Lis pendens se traduce aproximadamente como «una demanda pendiente» en latín. En términos sencillos, significa que hay una demanda pendiente sobre una propiedad o bien inmueble. Hay varias razones por qué puede presentar o recibir una litispendencia, pero algunas situaciones comunes son ejecución hipotecaria, divorcio o transferencia de título.
Una litispendencia significa esencialmente una demanda pendiente. A menudo se usa cuando hay una cuestión de propiedad , o un cambio en la propiedad, de la tierra o la propiedad. Por ejemplo, si no cumple con los pagos de la hipoteca y su casa entra en ejecución hipotecaria, su prestamista puede presentar una litispendencia en su contra. Eso lo haría legalmente responsable de cualquier repercusión, en lugar de que su prestamista.
¿Cuándo se usa una lis pendens?
Las lis pendens se usan con mayor frecuencia durante ejecuciones hipotecarias, procedimientos de divorcio y disputas contractuales.
Por ejemplo , una pareja que se está divorciando podría pelear por qué persona se queda con su casa y se convierte en el propietario legal. En este caso, la persona que compró la casa podría presentar una litispendencia contra su excónyuge, porque cree que tiene los fundamentos legales para quedarse con la casa.
También es posible que se presente una litispendencia en el caso de una disputa contractual. Por ejemplo, digamos que está buscando una casa nueva y presenta una oferta. El vendedor acepta la oferta y usted se prepara para mudarse. Pero si el vendedor le notifica que vendió la casa a otro comprador, tiene los motivos para presentar una litispendencia y demandar al vendedor por incumplimiento del contrato.
Las ejecuciones hipotecarias a menudo implican una litispendencia porque los prestamistas pueden demandar a los propietarios por no pagar su hipoteca. Cualquier tarifa impaga asociada con una casa o propiedad puede justificar una litispendencia presentada por el proveedor. Un ejemplo de esto sería si contrata a un jardinero para que le pague el jardín y no le paga, puede presentar una litispendencia en su contra.
¿Por qué presentar una lis pendens?
La principal razón por la que presentaría una lis pendens es para obtener la propiedad de algo que es legalmente suyo. Su prestamista hipotecario puede presentar una litispendencia cuando deje de pagar su hipoteca porque la casa le pertenece legalmente. Un contratista puede presentar una litispendencia si los contrata para trabajar y usted incumple el contrato al no pagar la cantidad acordada.
Sin embargo, hay un inconveniente. Debe tener una razón válida para presentar una litispendencia y reclamar la propiedad como suya. Si presenta la solicitud sin una razón adecuada, podría terminar en otra demanda.
Incluimos el divorcio, la ejecución hipotecaria y los acuerdos contractuales como razones comunes por las que alguien podría presentar una litispendencia. El problema subyacente en esas situaciones es una disputa sobre quién es el dueño de la propiedad y por qué debe entregarse. En un nivel más profundo, aquí hay problemas que a menudo resultan en una lis pendens:
Interés de propiedad
Cualquier persona que tenga algún interés en una propiedad o bienes raíces tiene la capacidad de presentar una lis pendens. Esto incluye a la pareja divorciada que disputa quién se queda con la casa, o al comprador de la casa que compró legalmente una casa y luego se entera de que en realidad se vendió a otro comprador. Si cree que debería obtener los derechos sobre una propiedad, debe presentar una lis pendens.
Transferencia de título
Una lis pendens también podría usarse para transferir el título de un casa de una persona a otra. Sin embargo, esta no suele ser la razón más común para presentar una litispendencia. Por ejemplo, si compró una casa y otra persona afirmó que era el propietario legítimo, podría presentar una litispendencia. Una mejor manera de transferir un título puede ser presentar una renuncia.
Condiciones inseguras
La otra situación en la que una lis pendens puede ser útil es cuando una casa o propiedad se vuelve insegura. Si un edificio de oficinas se llena de moho y asbesto, la ciudad o pueblo podría presentar una litispendencia contra el propietario porque se considera inseguro que la gente trabaje allí.
Lis pendens y ejecución hipotecaria
Si deja de hacer los pagos de la hipoteca, su prestamista tiene derecho a presentar una lis pendens y poner su casa en ejecución hipotecaria. La lis pendens es esencialmente su notificación por escrito de que el prestamista está tomando acción legal y que su casa está siendo ejecutada.
Una vez que reciba la lis pendens, es probable que su casa demore varios meses, si no más, anular una hipoteca. En ese tiempo, todavía se le permite vivir en su casa, venderla y refinanciar la hipoteca.
Efectos de la lis pendens
La principal implicación de una lis pendens es cómo afecta la compra o venta de la propiedad en el centro de la demanda. Se notifica a todas las partes interesadas cuando se produce una litispendencia sobre una vivienda o terreno. Si alguien está interesado en comprar una casa y descubre que hay una litispendencia, podría hacer que se lo piense dos veces antes de llevar a cabo la venta debido al tiempo y las complejidades involucradas.
Lis pendens también puede tener un impacto duradero en su capacidad para obtener una hipoteca, o incluso un seguro de vivienda, en el futuro. Supongamos que compró una casa que tenía litispendencia y solicitó un préstamo; la demanda es un registro público y la compañía hipotecaria podría decidir denegar su préstamo.
¿Cuánto tiempo dura una litispendencia?
La cantidad de tiempo que dura una litispendencia depende de la estado en el que vive y puede variar desde meses hasta un año. Si tiene la intención de presentar una litispendencia, o que se presente una en su contra, asegúrese de hablar con un abogado para determinar el plazo según su estado.
Cómo eliminar la litispendencia
Se eliminará una litispendencia del registro público después de que la demanda haya llegado a los tribunales y se haya resuelto. También se eliminará si el propietario del título y la persona que presentó la demanda pueden llegar a un acuerdo. La litispendencia ilícita se eliminará automáticamente después de que el caso sea juzgado en la corte.
Un abogado es la única persona que puede eliminar una litispendencia. Después de que se resuelva la demanda, o si se cancela la demanda, su abogado puede presentar una moción para eliminar la litispendencia. Tenga en cuenta que una litispendencia no se puede eliminar hasta que se produzcan los procedimientos legales.
La conclusión
- Una litispendencia es una demanda pendiente sobre una propiedad o bienes raíces .
- El propósito principal de presentar una litispendencia es obtener la propiedad de algo que usted cree que es legalmente suyo.
- Divorcio, ejecución hipotecaria, incumplimiento de contrato y condiciones inseguras son razones comunes para presentar una litispendencia.
- Una vez que una litispendencia va a juicio y se resuelve, un abogado puede hacer que se retire de su registro.
Una litispendencia se usa para obtener la propiedad legítima sobre un terreno, propiedad o bienes raíces. Algunas de las razones más comunes por las que presentaría una litispendencia son para obtener la propiedad de una casa durante un divorcio o para transferir el título de su casa a otra persona. Es posible que se presente una litispendencia en su contra si no cumple con un contrato o si no cumple con los pagos de su hipoteca.
Una litispendencia permanecerá en el registro público hasta que el caso se resuelva en la corte. Eso puede llevar varios meses o años, según el estado en el que viva. En algunos casos, una lis penden tiene efectos duraderos, lo que dificulta obtener un seguro, vender su casa o obtener una hipoteca.