Acquisto di un mutuo

Ottieni informazioni da diversi istituti di credito

I mutui per la casa sono disponibili da diversi tipi di istituti di credito: istituti dell’usato, commerciali banche, società di mutui e unioni di credito. Diversi istituti di credito potrebbero indicarti prezzi diversi, quindi dovresti contattare diversi istituti di credito per assicurarti di ottenere il prezzo migliore. È inoltre possibile ottenere un mutuo per la casa tramite un intermediario ipotecario. I broker organizzano transazioni piuttosto che prestare denaro direttamente; in altre parole, trovano un prestatore per te. L’accesso di un broker a diversi istituti di credito può significare una più ampia selezione di prodotti di prestito e termini tra cui scegliere. I broker generalmente contatteranno diversi istituti di credito in merito alla tua domanda, ma non sono obbligati a trovare l’affare migliore per te a meno che non abbiano stipulato un contratto con te per agire come tuo agente. Di conseguenza, dovresti prendere in considerazione la possibilità di contattare più di un broker, proprio come dovresti con banche o istituti di risparmio.

Se hai a che fare con un prestatore o un broker potrebbe non essere sempre chiaro. Alcune istituzioni finanziarie operano sia come prestatori che come intermediari. E la maggior parte degli annunci pubblicitari dei broker non utilizza la parola “broker”. Pertanto, assicurati di chiedere se è coinvolto un broker. Questa informazione è importante perché ai broker viene solitamente pagata una commissione per i loro servizi che può essere separata e in aggiunta alla origination del prestatore o ad altre commissioni. La compensazione di un broker può essere sotto forma di di “punti” pagati alla chiusura o come aggiunta al tuo tasso di interesse, o entrambi. Dovresti chiedere a ciascun broker con cui lavori come verrà compensato in modo da poter confrontare le diverse commissioni. Preparati a negoziare con i broker e con i creditori.

Ottieni tutte le informazioni importanti sui costi

Assicurati di ottenere informazioni sui mutui da diversi istituti di credito o broker. Scopri quanto ti puoi permettere di un acconto e scopri tutti i costi coinvolti nel prestito. Conoscere solo l’importo della rata mensile o il tasso di interesse non è sufficiente. Chiedere informazioni sullo stesso importo del prestito, durata del prestito e tipo di prestito in modo da poter confrontare le informazioni. Le seguenti informazioni sono importanti per ottenere da ciascun prestatore e broker:

Tassi

• Chiedere a ciascun prestatore e broker un elenco dei suoi tassi di interesse ipotecari correnti e se i tassi sono indicati sono i più bassi per quel giorno o settimana.
• Chiedi se il tasso è fisso o regolabile. Tieni presente che quando i tassi di interesse per i mutui a tasso variabile aumentano, in genere aumentano anche i pagamenti mensili.
• Se il tasso indicato è per un mutuo a tasso variabile, chiedi come varieranno il tasso e il pagamento del prestito , incluso se il pagamento del prestito verrà ridotto quando i tassi scendono.
• Chiedi informazioni sul tasso annuo effettivo globale (TAEG) del prestito. Il TAEG tiene conto non solo del tasso di interesse, ma anche dei punti, delle commissioni del broker e di alcune altre spese di credito che potresti essere tenuto a pagare, espresse come tasso annuale.

Punti

I punti sono commissioni pagate al prestatore o all’intermediario per il prestito e sono spesso legate al tasso di interesse; di solito più punti paghi, minore è la tariffa.

• Controlla il tuo giornale locale per informazioni sulle tariffe e sui punti attualmente offerti.
• Richiedi punti da citare come importo in dollari, anziché come numero di punti, in modo da sapere quanto dovrai effettivamente pagare.

Commissioni

Una casa il prestito spesso comporta molte commissioni, come le commissioni per la creazione o la sottoscrizione del prestito, le commissioni del broker e i costi di liquidazione (o di chiusura). Ogni finanziatore o broker dovrebbe essere in grado di darti una stima delle sue commissioni. Molte di queste commissioni sono negoziabili. Alcune commissioni vengono pagate quando richiedi un prestito (come le commissioni per la domanda e la valutazione) e altre vengono pagate alla chiusura. In alcuni casi, puoi prendere in prestito il denaro necessario per pagare queste commissioni, ma così facendo aumenterai l’importo del prestito e i costi totali. A volte sono disponibili prestiti “gratuiti”, ma di solito comportano tassi più elevati.

