Leggere prima di pagare per un servizio MLS a tariffa forfettaria

Aggiornato: 10 aprile 2020 con i dati MLS a tariffa flat più recenti

Che cos’è un servizio MLS a tariffa flat?

Vendere una casa senza l’aiuto di un agente può essere difficile. La sfida più grande per i venditori di FSBO è la visibilità: senza l’esperienza di marketing e pubblicità di un agente e la sua rete di contatti, in che modo un venditore si assicura che la propria casa sia vista dalle persone che potrebbero essere interessate all’acquisto?

Bene, è qui che entra in gioco il servizio MLS a costo forfettario.

I servizi MLS a costo forfettario offrono ai venditori la possibilità di elencare la loro casa sul servizio di annunci multipli locale, che è il principale online directory che gli agenti immobiliari utilizzano per elencare le loro proprietà e condividerle con altri agenti che appartengono anche alla MLS locale. Esistono centinaia di database MLS locali, ognuno dei quali gestisce elenchi dalla propria area.

Solo un agente può elencare sulla MLS, che è l’unica cosa che stai pagando con un servizio MLS a tariffa fissa. In altre parole, non avrai accesso agli altri servizi solitamente offerti dagli agenti.

Talvolta la MLS viene anche chiamata inserzione “solo ingresso”, il che significa che l’agente che entra nella scheda nella MLS non esegue altre attività per il venditore. Quindi, ad esempio, le parti interessate sapranno non contattare quell’agente per organizzare una presentazione. Verranno direttamente da te, il venditore.

Il vantaggio principale di inserire la tua casa in elenco sull’MLS locale è che il tuo annuncio viene distribuito in syndication in alto siti web immobiliari come Zillow e Realtor.com. Siti web come Zillow, Trulia e Realtor.com estraggono dati da questi elenchi MLS locali e li offrono ai loro milioni di utenti.

Considerando che il 44% degli acquirenti inizia il proprio ricerca domestica tramite ricerca online, secondo NAR, l’MLS è un ottimo modo per ottenere visibilità. Tuttavia, l’inserimento di annunci senza un agente (PRIV) comporta molte sfide.

Ecco una rapida carrellata di tutto ciò che dovrai fare a meno di un agente:

1. Prepara la tua casa per la vendita
2. Determina il prezzo della tua proprietà
3. Metti in scena la tua casa me
4. Commercializza la tua casa
5. Trova acquirenti qualificati
6. Rispondi rapidamente ad acquirenti seri
7. Negozia l’affare
8. Assumi un avvocato immobiliare
9. Completa e archivia i documenti corretti

Sembra molto, eh? È! La vendita di FSBO non è uno scherzo.

Continua a leggere per scoprire se la vendita con un servizio MLS forfettario anziché con un agente è giusto per te.

Sommario

• Come ottenere un annuncio MLS senza un agente immobiliare
• Una volta che sei sull’MLS, come ti contatteranno gli acquirenti?
• Come scrivere un ottimo annuncio e ottenere le foto giuste
• Pro e contro di MLS a costo forfettario
• MLS a costo forfettario vs agenti immobiliari a costo forfettario vs flat Brokeraggio a pagamento
• Quali sono le migliori società MLS a costo forfettario?
• Società MLS a costo forfettario con reputazioni scadenti
• Conclusione

Come ottenere un annuncio MLS senza un agente immobiliare

Portare la tua proprietà su MLS senza un agente è piuttosto semplice, ma ci sono alcune semplici regole da tenere a mente, per assicurarti che il tuo annuncio raggiunga il massimo pubblico potenziale.

Usa un MLS locale

Questo è un punto importante; poiché ci sono centinaia di database MLS, ognuno dei quali elenca solo le proprietà nella propria area di copertura, dovresti assicurarti di guardare solo le società MLS a tariffa fissa nella tua zona.

