Nem minden kereskedelmi ingatlan bérlet azonos. A kereskedelmi lízingeknek több típusa létezik: bruttó lízing, nettó lízing, százalékos lízing és még sok más. Minden lízingnek különböző követelményei, elvárásai és díjai vannak. Néhány a közös helyiség fenntartási költségeit is magában foglalja. De mik ezek a díjak, és mit jelentenek a bérlők számára?
A kereskedelmi haszonbérlet típusai
A bérbeadók általában meghatározzák a kereskedelmi bérlet konkrét feltételeit. A bruttó bérleti díjak általában az összes költséget fedezik (kivéve), és általában többe kerülnek havonta.
A százalékos bérleti díjak jellemzőek a kiskereskedelmi bérbeadókra, és megkövetelik, hogy a bérlők nyereségük egy százalékát fizessék a bérbeadónak. Ezen százalékos bérleti díjakon belül a bérbeadók tartalmazhatnak közös terület fenntartási díjakat, amelyeket az alábbiakban részletesen megvitatunk.
Számos irodakomplexum, beleértve az irodai, orvosi, ipari és egyéb kereskedelmi ingatlanokat, általában a Net Leasing szolgáltatással jár. A nettó bérleti szerződésben a bérlők meghatározott havi bérleti díjat fizetnek a szokásos költségekkel együtt az épület rutinszerű üzemeltetésének, karbantartásának és az ingatlan használatának fedezésére. A nettó bérlethez kapcsolódó költségek tartalmazzák az ingatlanadókat, az ingatlanbiztosításokat és a közös területek fenntartási költségeit.
A nettó bérlethez kapcsolódó költségek tartalmazzák az ingatlanadókat, vagyonbiztosítás és a közös terület fenntartási költségei.
Mik a közös helyiség fenntartási költségei?
A közös terület fenntartási költségei, gyakran rövidítve A CAM minden kereskedelmi lízing fő alkotóeleme. Ezek a díjak fedezik az ingatlanon található közös helyiségek költségeit és karbantartását. A kiskereskedelmi parkokban ezek a területek magukba foglalják a gyülekezőhelyeket, a szabadtéreket, a tereprendezést és a parkolási lehetőségeket. Az irodaházak CAM-díjakat használnak az előcsarnokok, liftek, közös tárgyalók, fürdőszobák és egyéb épületfenntartási vagy felújítási költségek fenntartására.
Néhány a bérbeadók a CAM díjakat Load Factor díjakként emlegethetik. Háromszoros nettó bérleti díj (NNN) esetén a CAM díjak ennek a hármasnak az egyharmadát teszik ki (az adókkal és a biztosításokkal együtt). Míg az utóbbi két tényező általában meglehetősen szokványos és kiszámítható, a CAM díjai hónapról hónapra és évszakonként változhatnak.
A CAM költségei lehetővé teszik a tulajdonos számára, hogy a karbantartási költségeket áthárítsa a bérlőkre (más néven “bérleti díjakra”). keresztül ”.) Ennek eredményeként Ön, a bérlő, fizeti az ingatlantulajdonos és az ingatlankezelő bizonyos költségeit. A tipikus CAM-díjak olyan költségeket tartalmaznak, mint a gondnoki szolgáltatások, kisebb épületjavítások, tereprendezés, hóeltakarítás és egyéb karbantartással kapcsolatos költségek. költségek arányos (arányos) alapon.
Például, ha tíz bérlő bérel helyet egy kereskedelmi ingatlanban, mind a tíz bérlő fizeti a teljes tereprendezési költség egy részét. Sok esetben a bérbeadók határozza meg az egyes bérlők által fizetett CAM-arányt az általuk elfoglalt terület négyzetméter alapján. Vagyis egy több emeletet elfoglaló bérlő magasabb CAM-százalékot fizet, mint egy vállalkozás, amely csak egy emelet egy részét bérli.
A bérleti feltételektől függően te fix vagy változó CAM díjakat fizethetnek. A bérlők ezeket a CAM díjakat különböző időközönként fizethetik – havonta, negyedévente vagy akár évente, a bérleti megállapodástól függően. > A kereskedelmi hely bérbeadása előtt ismernie kell a tipikus CAM költségeket, amelyek felmerülhetnek. Ebben a cikkben hét közös terület karbantartási elemet vizsgálunk meg, amelyeket figyelembe kell venni a kereskedelmi iroda bérletének tárgyalásakor.
