aún está sujeto a un código de ética profesional. y estándares de práctica. Un agente legítimo supervisará un contrato justo y equitativo para ambas partes, ya sea que trabajen para el comprador o el vendedor.

Con: Posibles problemas legales

aña Vender usted mismo significa que usted hace todo el trabajo y también acepta toda la responsabilidad. Por ejemplo, si la divulgación de su vendedor no incluye información sobre un techo o sótano con goteras, podría encontrarse en un tribunal. Los agentes están capacitados para detectar estos errores o, en el peor de los casos, cubrir la responsabilidad con su seguro de error y omisión (E & O).

Si no tiene un agente, no tiene esa red de seguridad.

MLS de tarifa fija frente a agentes de bienes raíces de tarifa fija frente a corretaje de tarifas fijas

Aunque la verborrea es similar, estos tres tipos de servicios son bastante diferentes. Repasemos lo que ofrece cada servicio, y lo que no ofrece.

MLS de tarifa plana

Como comentamos anteriormente, una empresa de MLS de tarifa plana incluirá su propiedad en su MLS local. por una tarifa plana simple. Entrar en MLS aumenta la visibilidad de su propiedad y permite que los compradores locales y los agentes de compradores sepan que su casa está en el mercado.

aña Más allá, no hacen mucho. Algunas compañías ofrecen paquetes ampliados que incluyen ayuda con el marketing, la puesta en escena y el cierre, pero tendrá que pagar más y los ahorros de costos comenzarán a disminuir después de suficientes ventas adicionales. Para los vendedores de FSBO que realmente quieren hacerlo solos, el servicio básico de listado de MLS de tarifa plana es la mejor opción para los minimalistas que buscan ahorrar.

Agentes de bienes raíces de tarifa plana

Un agente de bienes raíces de tarifa plana es un agente convencional que trabaja por una tarifa fija en lugar de la comisión tradicional basada en porcentajes.Si se suscribe a la teoría de que la comisión basada en porcentajes garantiza el máximo esfuerzo de un agente, ya que su final aumenta junto con el precio de venta, puede ser escéptico de que un agente de bienes raíces de tarifa plana le dé el mismo valor por su dinero.

Pero los agentes de bienes raíces de tarifa plana son una opción legítima, y su desempeño a menudo está a la par con un agente convencional.

aña ¿Cómo? Bueno, a menudo compensan en volumen lo que renuncian a comisiones individuales. Entonces, si un gran agente puede cerrar media docena de ventas de tarifa plana al mismo tiempo que puede cerrar una venta de comisión tradicional, todos saldrán adelante; el agente gana su dinero y los clientes obtienen una experiencia de agente de servicio completo.

Corretaje de tarifa plana

Una corredora de tarifa fija es una empresa inmobiliaria cuyo modelo de negocio completo se basa en proporcionar una experiencia de servicio completo por una tarifa fija o un porcentaje menor. Estas empresas a menudo actúan como servicios de referencia, conectando a los principales agentes locales con clientes potenciales previamente examinados.

aña Empresas como Clever Real Estate ofrecen una experiencia de servicio completo con un agente de élite por sólo $ 3,000, para ventas de hasta $ 350,000, y solo el 1% si se vende por más que eso. Teniendo en cuenta que la comisión del 6% sobre una casa de $ 300,000 es de $ 18,000, el atractivo de estos corredores es claro: obtienes los mismos servicios que alguien que usa un agente convencional, mientras pagas MUCHO menos.

¿Evitarán los compradores los agentes? vender mi casa si vendo FSBO?

Aunque su propiedad va a ser un poco más trabajo para el agente de un comprador que un listado convencional, la mayoría de los agentes no evitarán por completo mostrar su propiedad a un posible comprador solo porque es una lista de tarifa plana. Al final del día, un agente quiere un comprador feliz y un cheque de comisión, por lo que si su casa encaja perfectamente con su cliente, se asegurarán de que el cliente la vea.

aña También puede que no sea aparente, para el agente de un comprador que navega por el MLS, que su casa es una lista de tarifa plana. Los agentes verán la comisión que está ofreciendo, pero no verán lo que pagó— o no pagó- a un agente de listado. aña Los agentes ya no tienen el monopolio de la información de listado; estos días, la mayoría de los compradores comienzan su búsqueda en sitios web como Zillow, y acuden a su agente con una lista de propiedades que desean ver. Cualquier agente del comprador que se niegue a mostrar una casa porque es una lista de tarifa plana probablemente perderá a ese cliente. aña Además, un vendedor FSBO puede beneficiarse de trabajar con un agente de compradores. Un realtor está obligado por un código de ética a ser honesto y transparente con ambas partes en la transacción, y puede ayudar con la documentación de cierre. Si no hay un agente involucrado en la venta, probablemente tendrá que pagarle a un abogado de bienes raíces para que revise el contrato.