Se stipuli accidentalmente un contratto con una società a tariffa forfettaria proveniente dallo stato, gli acquirenti della tua zona non vedranno nemmeno la tua casa.

Esamina le tue opzioni di acquisto

Le società MLS a tariffa forfettaria pubblicheranno il tuo annuncio con una tariffa fissa una tantum, ma tale commissione varierà a seconda dei servizi che desideri.

La maggior parte delle aziende offre pacchetti essenziali, in cui ottieni solo un elenco MLS e nessun servizio aggiuntivo per un certo periodo di tempo, di solito circa 60 giorni. Da lì, i pacchetti diventano più costosi, a seconda di quanto tempo vuoi che la tua proprietà sia elencata o di quali altri servizi aggiuntivi scegli.

Questi servizi aggiuntivi possono includere marketing e pubblicità, messa in scena, fotografia e assistenza per la chiusura e la negoziazione. Se non sei sicuro di quanti di questi servizi avrai bisogno in anticipo, va bene. Assicurati solo che l’azienda che utilizzi ti consenta di aggiungere servizi a valle o di apportare modifiche alla tua scheda. Quasi tutti i venditori di FSBO devono apportare modifiche alla loro inserzione a un certo punto o improvvisare il loro approccio di vendita. La flessibilità è fondamentale.

Nota rapida: una buona alternativa alle società MLS a tariffa fissa è l’utilizzo di un agente immobiliare affidabile a tariffa fissa (di cui parleremo più avanti). Abbiamo collaborato con Clever Real Estate per offrirti agenti locali a servizio completo che lavorano per l’1% o $ 3000 e ti aiutano a risparmiare migliaia.

Assicurati inoltre che l’azienda che scegli offra un’assistenza clienti completa e di qualità. Non fidarti solo delle loro parole; fai le tue ricerche. Se le loro informazioni di contatto sono ben visibili, è un buon segno; se devi cercarlo, sii titubante.

Un altro ottimo suggerimento è cercare (URL azienda) + “Recensione” in Google e vedere cosa hanno detto altre persone sull’azienda.

Infine, conferma che la tua inserzione invia la tua inserzione in Agente immobiliare, Zillow e Trulia quando invii la scheda MLS. (La maggior parte lo fa, ma ricontrolla.) Questi sono i siti rivolti ai consumatori in cui è più probabile che la tua casa venga scoperta da un acquirente e quell’acquirente potrebbe non essere collegato a un agente immobiliare a quel punto.

Una volta che sei sulla MLS, come ti contatteranno gli acquirenti?

Gli agenti dell’acquirente riceveranno le tue informazioni di contatto nel ” Mostrando le istruzioni “parte dell’elenco MLS. Ti contatteranno direttamente se vogliono mostrare la tua casa.

Sui siti web rivolti ai clienti come Zillow e Agente immobiliare, i numeri di telefono dei vari agenti dell’acquirente saranno pubblicati nella tua scheda, il che significa che ci sono buone possibilità finirai per pagare la commissione del 3% di quell’agente, anche se vendi FSBO. Ecco come Zillow guadagna: il tuo annuncio è materiale di marketing gratuito per la loro piattaforma di riferimento per agenti.

In qualità di venditore, tieni presente che una volta che ti sei registrato a un servizio e sei entrato in contatto con una società di intermediazione, ti verrà spesso chiesto di firmare un accordo di “agenzia esclusiva”. ha una regola rigida secondo la quale una proprietà non può essere elencata nella MLS contemporaneamente da due società diverse.

Se accetti un’offerta, devi informare immediatamente la società in elenco, entro 1 giorno. La regola MLS si applica quando chiudi ufficialmente. Questi sono ottimi esempi del motivo per cui un servizio clienti straordinario è così importante; ci sono regole che governano ogni fase del processo di vendita e, se non vengono seguite, potresti incorrere in seri problemi.