Tőkefejlesztések
Minden ingatlannak időszakos frissítésekre és felújításokra van szüksége. Ezek kisebb fejlesztések lehetnek, például kozmetikai javítások vagy apró javítások. Máskor a bérbeadók nagy projekteket hajthatnak végre, amelyek az ingatlan jelentős javításával járnak. A bérbeadók azért hajtják végre ezeket a fejlesztéseket, hogy növeljék az ingatlan értékét vagy meghosszabbítsák annak élettartamát. Ha a bérbeadó ezt a költséget belefoglalja a CAM-ba, akkor várhatóan kifizeti a tőkefejlesztési projektek egy részét.
Egyes bérlők azonban azzal érvelnek, hogy nem kellene olyan projektekért fizetni, amelyek nem részesülnek előnyben. közvetlenül őket. Például ezek a fejlesztések magukban foglalják az új HVAC-rendszereket, a tető korszerűsítését vagy az akadálymentességet. Bár ezek a fejlesztések némelyike közvetlenül az Ön vállalkozása javát szolgálják, mások nem.
A zavartság és a váratlan díjak elkerülése érdekében nagyon fontos, hogy a lehető legnagyobb egyértelműséget kapja meg a bérbeadótól a tőkeemeléssel kapcsolatban. Jellemzően tárgyalhat a CAM költségeiről, elhárítva a felelősségét az épületfelújítások finanszírozásában.
Házmesteri szolgáltatások
A kereskedelmi bérlők arra számítanak, hogy az ingatlanok közös helyiségeit rendszeresen megtisztítják. A kereskedelmi ingatlantulajdonosoknak általában saját gondnoki személyzete van szerződésben egy portás társasággal.Mint ilyen, minden bérlőnek fizetnie kell a házmester-szerződés díjának egy részét is. Ez a díj magában foglalhatja a gondnoki ellátás költségeit is.
Biztonsági szolgáltatások
Mivel a biztonságos létesítmény megléte elengedhetetlen a vállalkozások és felszereléseik védelme szempontjából, a biztonsági szolgáltatások a CAM részét képezik. A riasztórendszerek, a helyszíni biztonsági személyzet, az éjszakai biztonság, valamint a tűz- és füstérzékelő rendszerek mind a vagyonbiztonság részét képezik. Mivel egy kereskedelmi ingatlan bérlői megosztják ezeket a szolgáltatásokat, általában ők is megosztják a költségeket.
Rendszerek
Világítás, vízvezeték, elektromos vezetékek, HVAC és egyéb rendszerek használata a közös helyiségekben mint az előcsarnokok, mellékhelyiségek és liftek, minden bérlő közösen használja. Így ezeket a költségeket a bérlők is megosztják. A bérleti szerződés felülvizsgálatakor kérdezze meg, hogy mekkora része van ezeknek a költségeknek. Általában a részesedése a bérelt területtől függ. Azok a bérlők, akik a legtöbb négyzetmétert elfoglalják, gyakran e költségek legnagyobb részét fizetik.
Kezelési díjak
A kereskedelmi ingatlanok kezelése sok időt és erőfeszítést igényel. Ezért ahelyett, hogy maguk kezelnék a kereskedelmi ingatlanokat, sok bérbeadó szerződik ingatlankezelő társaságokkal. Ezek a vállalatok széles körű szolgáltatást nyújtanak, ideértve a lízinget, az építési műveleteket, a bérlői kommunikációt, a beépítés kezelését, a létesítmények karbantartását, az érdekelt felek jelentését, a pénzügyi szolgáltatásokat és egyéb szolgáltatásokat, amelyek közvetlenül érintik a tulajdonos és a bérlők egyaránt. Ha bérbeadója vagyonkezelési szolgáltatást vesz igénybe, akkor valószínűleg Ön és a többi bérlő is megosztja ezt a költséget.
