¿Qué es una tarifa inicial?
Una tarifa de apertura de hipoteca es una tarifa inicial que cobra un prestamista para procesar una nueva solicitud de préstamo. La tarifa es una compensación por la ejecución del préstamo. Las tarifas de originación del préstamo se cotizan como un porcentaje del préstamo total y, por lo general, oscilan entre el 0,5% y el 1% de un préstamo hipotecario en los Estados Unidos.
A veces denominado «tarifas de descuento» o «puntos», particularmente cuando equivalen al 1% del monto prestado, las tarifas de originación pagan por servicios como procesamiento, suscripción y financiamiento.
Conclusiones clave
- Una tarifa de apertura suele ser del 0,5% al 1% del monto del préstamo y la entidad crediticia la cobra como compensación por procesar una solicitud de préstamo.
- Las tarifas de originación a veces son negociables, pero reducirlas o evitarlas generalmente significa pagar una tasa de interés más alta durante la vigencia del préstamo.
- Estas tarifas generalmente se establecen antes de la ejecución del préstamo, y no deberían ser una sorpresa en el momento del cierre.
Comprender las tarifas de originación
Una tarifa de originación es similar a cualquier pago basado en comisiones. Un prestamista ganaría $ 1,000 con un préstamo de $ 100,000, o $ 2,000 con un préstamo de $ 200,000, si el prestamista cobraba una tarifa del 1% por originar el préstamo. La tarifa inicial representa el pago de los servicios iniciales del prestamista. A veces representa un porcentaje más alto del monto del préstamo en préstamos más pequeños, porque un préstamo de $ 50,000 puede requerir la misma cantidad de trabajo para el prestamista que un préstamo de $ 500,000.
Cargos hipotecarios totales de los prestamistas se pueden comparar con una calculadora de hipotecas. Por lo general, estas tarifas se establecen por adelantado y aumentan repentinamente al cierre. Deben aparecer en la declaración de cierre.
Historial de tarifas de originación
Los prestamistas a menudo ganaban tarifas de originación exorbitantes y primas de margen de rendimiento (YSP) durante desde finales de la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000 para vender al prestatario una tasa de interés más alta. Los prestatarios con crédito marginal o ingresos no verificables fueron el objetivo particular de los prestamistas de alto riesgo depredadores. Estos prestamistas a menudo cobraban tarifas de originación de hasta el 4% o el 5% del monto del préstamo y ganaban miles de dólares adicionales en YSP.
El gobierno aprobó nuevas leyes siguiendo la Crisis financiera de 2007-08. Estas leyes limitaron la forma en que se podía compensar a los prestamistas y la presión pública proporcionó un incentivo para que los prestamistas frenase las prácticas que los habían enriquecido durante el boom inmobiliario. Las tarifas de originación se redujeron a un promedio del 1% o menos.
A menudo, un prestatario está mejor pagando una tarifa de originación más alta a cambio de una tasa de interés más baja porque los ahorros de intereses con el tiempo excederán la tarifa de originación.
Cómo ahorrar en las tarifas de originación
Tarifas de originación de hipotecas puede ser negociable, pero no se puede esperar que un prestamista trabaje gratis. Obtener una tarifa de apertura reducida generalmente implica conceder algo al prestamista. La forma más común de reducir la tarifa es aceptar una tasa de interés más alta a cambio.
Efectivamente, el prestamista gana su comisión del YSP en lugar de la tarifa inicial. Esto se ejecuta a través de algo llamado «créditos de prestamista». Se calculan como puntos negativos en una hipoteca. Como regla general, este es un buen negocio para los prestatarios solo si planean vender o refinanciar dentro de unos años porque en hipotecas más largas, lo que paga acumulativamente en intereses generalmente superará lo habría pagado una tarifa de originación.
Puede negociar para que el vendedor de la vivienda pague sus tarifas de originación. Es más probable que esto suceda en el caso de que el vendedor necesite vender rápidamente o tenga problemas para vender la casa. También puede negociar con el prestamista para que se reduzca o exonere la tarifa inicial. Es posible que esto no implique la aceptación de una tasa de interés más alta si, por ejemplo, ha comparado y puede presentar evidencia de una mejor oferta de un prestamista competidor.
Además, si la hipoteca es por una gran cantidad y a largo plazo y tiene un crédito excelente y una fuente segura de ingresos, un prestamista puede encontrar su negocio lo suficientemente atractivo como para reducir las tarifas.
Finalmente, Siempre asegúrese de ver qué constituye exactamente la tarifa de originación. Algunos prestamistas incluyen otras tarifas, como las tarifas de solicitud y procesamiento. Si ese es el caso, solicite la exención de esas tarifas agrupadas.