Una volta che hai deciso per una società di annunci, ma prima di firmare il contratto con loro, avrai bisogno di una descrizione testuale e delle foto della tua proprietà. La MLS richiede che almeno una foto sia inclusa nell’elenco prima si alza e l’avvio dell’elenco con foto “segnaposto” scadenti dà il tono sbagliato.

Come scrivere un ottimo annuncio e ottenere le foto giuste

Questa parte del processo è estremamente importante. Se riesci a fare un’ottima prima impressione sui potenziali acquirenti, le tue possibilità di vendita aumentano notevolmente. Se fai una prima impressione mediocre, sarà difficile distinguersi dalla massa.

Per distinguersi dalle altre schede sarà necessario metterti nei panni dell’acquirente. Ad esempio, evita di utilizzare frasi come “venditore motivato” o “fissatore superiore”. Un “venditore motivato” apparirà come disperato e “fixer upper” implica che la proprietà è in cattive condizioni. In ogni caso, stai invitando offerte lowball. Anche frasi come “ottimo investimento immobiliare” possono sembrare invadenti e possono trasformare rapidamente un acquirente al dettaglio in un acquirente a buon mercato.

Le specifiche sono potenti, così come i nomi dei marchi. Non dire solo che la cucina è aggiornata; parla degli elettrodomestici Viking in acciaio inossidabile e dei piani di lavoro a cascata Silestone. Questa guida del NY Times può aiutarti a capire le parole più popolari negli elenchi (e perché sono così popolari).

Quando non puoi attingere al prestigio di un marchio, cercare di inquadrare le cose in termini di vantaggi anziché di funzionalità. Ad esempio, una piscina è una caratteristica, ma avere un’oasi privata nel cortile per lunghi pomeriggi estivi è un vantaggio. I vantaggi sono molto più attraenti che caratteristiche.

Ovviamente, una buona copia deve essere accompagnata da foto di alta qualità. Gli acquirenti sono visivi; quando guardi un annuncio, quasi certamente vai prima alle foto. Se non ti piace quello che vedi, probabilmente non ti preoccuperai della descrizione. Ciò significa che ottenere buone foto dovrebbe essere tuo priorità più alta.

Ci sono molti fattori che contribuiscono a scattare una bella foto dell’annuncio. Una corretta messa in scena, illuminazione e composizione possono fare la differenza tra una foto dimenticabile e una che ti porta in cima alla lista.

A meno che tu non abbia esperienza nello scatto di foto di alta qualità, dovresti considerare fortemente l’assunzione di un fotografo professionista, preferibilmente uno specializzato in foto di immobili. Costerà, ma sono soldi ben spesi. Se sai che avrai bisogno di foto professionali, considera l’utilizzo di un’azienda che include foto come parte del loro pacchetto standard.

Pro e contro di MLS a costo forfettario: dovresti utilizzare un servizio MLS a costo forfettario per vendere FSBO?

Ora che sai come elencare sulla MLS, discutiamo se dovresti effettivamente vendere senza un agente (che di solito è il motivo per cui le persone decidono di vendere FSBO).

I venditori di FSBO dovrebbero prendere in considerazione un servizio MLS forfettario, semplicemente perché un elenco MLS darà loro un’enorme esposizione agli acquirenti e agli agenti dell’acquirente. In termini di valore per dollaro, è di gran lunga la migliore mossa di marketing che puoi fare.

Ha senso anche in termini di dollari grezzi. Un servizio di quotazione forfettario MLS di base ti costerà $ 299- $ 399, in media. Confrontalo con la commissione immobiliare standard del 6% che, considerando il valore medio della casa negli Stati Uniti è di poco superiore a $ 247.000, è in media di circa $ 14.800. Si tratta di un enorme potenziale risparmio.

Tuttavia, la vendita di FSBO con una società di quotazione MLS a tariffa fissa presenta degli svantaggi e non è facile, motivo per cui le quotazioni di FSBO sono state in costante calo, toccando 7% di tutte le inserzioni nel 2018. Ma si può fare, purché lo si faccia nel modo giusto. Diamo un’occhiata ad alcuni pro e contro.

