Bruttó bérleti szorzó (GRM) a többcsaládos lónákhoz viszonyítva
Az ingatlan bruttó bérleti szorzója (GRM) az egyik legjobb módszer a jövedelmezőség gyors kiszámítására az azonos ingatlanpiac hasonló ingatlanjaihoz képest. A GRM másik változata a bruttó jövedelem-szorzó (GIM), amelyet akkor használnak, amikor a számítás nem bérleti jövedelemforrásokat is tartalmaz, például árusító automatákat vagy pénzmosó automatákat.
Mi a bruttó bérleti szorzó képlete?
A GRM kiszámításának képlete a következő:
Bruttó bérleti szorzó = Ingatlan ár / bruttó bérleti jövedelem
Tehát, ha például egy ingatlan 2 000 000 dollárért ad el és 320 000 dolláros bruttó bérleti jövedelmet termel, akkor a GRM a következő lenne:
2 000 000 USD / 320 000 USD = 6,25
Mit jelent a gyakorlatban a bruttó bérleti szorzó?
A fenti példában meghatározzuk, hogy a tulajdonság GRM értéke 6,25. Kontextuson kívül ez gyakorlatilag semmit sem jelent. Ha azonban megtudnánk, hogy a környéken található hasonló ingatlanok többségének 8-9-es GRM-je van, az a tény, hogy a kérdéses ingatlan 6,25 GRM-nyereséggel jár, jövedelmező befektetéssé teheti.
A GRM felhasználható jövedelemtermelő ingatlan értékének becslésére is, ha annak értéke nem ismert. Például, ha tudjuk, hogy egy ingatlan évente körülbelül 100 000 USD jövedelmet eredményez, és a hasonló ingatlanok átlagos GRM-értéke körülbelül 7, akkor megtöbbszörözhetjük a kettőt (100 000 USD * 7), hogy 700 000 USD becsült ingatlanértéket hozzunk létre. Bár ez korántsem pontos számítás, működőképes becslést nyújthat egy ingatlanbefektető számára, amelyet a különböző ingatlanok összehasonlításakor használ.
Végül, ha tudja, mi az ingatlan értéke, és ismeri a terület tulajdonságainak átlagos GRM-jét, használhatja a Bruttó bérleti szorzó képletet a számolja ki az ingatlan várható bérleti díját. Tehát például, ha egy ingatlan értéke 850 000 USD, és az átlagos GRM a területen 8, akkor az elvárt bérleti jövedelem meghatározásához ossza el az ingatlan értékét az átlagos GRM-területtel.
850 000 USD / 8 = 106 250 USD
A számítás során 106 250 USD összeggel állunk elő. Ha az ingatlan tényleges bérleti jövedelme ezt nagymértékben meghaladja, valószínűleg jó befektetés, míg ha ennél lényegesen kevesebb, akkor nem valószínű, hogy jó befektetés – vagy legalábbis kevésbé jövedelmező, mint egyéb hasonló ingatlanok a környéken.
Az ingatlan többcsaládos kölcsönre való alkalmasságának értékelésekor a hitelezők megnézik annak GRM-jét a hasonló helyi ingatlanokkal összehasonlítva. annak megállapítása, hogy egy hitelfelvevő képes lesz-e hatékonyan visszafizetni a kölcsönt.
Bruttó bérleti szorzó és tőkekamat aránya
A bruttó bérleti szorzót gyakran összehasonlítják és szembeállítják egy hasonló ingatlanértékelési mutatóval, amelyet tőkésítési rátának vagy tőkekamatlábnak neveznek. Az ingatlan felső rátáját úgy számítják ki, hogy megkapja annak nettó működési bevételét (NOI) és elosztja azt a Az ingatlan jelenlegi piaci értéke. A GRM-től eltérően a felső kulcs magában foglalja az üres álláshelyeket és a működési költségeket, ami felpörgeti lényegében sokkal pontosabb, mint a GRM. Amikor azonban több ingatlan jövedelmezőségének gyors becslésére és összehasonlítására törekszenek, előfordulhat, hogy a befektetők nem rendelkeznek részletes foglaltsági vagy költséginformációkkal, ami a GRM-et hatékonyabb módszerré teheti a befektetési ingatlanok gyors értékelésére.