Nel 2008, proprietario di una casa di nome Dan Bailey ha ricevuto molta pubblicità per aver scritto una lettera di disagio al presidente di Countrywide, Angelo Mozilo, cercando di indurre il prestatore ad approvare una modifica del prestito. Quella lettera inviata per posta elettronica – e la risposta del signor Mozilo – è diventata molto pubblico quando Mozilo ha aggiunto alcune osservazioni poco caritatevoli e poi ha inavvertitamente premuto “rispondi a tutti” invece di “avanti”. Ma finché quella lettera è là fuori, dovrebbe servire da esempio di come non scrivere una lettera di disagio per la modifica del mutuo. Ecco come evitare quello che ha fatto Bailey.
Il tuo obiettivo: ottenere un mod in prestito, non far piangere il servicer
Ecco come Mr. Bailey ha aperto la sua lettera:
A chi può interessare:
Sto scrivendo questa lettera per spiegare la mia sfortunata serie di circostanze che mi hanno portato a diventare delinquente sul mutuo. Ho fatto tutto quanto in mio potere per sbarcare il lunario, ma sfortunatamente non sono all’altezza e vorrei che prendeste in considerazione la possibilità di lavorare con me per modificare il mio prestito. Il mio obiettivo numero uno è mantenere la mia casa in cui ho vissuto per sedici anni, ristrutturata con la mia sudorazione e io apprezzerei davvero l’opportunità di farlo. La mia casa non è grande o in un quartiere di lusso, è uno stile bungalow “fucile da caccia” di soli 900 piedi quadrati costruito nel 1921. Mi sono trasferito in questa casa nel maggio del 1992 … questo è stato lo stesso anno in cui sono diventato sobrio e pulito dalla droga e dall’alcol e da allora questa casa significa il mondo.
Quando si scrive un file lettera di disagio, i mutuatari dovrebbero astenersi dall’esprimere problemi personali – come una storia di abuso di droghe o alcol – in quanto non necessariamente pertinenti alla tua richiesta. Tieni presente che tutto ciò di cui hai bisogno per convincere un servicer è che la tua richiesta – che si tratti di una tolleranza, di un atto sostitutivo di preclusione o di modifica del mutuo – è necessaria per consentirti di onorare i termini del tuo mutuo.
Non scrivere un romanzo
Un romanziere crea suspense accennando a cosa sta succedendo, ma la tua lettera di disagio dovrebbe essere breve e specifica – non stuzzicare il personale di modifica del prestito che leggerà la tua lettera insieme a molte altre. La lettera del signor Bailey fallisce di nuovo perché le sue dichiarazioni sono così generali. “Tutto ciò che è in mio potere” e “fallito” non spiegano nulla. La narrativa irrilevante non fornisce nulla di valore al dipendente a corto di tempo che sta cercando di dare un senso al motivo. La sua lettera continua:
La ragione principale che mi ha causato difficoltà e ritardo è stata la mia incomprensione del prestito originale. Mi è stato detto che dopo il primo anno di pagamenti, sarei stato in grado di rifinanziare a un tasso fisso migliore, quindi il fondo è caduto dal settore. I miei pagamenti per quel primo anno erano puntuali. Ho anche perso il mio secondo reddito a causa delle condizioni fisiche in un settore molto impegnativo dal punto di vista fisico. Con l’aumento dei miei pagamenti ARM, ho avuto meno soldi da investire per far funzionare la mia attività (reddito). Non ero stato in grado di generare affari perché tutti i miei fondi erano destinati a tentare di effettuare i pagamenti del prestito. Questo, insieme a importanti riparazioni al mio veicolo (93 jeep) e al pagamento di tasca propria per problemi medici e dentali (non ho ins.) Mi ha fatto rimanere sempre più indietro, distruggendo la mia solvibilità.
Non tirare la gamba del prestatore
Non cercare di affermare che sei stato ingannato, semplicemente non è credibile. Inoltre, la dichiarazione sulla distruzione del rating del credito probabilmente non funzionerà neanche. Sappi che il servicer ha accesso al tuo rapporto di credito proprio lì e le dichiarazioni egoistiche che non sono vere non aiuteranno la tua causa. Sembra che Il signor Bailey sta sprofondando soldi in un affare infruttuoso che non può permettersi. Inoltre, non dovrebbe trasmettere il fatto che non ha un’assicurazione medica e ha problemi di salute – questi fatti servono solo come segnali di allarme per il servicer che, anche se dovesse ottenere una modifica del prestito, i suoi nuovi termini del mutuo sono è improbabile che si attenga.
Allora, come dovrebbe il signor Bailey aver scritto la sua lettera?
Una buona lettera è succinta e lascia che il servicer sia andato al sodo:
A chi può interessare:
Sto scrivendo questa lettera per richiedere una modifica del mutuo che mi consentirà di continuare a pagare il mutuo. Quando ho ricevuto l’approvazione per il mio prestito, il mio reddito lordo era di $ 4.000 per mese e la mia rata del mutuo era di $ 1.000 al mese. Dopo essermi infortunato e aver perso un lavoro part-time, il mio reddito mensile è sceso a $ 3.000 e il mio pagamento ARM è aumentato a $ 1.500 al mese. La mia rata del mutuo è ora pari al 50% del mio mensile reddito. Ho utilizzato i miei risparmi per tenere il passo con i pagamenti del mutuo, ma quella risorsa sarà presto esaurita. Un infortunio alla schiena rende improbabile che t Potrò riprendere il mio lavoro part-time (posso documentare le mie cure mediche e la prognosi).Ho eseguito alcuni calcoli e ho stabilito che potrei continuare a onorare i miei obblighi nei tuoi confronti se mi concedessi una riduzione del pagamento a $ 930 al mese.
Posso essere contattato al numero (xxx) xxx-xxxx o via e-mail all’indirizzo [email protected] e saremo lieti di fornire tutta la documentazione richiesta.
Cordiali saluti,
Dan Bailey
Questa lettera funziona bene perché spiega ciò che i finanziatori devono sapere – esattamente cosa è successo (una significativa riduzione reddito, insieme a un aumento del tasso di interesse), quale effetto ha avuto (il pagamento della casa aumenta a un insostenibile 50% del reddito del mutuatario), cosa può fare o ha fatto il mutuatario per aumentare il reddito o tagliare le spese (niente perché è improbabile che sia in grado di ottenere un altro secondo lavoro) e di quale concessione il mutuatario ha bisogno dal prestatore (una riduzione del pagamento a $ 930, che è il 31% del suo reddito lordo – la percentuale utilizzata dai prestatori per calcolare il tuo nuovo pagamento mensile sotto il programma di modifica a prezzi accessibili per la casa).
Cerca di mantenere la tua lettera su una singola pagina e includi la documentazione sul reddito e sui beni (buste paga, estratti conto e altri documenti pertinenti).
Gina Pogol scrive di mutui e finanza dal 1994. Oltre a un decennio di prestiti ipotecari, ha lavorato come impresa consulente di sistemi di credito per Experian e contabile per Deloitte.
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