Vantaggio: risparmierai denaro

Come spiegato sopra, la vendita di FSBO tramite un servizio MLS a tariffa fissa può arrivare a migliaia di dollari di risparmio, anche se scegli un pacchetto deluxe che include marketing, foto e indicazioni fino alla chiusura.

Pro: più controllo e indipendenza

Se vendi da solo, controlli ogni aspetto della vendita. Decidi tu quando tenere le proiezioni, qual è il prezzo iniziale richiesto e quanto darai nelle negoziazioni.

Se hai un’intuizione controintuitiva su come sta andando il mercato, o pensi che la tua casa abbia un fascino sfuggente che un agente potrebbe non capire, puoi mettere alla prova quelle teorie.

Contro: curva di apprendimento ripida

Vendere una casa non è facile, anche se stai parlando di una proprietà impeccabile in un mercato caldo. Dovrai mettere in scena e preparare la tua casa per il mercato, quindi, una volta che è elencata, devi assicurarti che i potenziali acquirenti lo sappiano. Normalmente, un agente ti consiglierebbe su questa roba, ma se vendi da solo, ricade sulle tue spalle.

Tieni presente inoltre che il prezzo richiesto è solo un punto di partenza per la negoziazione. Se l’agente dell’acquirente chiede una riduzione del prezzo o crediti di riparazione, dovrai contrastare efficacemente. Se non hai esperienza di negoziazione, potresti trovarti in svantaggio. E l’enorme quantità di scartoffie alla chiusura può essere molto scoraggiante; se scegli di assumere un avvocato immobiliare che ti aiuti nella documentazione, i tuoi risparmi andranno da $ 150 a $ 350 l’ora.

Contro: Probabilmente dovrai ancora pagare l’acquirente Commissione agente

Tieni presente che per accedere alla MLS, dovrai offrire il 2-3% di commissione all’agente dell’acquirente se ti consegna un acquirente. In tal caso, risparmierai solo la metà della commissione standard del 6%.

Puoi sicuramente trovare un acquirente senza un agente per la tua proprietà e pagare zero commissioni, ma questo è raro. Inoltre, ci sono alcuni vantaggi nel pagare l’agente di un acquirente. Dato che li stai pagando, possono aiutarti con i documenti di chiusura.

Se sei preoccupato che la sua lealtà sia con l’acquirente, tieni presente che l’agente è ancora vincolato da un codice etico professionale e standard di pratica. Un agente legittimo supervisionerà un contratto giusto ed equo per entrambe le parti, indipendentemente dal fatto che lavorino per l’acquirente o per il venditore.

Contro: potenziali problemi legali

Vendere te stesso significa che fai tutto il lavoro e accetti anche tutte le responsabilità. Ad esempio, se la divulgazione del venditore non include informazioni su un tetto o una cantina che perde, potresti trovarti in tribunale. Gli agenti sono addestrati a rilevare questi errori o, nel peggiore dei casi, a coprire la responsabilità con i loro errori e omissioni (E & O).

Se non hai un agente, non hai quella rete di sicurezza.

Flat Fee MLS vs Flat Fee Realtors vs Flat Fee Brokerages

Sebbene la verbosità sia simile, questi tre tipi di servizi sono in realtà molto diversi. Esaminiamo ciò che ogni servizio offre e non offre.

MLS a costo forfettario

Come abbiamo discusso in precedenza, una società MLS a costo forfettario inserirà la tua proprietà sul tuo MLS locale per una semplice tariffa fissa. Accedere alla MLS aumenta la visibilità della tua proprietà e consente agli acquirenti locali e agli agenti dell’acquirente di sapere che la tua casa è sul mercato.