• Chiedi cosa include ciascuna commissione. Diversi elementi possono essere raggruppati in un’unica commissione.
• Richiedi una spiegazione di eventuali commissioni non comprese. Alcune commissioni comuni associate alla chiusura di un mutuo per la casa sono elencate nel foglio di lavoro per l’acquisto di mutui ipotecari.

Acconti e assicurazione ipotecaria privata

Alcuni istituti di credito richiedono il 20 percento del prezzo di acquisto della casa come acconto, ma molti istituti di credito ora offrono prestiti che richiedono una riduzione inferiore al 20 percento, a volte anche il 5 percento sui prestiti convenzionali.Se non viene effettuato un acconto del 20%, gli istituti di credito di solito richiedono all’acquirente di acquistare un’assicurazione ipotecaria privata (PMI) per proteggere l’istituto di credito nel caso in cui l’acquirente non paghi. Quando sono disponibili programmi assistiti dal governo come FHA (Federal Housing Administration), VA (Veterans Administration) o Rural Development Services, i requisiti per il pagamento dell’acconto possono essere sostanzialmente inferiori.

• Chiedi informazioni sui requisiti del prestatore per un acconto, compreso quello che devi fare per verificare che i fondi per il tuo acconto siano disponibili.
• Chiedi al tuo prestatore di programmi speciali che potrebbe offrire.

Se per il tuo prestito è richiesto il PMI

• Chiedi quale sarà il costo totale dell’assicurazione.
• Chiedi quanto sarà il tuo pagamento mensile quando il premio PMI sarà incluso.

Ottieni il miglior affare possibile

Una volta che sai cosa ha da offrire ogni istituto di credito, negozia il miglior affare possibile. In un dato giorno, istituti di credito e broker possono offrire prezzi diversi per le stesse condizioni di prestito a consumatori diversi, anche se tali consumatori hanno le stesse qualifiche di prestito. La ragione più probabile di questa differenza di prezzo è che spesso gli ufficiali di prestito e gli intermediari possono mantenere una parte o tutta questa differenza come risarcimento aggiuntivo. In generale, la differenza tra il prezzo più basso disponibile per un prodotto in prestito e qualsiasi prezzo più alto che il mutuatario si impegna a pagare è un eccesso. Quando si verificano eccedenze, vengono incorporate nei prezzi indicati ai consumatori. Possono verificarsi sia in prestiti a tasso fisso che a tasso variabile e possono essere sotto forma di punti, commissioni o tasso di interesse. Indipendentemente dal fatto che ti venga citato da un funzionario incaricato del prestito o da un intermediario, il prezzo di qualsiasi prestito potrebbe contenere eccedenze.

Chiedi al prestatore o all’intermediario di annotare tutti i costi associati al prestito. Quindi chiedi se il prestatore o il broker rinuncerà o ridurrà una o più commissioni o accetterà un tasso inferiore o meno punti. Dovrai assicurarti che il prestatore o il broker non accetti di abbassare una commissione mentre ne aumenta un’altra o di abbassare la tariffa mentre aumenta i punti. Non c’è nulla di male nel chiedere a istituti di credito o broker se possono fornire condizioni migliori di quelle originali che hanno citato o di quelle che hai trovato altrove.

Una volta che sei soddisfatto dei termini che hai negoziato, potresti volerlo ottenere un lock-in scritto dal prestatore o dal broker. Il lock-in dovrebbe includere la tariffa concordata, il periodo di durata del lock-in e il numero di punti da pagare. Potrebbe essere addebitata una commissione per il blocco del tasso di prestito. Questa tassa può essere rimborsata alla chiusura. I lock-in possono proteggerti dagli aumenti dei tassi durante l’elaborazione del prestito; se i tassi scendono, tuttavia, potresti ritrovarti con un tasso meno favorevole. Se ciò accade, prova a negoziare un compromesso con il prestatore o il broker.

Ricorda: acquista, confronta, negozia

Quando acquisti una casa, ricordati di guardarti intorno, confrontare i costi e termini e negoziare per il miglior affare. Il tuo giornale locale e Internet sono buoni posti per iniziare a fare acquisti per un prestito. Di solito puoi trovare informazioni sia sui tassi di interesse che sui punti per diversi istituti di credito. Poiché le tariffe e i punti possono cambiare ogni giorno, ti consigliamo di controllare spesso il tuo giornale quando acquisti un mutuo per la casa. Ma il giornale non elenca le commissioni, quindi assicurati di chiedere informazioni agli istituti di credito.

