Moltiplicatore dell’affitto lordo (GRM) in relazione alle lonas multifamiliari
Il moltiplicatore dell’affitto lordo di una proprietà, o GRM, è uno dei modi migliori per calcolare rapidamente la sua redditività rispetto a proprietà simili nello stesso mercato immobiliare. Un’altra variante del GRM è il moltiplicatore del reddito lordo (GIM), che viene utilizzato quando un calcolo incorpora anche fonti di reddito non locative, come distributori automatici o lavatrici a gettoni.
Che cos’è la formula del moltiplicatore dell’affitto lordo?
La formula per calcolare il GRM è:
Moltiplicatore affitto lordo = Prezzo proprietà / Reddito locativo lordo
Quindi, ad esempio, se una proprietà viene venduta per $ 2.000.000 e produce un reddito da locazione lordo di $ 320.000, il GRM sarebbe:
$ 2.000.000 / $ 320.000 = 6,25
Che cosa significa in pratica il moltiplicatore dell’affitto lordo?
Nell’esempio precedente, determiniamo che la proprietà avrebbe un GRM di 6,25. Fuori contesto, questo non significa praticamente nulla. Tuttavia, se dovessimo scoprire che la maggior parte delle altre proprietà simili nell’area aveva GRM di 8-9, il fatto che la proprietà in questione abbia un GRM di 6,25 potrebbe renderlo un investimento redditizio.
GRM può essere utilizzato anche per stimare il valore di una proprietà che produce reddito quando il suo valore non è noto. Ad esempio, se sappiamo che una proprietà produce circa $ 100.000 di reddito all’anno e il GRM medio di proprietà simili nell’area è di circa 7, potremmo moltiplicare i due ($ 100.000 * 7) per creare un valore stimato della proprietà di $ 700.000. Anche se questo non è affatto un calcolo esatto, può fornire una stima praticabile per un investitore immobiliare da utilizzare quando si confronta una varietà di proprietà.
Infine, se sai qual è il valore di una proprietà e conosci il GRM medio per le proprietà nella zona, puoi utilizzare la formula del moltiplicatore dell’affitto lordo per calcolare l’affitto previsto per l’immobile. Quindi, ad esempio, se una proprietà ha un valore di $ 850.000 e il GRM medio nell’area è 8, potresti dividere il valore della proprietà per il GRM dell’area media per determinare il reddito da locazione previsto.
$ 850.000 / 8 = $ 106.250
Facendo questo calcolo, otteniamo l’importo di $ 106.250. Se il reddito effettivo da locazione della proprietà supera notevolmente questo valore, è probabile che sia un buon investimento, mentre se è significativamente inferiore a questo, non è probabilmente un buon investimento o, per lo meno, è meno redditizio di altre proprietà simili nella zona.
Quando si valuta l’idoneità di una proprietà per un prestito plurifamiliare, i prestatori guarderanno al suo GRM rispetto a proprietà locali simili in per determinare la possibilità che un mutuatario sia in grado di rimborsare efficacemente il prestito.
Moltiplicatore dell’affitto lordo rispetto al tasso di capitale
Il moltiplicatore dell’affitto lordo viene spesso confrontato e messo a confronto con una metrica di valutazione della proprietà simile nota come tasso di capitalizzazione o tasso di copertura. Il tasso di copertura di una proprietà viene calcolato prendendo il suo reddito operativo netto (NOI) e dividendolo per l’attuale valore di mercato della proprietà. A differenza del GRM, il tasso massimo incorpora i posti vacanti e le spese operative, il che rende poten inizialmente molto più accurato del GRM. Tuttavia, quando si tenta di stimare e confrontare rapidamente la redditività di più proprietà, gli investitori potrebbero non avere a portata di mano informazioni dettagliate sull’occupazione o sulle spese, il che può rendere GRM un metodo più efficiente per valutare rapidamente gli investimenti immobiliari.