¿Cuáles son las mejores empresas MLS de tarifa plana?

aña Una vez que haya decidido utilizar una empresa MLS de tarifa plana, asegúrese de estudiar sus opciones e investigar su reputación. Aquí hay algunas empresas de renombre, junto con sus reseñas de grupos de tarifa plana, para ayudarlo a comenzar su búsqueda.

ISoldMyHouse.com

Este servicio de referencia MLS de tarifa plana a nivel nacional conecta a los vendedores con corredores y agentes locales que incluirán su casa en la MLS por una tarifa fija.

Su paquete de $ 299 ofrece seis meses en MLS, distribución a los principales sitios web de bienes raíces como Zillow, Trulia y Realtor.com, 6-10 fotos, cambios ilimitados en listas, documentos y reenvío de clientes potenciales. Por $ 399, el vendedor obtiene una lista de un año y hasta 25 fotos, junto con todos los demás servicios mencionados.

Con una calificación A + del Better Business Bureau, ISoldMyHouse.com parece un sitio seguro y confiable. opción.

Houzeo

Este servicio de referencia de tarifa plana ofrece una variedad de paquetes y un innovador panel de control en línea para administrar su listado, cargar fotos e incluso firmar contratos MLS.

Sus paquetes tienen un precio de $ 99, $ 295 y $ 395, y ofrecen términos de cotización de tres a seis meses, hasta 24 fotos, distribución a los principales sitios web de bienes raíces y, en el nivel más alto, federales y formularios de divulgación estatales.

Houzeo tiene una calificación de 4.8 sobre 5 en Google, según 19 reseñas.

FSBO.com

Esta referencia de MLS de tarifa plana a nivel nacional El servicio lo pone en contacto con los corredores de MLSmart Realty, o corredores locales, quienes obtendrán su propiedad en el MLS local.

Para su paquete estándar de $ 399.95, le permiten determinar la comisión del agente del comprador, cargue aproximadamente 20 fotos, y su listado de seis meses se completa automáticamente en los principales sitios web inmobiliarios. Los vendedores también obtienen letreros en el patio y pueden cancelar su listado en cualquier momento, aunque la cancelación puede incurrir en una tarifa.

FSBO.com tiene una sólida calificación A + del Better Business Bureau.

Tarifa plana Empresas MLS con reputación insatisfactoria

Si bien su experiencia individual puede variar, estas empresas tienen críticas negativas y debe tener cuidado al hacer negocios con ellas.

MLS My Home

Esta empresa ofrece un paquete simple de $ 99, que incluye una lista de seis meses, seis fotos (aunque puede cargar más por una tarifa adicional) y una página web separada para su listado.

aña Sin embargo, tienen una calificación F del Better Business Bureau, una calificación de 1 de 5 estrellas en Yelp, y una calificación de 2.5 de 5 estrellas en Trustpilot. ¡Atención al comprador!

Fizber

Este servicio de referencia MLS de tarifa plana lo pone en contacto con corredores y agentes locales que incluirán su casa en la MLS por una tarifa negociada previamente. A diferencia de algunos servicios, requieren que ofrezca una comisión de agente del comprador. Por $ 295- $ 395, ofrecen valoraciones de viviendas en línea, formularios descargables y, una vez que carga su información, su listado se publica en 24 horas.

Sin embargo, tienen una calificación B mediocre con Better Business Bureau, y solo 3.5 estrellas, de 5 posibles, en Trustpilot, según 82 reseñas.

Conclusión

Puede ahorrar mucho dinero vendiendo sin un agente, pero están dedicando más tiempo y energía. Solo recuerde hacer su investigación, aprovechar el servicio al cliente si tiene preguntas, poner mucho esfuerzo en su listado, especialmente las fotos, y estar preparado para negociar con el agente del comprador.

aña Y recuerde— si no vende su casa como vendedor FSBO, siempre puede reiniciar el proceso con un agente. Si todavía se siente reacio a utilizar un agente convencional y paga una comisión completa del 6%, la agencia de corretaje de tarifa plana Clever Real Estate ofrece una experiencia de venta de servicio completo con un agente local de élite por una tarifa plana baja de $ 3,000, si su casa se vende por menos de $ 350.000. Eso significa que obtiene el mejor agente que el mercado tiene para ofrecer, y ahorra miles de dólares en el proceso. Es realmente lo mejor de ambos mundos.