Oltre a ciò, non fanno molto. Alcune aziende offrono pacchetti estesi che includono assistenza per marketing, gestione temporanea e chiusura, ma dovrai pagare di più e il risparmio sui costi inizia a diminuire dopo un numero sufficiente di upsell. Per i venditori di FSBO che vogliono davvero andare da soli, il servizio di inserzione MLS a tariffa flat è l’opzione migliore per i minimalisti che cercano di risparmiare.

Agenti immobiliari a tariffa flat

Un agente immobiliare a tariffa flat è un agente convenzionale che lavora per una tariffa fissa invece della tradizionale commissione percentuale.Se ti iscrivi alla teoria secondo la quale la commissione basata sulla percentuale garantisce il massimo sforzo da parte di un agente, poiché la loro fine sale insieme al prezzo di vendita, potresti essere scettico sul fatto che un agente immobiliare a tariffa fissa ti darà lo stesso botto per il tuo dollaro.

Ma gli agenti immobiliari a tariffa flat sono un’opzione legittima e le loro prestazioni sono spesso alla pari di un agente convenzionale.

Come? Bene, spesso compensano in volume ciò a cui rinunciano in commissioni individuali. Quindi, se un grande agente può chiudere una mezza dozzina di vendite a tariffa fissa nello stesso tempo in cui può chiudere una vendita con commissione tradizionale, tutti ne escono in vantaggio; l’agente guadagna ei clienti ottengono un’esperienza di agente a servizio completo.

Broker a costo forfettario

Un brokeraggio a tariffa flat è una società immobiliare il cui intero modello di business si basa sulla fornitura di un’esperienza di servizio completa a una tariffa fissa o una percentuale inferiore. Queste aziende spesso fungono da servizi di riferimento, collegando i migliori agenti locali con lead preventivamente controllati.

Aziende come Clever Real Estate offrono un’esperienza di servizio completo con un agente d’élite per soli $ 3.000, per vendite fino a $ 350.000 e solo l’1% se vende per più di quello. Considerando che la commissione del 6% su una casa da $ 300.000 è di $ 18.000, l’attrattiva di queste intermediazioni è chiara: ottieni gli stessi servizi di qualcuno che utilizza un agente convenzionale, pagando MOLTO meno.

Gli agenti acquirenti eviteranno vendere la mia casa se vendo FSBO?

Anche se la tua proprietà sarà un po ‘più impegnativa per l’agente di un acquirente rispetto a un annuncio convenzionale, la maggior parte degli agenti non eviterà del tutto di mostrare la tua proprietà a un potenziale acquirente solo perché è un elenco a tariffa fissa. Alla fine della giornata, un agente vuole un acquirente felice e un assegno di commissione, quindi se la tua casa è perfetta per il suo cliente, si assicureranno che il cliente la veda.

Inoltre, all’agente di un acquirente che naviga su MLS potrebbe non essere evidente che la tua casa è un annuncio a tariffa fissa. Gli agenti vedranno la commissione che offri, ma non vedranno ciò che hai pagato – o non hanno pagato – un agente di quotazione.

Gli agenti non hanno più il monopolio delle informazioni sulle inserzioni; in questi giorni, la maggior parte degli acquirenti inizia la ricerca su siti Web come Zillow e si rivolge al proprio agente con un elenco di proprietà che desidera vedere. Qualsiasi agente dell’acquirente che si rifiuta di mostrare una casa perché si tratta di un annuncio a tariffa fissa, probabilmente perderà quel cliente.

Inoltre, un venditore di FSBO può trarre vantaggio dalla collaborazione con l’agente di un acquirente. Un agente immobiliare è vincolato da un codice etico per essere onesto e trasparente con entrambe le parti nella transazione e può aiutare con la chiusura della documentazione. Se non ci sono agenti coinvolti nella vendita, probabilmente dovrai pagare un avvocato immobiliare per rivedere il contratto.

Quali sono le migliori società MLS a tariffa fissa?

