Molti inquilini che firmano un contratto di locazione per il loro appartamento o unità in affitto prevedono di rimanere per intero tempo necessario per il contratto di locazione, ad esempio un anno. Ma nonostante le tue migliori intenzioni, potresti voler (o aver bisogno) di andartene prima che il contratto di locazione sia scaduto, ad esempio, se sei uno studente alla Penn e vuoi rimanere nel tuo appartamento solo per il periodo di tempo in cui la scuola è in sessione . O forse ti trasferisci con il tuo ragazzo o la tua ragazza. A volte, potresti aver bisogno di trasferirti per essere più vicino al tuo nuovo lavoro o un genitore anziano che ha bisogno del tuo aiuto.
Partire prima della scadenza di un contratto di locazione a tempo determinato senza pagare il resto dell’affitto dovuto ai sensi del contratto di locazione è chiamato rottura del contratto di locazione. Ecco una breve rassegna dei diritti dell’inquilino in Pennsylvania per interrompere un contratto di locazione senza ulteriori responsabilità per l’affitto.
Diritti e responsabilità del locatario quando si firma un contratto di locazione in Pennsylvania
Un contratto di locazione obbliga sia te che il tuo padrone di casa per un determinato periodo di tempo, di solito un anno. Con un contratto di locazione tipico, un proprietario non può aumentare l’affitto o modificare altri termini, fino alla scadenza del contratto di locazione (a meno che il contratto stesso non preveda una modifica, come un aumento dell’affitto a metà locazione). Un proprietario non può costringerti a trasferirti prima della scadenza del contratto di locazione, a meno che tu non riesca a pagare l’affitto o violi un altro termine significativo, come organizzare ripetutamente feste grandi e rumorose. In questi casi, i proprietari in Pennsylvania devono seguire procedure specifiche per terminare la locazione. Ad esempio, il padrone di casa deve darti un preavviso di dieci giorni per pagare l’affitto o il congedo (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.501 (b)) prima di intentare una causa di sfratto. Se hai violato i termini di un contratto di locazione per più di un anno, il tuo padrone di casa potrebbe darti un avviso di licenziamento incondizionato, dandoti 30 giorni per trasferirti. (68 Pa. Cons. Stat. Ann., § 250.501 (b)).
Gli inquilini sono legalmente obbligati a pagare l’affitto per l’intera durata del contratto, in genere un anno, indipendentemente dal fatto che si continui a vivere o meno l’unità in affitto, con alcune eccezioni, come segue.
Quando la rottura di un contratto di locazione è giustificata in Pennsylvania
Ci sono alcune importanti eccezioni alla regola generale che un inquilino che rompe un contratto di locazione deve l’affitto per l’intera durata del contratto di locazione. Potresti essere in grado di trasferirti legalmente prima della scadenza del contratto di locazione nelle seguenti situazioni.
Stai iniziando un servizio militare attivo
Se entri in servizio militare attivo dopo aver firmato un contratto di locazione, hanno il diritto di interrompere il contratto di locazione ai sensi della legge federale. (War and National Defense Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. USCA § § 501 e seguenti). Devi far parte dei “servizi in uniforme”, che includono le forze armate, i corpi incaricati della National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) , corpo incaricato del servizio di sanità pubblica e la Guardia nazionale attivata. Devi comunicare al proprietario per iscritto la tua intenzione di terminare la tua locazione per motivi militari. Una volta che l’avviso è stato spedito o consegnato, il tuo contratto di locazione terminerà 30 giorni dopo la data quell’affitto è la scadenza successiva, anche se tale data è di diversi mesi prima della scadenza del contratto di locazione.
L’unità in affitto non è sicura o viola i codici di salute o sicurezza della Pennsylvania
Se il proprietario non fornisce alloggi abitabili secondo i codici abitativi locali e statali, un tribunale probabilmente concluderebbe che sei stato “sfrattato in modo costruttivo”; questo significa che il locatore, fornendo un alloggio invivibile, ti ha “sfrattato” a tutti gli effetti pratici, quindi non hai ulteriore responsabilità per l’affitto. Legge della Pennsylvania (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.206, 35 Pa. Cons Stat. Ann. § 1700-1 e Pugh v. Holmes, 405 A.2d 897 (1979)) stabiliscono requisiti specifici per le procedure da seguire prima di trasferirsi a causa di un grave problema di riparazione. Il problema deve essere veramente serio, come la mancanza di riscaldamento o di altri servizi essenziali.