Questo foglio di lavoro di Mortgage Shopping potrebbe anche aiutarti. Portalo con te quando parli con ogni prestatore o broker e annota le informazioni che ottieni. Non aver paura di fare in modo che istituti di credito e broker competano tra loro per la tua attività facendo loro sapere che stai acquistando l’affare migliore.

Un prestito equo è richiesto dalla legge

L’Equal Credit Opportunity Act vieta ai prestatori di discriminare i richiedenti di credito in qualsiasi aspetto di una transazione di credito sulla base di razza, colore, religione, nazionalità, sesso, stato civile, età, se tutto o parte del reddito del richiedente proviene da un programma di assistenza pubblica o se il richiedente ha esercitato in buona fede un diritto ai sensi del Consumer Credit Protection Act.

Il Fair Housing Act proibisce la discriminazione nelle transazioni immobiliari residenziali sulla base di razza, colore, religione, sesso, handicap, stato familiare o origine nazionale.

In base a queste leggi, a un consumatore non può essere rifiutato un prestito in base a queste caratteristiche, né può essere addebitato un importo maggiore per un prestito o offerto condizioni meno favorevoli in base a tali caratteristiche.

Problemi di credito? Continua a fare acquisti, confrontare e negoziare

Non dare per scontato che problemi di credito minori o difficoltà derivanti da circostanze uniche, come malattia o perdita temporanea di reddito, limiteranno le tue scelte di prestito solo a istituti di credito ad alto costo.

Se il tuo rapporto di credito contiene informazioni negative che sono accurate, ma ci sono buone ragioni per fidarti di te per ripagare un prestito, assicurati di spiegare la tua situazione al prestatore o al broker.Se i tuoi problemi di credito non possono essere spiegati, probabilmente dovrai pagare di più dei mutuatari che hanno una buona storia creditizia. Ma non dare per scontato che l’unico modo per ottenere credito sia pagare un prezzo elevato. Chiedi in che modo la tua storia creditizia passata influisce sul prezzo del prestito e cosa dovresti fare per ottenere un prezzo migliore. Prenditi il tempo per guardarti intorno e negoziare il miglior affare possibile.

Che tu abbia problemi di credito o meno, è una buona idea esaminare il tuo rapporto di credito per verificarne l’accuratezza e la completezza prima di richiedere un prestito. Per ordinare una copia gratuita del tuo rapporto di credito, visita www.annualcreditreport.com o chiama il numero (877) 322-8228.

Glossario

Mutuo a tasso variabile (ARM) – Un mutuo che non ha un tasso di interesse fisso. Il tasso cambia durante la durata del prestito in base ai movimenti di un tasso di indice, come il tasso per i titoli del Tesoro o l’indice del costo dei fondi. Gli ARM di solito offrono un tasso di interesse iniziale inferiore rispetto ai prestiti a tasso fisso. Il tasso di interesse oscilla per tutta la durata del prestito in base alle condizioni di mercato, ma il contratto di prestito generalmente fissa tassi massimi e minimi. Quando i tassi di interesse aumentano, generalmente aumentano i pagamenti del prestito; quando i tassi di interesse diminuiscono, i pagamenti mensili potrebbero diminuire. Per ulteriori informazioni sugli ARM, consultare il Manuale del consumatore sui mutui a tasso variabile.

Tasso annuo effettivo globale (TAEG): il costo del credito espresso come tasso annuale. Per il credito di tipo chiuso, come prestiti auto o mutui, il TAEG include il tasso di interesse, i punti, le commissioni del broker e alcune altre spese di credito che il mutuatario è tenuto a pagare. Un TAEG, o un tasso equivalente, non viene utilizzato nei contratti di leasing.

Prestiti convenzionali: mutui ipotecari diversi da quelli assicurati o garantiti da un’agenzia governativa come la FHA (Federal Housing Administration), la VA ( Veterans Administration), o Rural Development Services (precedentemente noto come Farmers Home Administration o FmHA).

Deposito: detenzione di denaro o documenti da parte di una terza parte neutrale prima di chiudere una proprietà. Può anche essere un conto detenuto dal prestatore (o servicer) in cui il proprietario di una casa paga denaro per tasse e assicurazioni.