Parkolóhelyek
A kereskedelmi épülettől függetlenül a bérlők általában megosztják a parkolási területek költségeit . Lehet, hogy az ingatlan csak felszíni parkolóval rendelkezik, vagy parkolóterasszal rendelkezik. Akárhogy is, a parkoló és a parkolóház karbantartásával, az újrafeldolgozással és a parkoló személyzettel kapcsolatos költségeket általában a CAM díjak tartalmazzák.
Adminisztratív & Karbantartási díjak
Bár sok bérbeadó részletesen felvázolhatja a CAM díjait, egyesek csak általános “adminisztrációs díjat” vagy “karbantartási díjat” tartalmazhatnak. Ha a bérleti szerződés nem határozza meg egyértelműen a konkrét díjakat, kérje meg a bérbeadót, hogy részletezze. CAM-díjait fizethetik például az engedélyekért, az esetleges jogi költségekért, a reklámért, a feliratokért vagy az általános költségekért. Nem szabad olyan költségeket fizetnie, mint a tulajdonos jövedelemadó-bejelentési díjai, a bérleti díj beszedésével kapcsolatos költségek vagy egyéb, a tulajdonos (ok) számára előnyös szolgáltatások.
Ha a CAM-ban szerepelnek ezek a díjak, kérje meg a tárgyalások újratárgyalását. A CXRE bérlői szolgáltatási szakértői segítséget nyújthatnak vállalkozásának tisztességes bérleti szerződésben. Vegye fel velünk a kapcsolatot még ma, ha többet szeretne megtudni lízingszolgáltatásainkról.
Hogyan számoljuk ki a CAM-díjakat
Ez egy általános számítási módszer, és valószínűleg nem képviselik a pontos díjakat. A bérleti szerződés alapján felmerült pontos CAM-költségek kiszámításához közvetlenül vegye fel a kapcsolatot a szálláshellyel.
A CAM-díjak kiszámítása meglehetősen egyszerű. Az alábbiakban három egyszerű lépést találunk a bérleti díj CAM-jának meghatározásához.
- Először megtudja, hogy az ingatlan bruttó bérelhető területe (GLA). Ezeket az információkat általában a lízingügynöktől szerezheti be. A GLA az ingatlan bérelhető területének teljes négyzetmétere.
- Ezután keresse meg a bérelni kívánt teljes négyzetmétert. Kérdezheti a lízingügynököt, vagy megtalálhatja ezeket az információkat online vagy más marketing anyagokban.
- Végül ossza el a bérbe adandó hely négyzetméterét a GLA-val. Az eredmény a teljes CAM-díjak százalékos aránya lesz. Például, ha 1000 SF-t szeretne bérbe adni egy 10 000 SF épületben, akkor a CAM részesedése 10% – 1 000/10 000 = 0,1 (10%).
A változó költség Közös terület karbantartása
A CAM költségei attól függően változnak, hogy milyen típusú ingatlant választ és milyen típusú bérleti szerződést ír alá. Ha irodaházban bérel helyet, akkor számos költséget megosztani bérlőtársaival. Másrészt bizonyos kiskereskedelmi központok és irodaparkok nem osztoznak olyan szolgáltatásokban, mint az előcsarnokok vagy a liftek. Ehelyett megosztják velük a parkolást, a járdákat, a tereprendezést és más kényelmi szolgáltatásokat.
Mielőtt kereskedelmi bérleti szerződést kötne, győződjön meg róla, hogy pontosan megtudja, mit tesznek a CAM díjai, és mit nem tartalmaznak.
Mielőtt aláírná a Kereskedelmi lízing, győződjön meg arról, hogy szakértője megvizsgálja a szerződést. A CXRE-nél segíthetünk a kereskedelmi bérlet eligazodásában. Szakértő személyzetünk több évtizedes tapasztalattal rendelkezik, és készen áll a segítségére. Soha ne írjon alá szerződést, amíg nem tudja pontosan, hogy mit fog fizetni. Miután aláírta a bérleti szerződést, az törvényes és kötelező érvényű, és nem könnyen módosítható.
Mielőtt aláírná a kereskedelmi bérleti szerződést, vegye fel a kapcsolatot a lízingszakértőnkkel. Segíthetünk megvédeni vállalkozását a felesleges CAM-költségek ellen.