Il tuo padrone di casa ti molesta o viola i tuoi diritti sulla privacy
La Pennsylvania non ha una legge statale che specifica la quantità di preavviso che il tuo padrone di casa deve darti di entrare in una proprietà in affitto. Se il tuo proprietario viola ripetutamente i tuoi diritti alla privacy, o fa cose come rimuovere finestre o porte, spegnere le tue utenze o cambiare le serrature, verrai considerato “costruttivo sfrattato”, come descritto sopra; questo di solito giustificherebbe la violazione del contratto di locazione senza ulteriori obblighi di affitto.
Dovere del proprietario di trovare un nuovo inquilino in Pennsylvania
I proprietari nella maggior parte degli stati (ad esempio, Arizona) devono fare un ragionevole sforzo di riaffittare le proprie unità quando un inquilino interrompe un contratto di locazione, piuttosto che addebitare all’inquilino il totale rimanente dell’affitto dovuto in base al contratto di locazione. Sfortunatamente, i proprietari in Pennsylvania (Stonehedge Square Ltd. P’ship v. Movie Merchs., 715 A.2d 1082 (Pa. 1998)) non hanno la stessa responsabilità di “mitigare i danni” cercando di affittare la loro proprietà con ragionevole rapidità e mantenere le loro perdite al minimo se ti trasferisci prima della fine del contratto di locazione.Se interrompi il contratto di locazione e ti trasferisci senza una giustificazione legale (descritta sopra), prova a risolvere qualcosa con il tuo padrone di casa. Non limitarti a trasferirti sperando che il tuo padrone di casa trovi rapidamente un nuovo inquilino e non ti addebiti per il tempo rimanente del contratto di locazione. Fornisci al tuo padrone di casa il maggior preavviso possibile e scrivi una lettera sincera spiegando perché devi partire presto. Idealmente, puoi offrire al tuo padrone di casa un inquilino sostitutivo qualificato con buoni crediti e referenze, per firmare un nuovo contratto di locazione.
Ma tieni presente che se il proprietario non accetta di lasciarti fuori dai guai, sarai responsabile del pagamento dell’affitto per il resto del contratto di locazione. Questa potrebbe essere una notevole quantità di denaro se lasci diversi mesi prima della scadenza del contratto di locazione. Il tuo padrone di casa probabilmente utilizzerà prima il tuo deposito cauzionale per coprire l’importo dovuto. Ma se il tuo deposito non è sufficiente, il tuo proprietario potrebbe farti causa, probabilmente in tribunali di modesta entità dove il limite è di $ 12.000 in Pennsylvania.
Come ridurre al minimo la tua responsabilità finanziaria in caso di interruzione di un contratto di locazione
Se vuoi partire presto e non hai una giustificazione legale per farlo, ci sono opzioni migliori che semplicemente trasferirti e sperare che il tuo padrone di casa trovi rapidamente un nuovo inquilino. C’è molto che puoi fare per limitare la quantità di denaro necessaria per pagare il tuo padrone di casa e per assicurarti una buona referenza da parte del proprietario quando cerchi il tuo prossimo posto dove vivere.
Puoi aiutare molto la situazione fornendo il maggior preavviso possibile e scrivendo una lettera sincera al padrone di casa spiegando perché è necessario partire presto. Idealmente puoi offrire al tuo padrone di casa un inquilino sostitutivo qualificato, qualcuno con un buon credito e ottime referenze, per firmare un nuovo contratto di locazione con il tuo proprietario.
Ulteriori informazioni sui diritti dell’inquilino per interrompere un contratto di locazione
Every Tenant’s Legal Guide, di Janet Portman e Marcia Stewart (Nolo), fornisce un’ampia consulenza legale e pratica di cui ogni inquilino ha bisogno, dal trasloco al trasloco, incluso come convincere il padrone di casa ad annullare il contratto di locazione, oltre a dozzine di moduli e campioni lettere.
Ulteriori informazioni sul diritto dei proprietari e inquilini in Pennsylvania
Per ulteriori informazioni sulle leggi dei proprietari e degli inquilini nel tuo stato, consulta la sezione Leggi dei proprietari e inquilini statali del sito di Nolo.