Mi a feltételezhető jelzálog?
A feltételezett jelzálog egy olyan finanszírozási megállapodás, amelynek során a fennálló jelzálog és annak feltételei átkerülnek a jelenlegi tulajdonostól a vevőhöz. Az előző tulajdonos fennmaradó tartozásának átvállalásával a vevő elkerülheti a saját jelzálogkölcsön megszerzését.
Key Takeaways
- A feltételezett jelzálog egy olyan megállapodás, amelyben a fennálló jelzálog és annak feltételei átruházhatók a jelenlegi tulajdonosról a vevőre.
- Amikor a kamatláb emelkedik, egy feltételezett jelzálog vonzó a vevő, aki alacsonyabb kamatlábbal fedezett meglévő hitelt vesz fel.
- A feltételezhető egyetlen két hiteltípus a Szövetségi Lakásigazgatás és az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma által biztosított kölcsön.
A feltételezhető jelzálog megértése
Sok lakásvásárló általában jelzálogot vesz fel egy hitelező intézménytől, hogy finanszírozza a lakásvásárlást, ill. vagyon. Az ingatlankölcsön visszafizetésére vonatkozó szerződéses megállapodás magában foglalja azokat a kamatokat, amelyeket a hitelfelvevőnek havonta fizetnie kell a hitelezőnek fizetendő tőketörlesztések mellett.
Ha a háztulajdonos a jövőben valamikor úgy dönt, hogy eladja otthonát, akkor át tudják utalni jelzálogkölcsönüket a lakásvásárlónak. Ebben az esetben az eredeti felvett jelzálog feltételezhető.
Egy feltételezett jelzálog lehetővé teszi a lakásvásárló számára az aktuális tőkemérleg, kamatláb, visszafizetési idő és egyéb szerződéses feltételek betartását. az eladó jelzálogkölcsönét. A lakáshitel banktól való szigorú megszerzésének folyamata helyett a vevő átveheti a meglévő jelzálogkölcsönöket. Ennek költségmegtakarítási előnye lehet, ha a jelenlegi kamatlábak magasabbak a feltételezhető kölcsön kamatlába.
Az emelkedő kamatlábak időszakában a hitelfelvétel költségei is nőnek. Amikor ez megtörténik, a hitelfelvevőknek magas kamatokkal kell szembenézniük bármely hitelek jóváhagyva. Ezért egy feltételezett jelzálog ebben az időszakban valószínűleg alacsonyabb kamatlábbal rendelkezik, amely tükrözi a gazdaság jelenlegi állapotát. Ha a feltételezett jelzálog zárolt kamatlábbal rendelkezik, akkor az emelkedő kamatlábak nem befolyásolják. / p>
Egy feltételezett jelzálog az attrac amikor a kamatlábak emelkednek. Az eladó meglévő jelzálogának alacsonyabb zárolt kamatlába lehet, mint a jelenlegi kamatláb.
A feltételezhető jelzálog előnyei és hátrányai
A feltételezett jelzálog magas kamatozású környezetben történő megszerzésének előnyei a hitel vagy a saját tőke meglévő jelzálogegyenlegének összegére korlátozódnak. Például, ha a vevő 250 000 dollárért vásárol otthont, és az eladó ” A feltételezett jelzálog egyenlege csak 110 000 USD, a vevőnek 140 000 USD előleget kell fizetnie a különbség fedezésére, vagy a vevőnek külön jelzálogra lesz szüksége a további pénzeszközök biztosításához.
Hátrány tehát, hogy ha a lakás vételára jelentős összeggel meghaladja a jelzálogegyenleget, akkor a vevőnek új jelzálogkölcsönre lehet szüksége. Ebben az esetben a bank vagy hitelintézet magasabb kamatlábat is felvehet a a 140 000 dolláros jelzálog a vevő hitelkockázatától függően.
Általában a vevő rosszul felvesz egy második jelzálogot a meglévő jelzálogegyenlegre, ha az eladó saját tőkéje magas. Előfordulhat, hogy a vevőnek az eladó hitelezőjétől eltérő hitelezővel kell felvennie a második hitelt, ami problémát jelenthet, ha mindkét kölcsönadó nem működik együtt egymással, vagy ha a hitelfelvevő mindkét hitelt elmulasztja.
Ha az eladó saját tőkéje alacsony, akkor a feltételezett jelzálog vonzó akvizíció lehet a vevő számára. Ha a lakás értéke 250 000 dollár, a feltételezett jelzálogegyenleg pedig 210 000 dollár, a vevőnek csak 40 000 dollárt kell felszámolnia. Ha a vevő készpénzben rendelkezik ezzel az összeggel, akkor közvetlenül az eladónak fizethet, anélkül, hogy más hitelkeretet kellene biztosítania.
Különleges szempontok a feltételezhető jelzálogkölcsönökhöz
A feltételezett jelzálog átruházásának végső döntését nem a vevő és az eladó bízza meg. Az eredeti jelzálogkölcsön hitelezőjének jóvá kell hagynia a jelzálog feltételezését, mielőtt az ügyletet bármelyik fél aláírhatja. A lakásvásárlónak kérelmeznie kell a feltételezhető kölcsönt, és meg kell felelnie a hitelező követelményeinek, például elegendő eszközzel kell rendelkeznie és hitelképesnek kell lennie.
Jóváhagyás esetén az ingatlan tulajdonjoga a vevőre száll át. aki a szükséges havi törlesztéseket teljesíti a banknak. Ha az átadást a hitelező nem hagyja jóvá, az eladónak meg kell találnia egy másik vevőt, amely hajlandó vállalni a jelzálogkölcsönét, és jó hitelekkel rendelkezik.
A harmadik fél által felvállalt jelzálog nem azt jelenti, hogy az eladó mentesül az adósságfizetés alól. Az eladó felelősséggel tartozik minden olyan mulasztásért, amely viszont befolyásolhatja hitelminősítésüket. Ennek elkerülése érdekében az eladónak a felelősség vállalásakor írásban fel kell szabadítania felelősségét, a hitelezőnek pedig jóvá kell hagynia a felszabadítási kérelmet, amely mentesíti az eladó összes kötelezettségét a kölcsönből.
Gyors tény
Az eladó továbbra is felelős az esetleges adósságfizetésekért, ha a jelzálogköltséget harmadik fél vállalja, hacsak a hitelező nem hagyja jóvá a felszabadítási kérelmet, amely feloldja az eladó összes kötelezettségét a kölcsön.
A hagyományos jelzálogkölcsön nem feltételezhető. Kétféle hitel feltételezhető: az FHA-hitelek, amelyeket a Szövetségi Lakásigazgatás biztosít, és a VA-hitelek, amelyeket az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma garantál.