Prestiti a tasso fisso: prestiti che generalmente hanno termini di rimborso di 15, 20 o 30 anni. Sia il tasso di interesse che i pagamenti mensili (per capitale e interessi) rimangono gli stessi per tutta la durata del prestito.

Tasso di interesse: il prezzo pagato per prendere in prestito denaro, di solito indicato in percentuale e come tasso annuo .

Commissioni per la creazione del prestito – Commissioni addebitate dal prestatore per l’elaborazione di un prestito; spesso espresso come percentuale dell’importo del prestito.

Lock-in – Un accordo scritto che garantisce a un acquirente uno specifico tasso di interesse su un mutuo per la casa a condizione che il prestito venga chiuso entro un certo periodo, ad esempio 60 o 90 giorni. Spesso il contratto specifica anche il numero di punti da pagare alla chiusura.

Mutuo – Un contratto, firmato da un mutuatario al momento della concessione di un mutuo per la casa, che dà al finanziatore il diritto di prendere possesso dell’immobile se il mutuatario non riesce a ripagare il prestito, o è inadempiente.

Eccedenze: la differenza tra il prezzo più basso disponibile e qualsiasi prezzo più alto che l’acquirente si impegna a pagare per un prestito. Gli ufficiali di prestito e i broker sono spesso autorizzati a mantenere una parte o tutta questa differenza come risarcimento aggiuntivo.

Punti (chiamati anche punti di sconto) – Un punto è pari all’1% dell’importo principale di un mutuo ipotecario. Ad esempio, se un mutuo è di $ 200.000, un punto equivale a $ 2.000. I prestatori spesso addebitano punti sia in mutui a tasso fisso che a tasso variabile per coprire i costi di creazione del prestito o per fornire un compenso aggiuntivo al prestatore o al broker. I punti vengono generalmente pagati alla data di chiusura del prestito e possono essere pagati dal mutuatario o dal venditore della casa, oppure divisi tra le due parti. In alcuni casi, il denaro necessario per pagare i punti può essere preso in prestito, ma aumenta l’importo del prestito e i costi totali. I punti di sconto (a volte chiamati commissioni di sconto) sono punti che il mutuatario sceglie volontariamente di pagare in cambio di un tasso di interesse inferiore.

Assicurazione ipotecaria privata (PMI): protegge il prestatore da una perdita se un mutuatario è inadempiente il prestito. È un pagamento solitamente richiesto a un mutuatario per prestiti in cui un acconto è inferiore al 20% del prezzo di vendita o, in un rifinanziamento, quando l’importo finanziato è maggiore dell’80% del valore stimato. Quando acquisisci il 20 percento di capitale nella tua casa, il PMI viene annullato. A seconda delle dimensioni del mutuo e dell’acconto, questi premi possono aggiungere $ 100 a $ 200 al mese o più ai pagamenti.

Costi di liquidazione (o chiusura) – Commissioni pagate alla chiusura di un prestito. Può includere tasse di iscrizione; esame del titolo, abstract del titolo, assicurazione del titolo e spese di indagine sulla proprietà; commissioni per la preparazione di atti, ipoteche e documenti di transazione; spese legali; tasse di registrazione; costi stimati di tasse e assicurazioni; e spese notarili, di stima e di relazione di credito.Ai sensi del Real Estate Settlement Procedures Act, il mutuatario riceve una stima in “buona fede” dei costi di chiusura entro tre giorni dall’applicazione. La stima in buona fede elenca ogni costo previsto come importo o come intervallo.

istituzione – Termine che generalmente descrive le casse di risparmio e le associazioni di risparmio e prestito.

Queste informazioni sono state preparate dalle seguenti agenzie:

• Consiglio dei governatori del sistema della Federal Reserve
• Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano
• Dipartimento di giustizia
• Dipartimento del tesoro
• Federal Deposit Insurance Corporation
• Federal Housing Finance Board
• Federal Trade Commission
• National Credit Union Administration
• Office of Federal Housing Enterprise Oversight
• Office of the Comptroller of the Currency
• Office of Thrift Supervision

Queste agenzie (ad eccezione del Dipartimento del Tesoro) fanno rispettare le leggi che vietano esso discriminazione nel prestito. Se ritieni di essere stato discriminato nel processo di finanziamento della casa, potresti contattare una delle agenzie sopra elencate in merito ai tuoi diritti ai sensi di queste leggi.