Dopo aver deciso di utilizzare una società MLS a tariffa fissa, assicurati di esaminare le tue opzioni e ricercarne la reputazione. Di seguito sono riportate alcune società rispettabili, insieme alle loro recensioni di gruppi a tariffa fissa, per aiutarti a iniziare la tua ricerca.

ISoldMyHouse.com

Questo servizio di referral MLS a tariffa fissa a livello nazionale collega i venditori con broker e agenti locali che pubblicheranno la loro casa sulla MLS per una tariffa fissa.

Il loro pacchetto da $ 299 offre sei mesi su MLS, syndication ai principali siti web immobiliari come Zillow, Trulia e Realtor.com, 6-10 foto, modifiche illimitate agli elenchi, documenti e inoltro di lead dell’acquirente. Per $ 399, il venditore ottiene un elenco di un anno e fino a 25 foto, insieme a tutti gli altri servizi menzionati.

Con una valutazione A + del Better Business Bureau, ISoldMyHouse.com sembra un sito sicuro e affidabile opzione.

Houzeo

Questo servizio di riferimento forfettario offre una gamma di pacchetti e un’innovativa dashboard online per gestire il tuo annuncio, caricare foto e persino firmare contratti MLS.

I loro pacchetti hanno un prezzo di $ 99, $ 295 e $ 395 e offrono termini di quotazione da tre a sei mesi, fino a 24 foto, syndication ai principali siti web immobiliari e, al livello più alto, federali e dichiara i moduli di divulgazione.

Houzeo ha una valutazione di 4,8 su 5 su Google, sulla base di 19 recensioni.

FSBO.com

Questo referral MLS a tariffa forfettaria a livello nazionale ti mette in contatto con i broker MLSmart Realty, o broker locali, che otterranno la tua proprietà sull’MLS locale.

Per il loro pacchetto standard da $ 399,95, ti consentono di determinare la commissione dell’agente dell’acquirente, caricare approssimativamente 20 foto e la tua inserzione di sei mesi viene automaticamente popolata nei principali siti web immobiliari. I venditori ricevono anche segnali di cantiere e possono annullare la loro inserzione in qualsiasi momento, anche se la cancellazione può incorrere in una commissione.

FSBO.com ha una solida valutazione A + dal Better Business Bureau.

Tariffa fissa Società MLS con una reputazione scadente

Sebbene la tua esperienza individuale possa variare, queste aziende hanno recensioni negative e dovresti essere cauto nel fare affari con loro.

MLS My Home

Questa azienda offre un semplice pacchetto da $ 99, che include un elenco di sei mesi, sei foto (anche se puoi caricarne altre a un costo aggiuntivo) e una pagina web separata per il tuo annuncio.

Tuttavia, hanno una valutazione F dal Better Business Bureau, una valutazione di 1 stelle su 5 su Yelp e una valutazione di 2,5 stelle su Trustpilot. Attenzione acquirente!

Fizber

Questo servizio di referral MLS a tariffa forfettaria ti mette in contatto con broker e agenti locali che pubblicheranno la tua casa sulla MLS per una tariffa pre-negoziata. A differenza di alcuni servizi, richiedono di offrire una commissione di agente dell’acquirente. Per $ 295- $ 395, offrono valutazioni online della casa, moduli scaricabili e, una volta caricate le informazioni, il tuo annuncio viene pubblicato entro 24 ore.

Tuttavia, hanno una valutazione B mediocre con Better Business Bureau, e solo 3,5 stelle su 5 possibili, su Trustpilot, sulla base di 82 recensioni.

Conclusione

Puoi risparmiare un sacco di soldi vendendo senza un agente, ma tu stai perdendo più tempo ed energia. Ricorda solo di fare le tue ricerche, di approfittare del servizio clienti se hai domande, di dedicare molta attenzione alla tua scheda, in particolare alle foto, e di essere pronto a negoziare con l’agente dell’acquirente.

E ricorda: se non vendi la tua casa come venditore di PRIV, puoi sempre riavviare il processo con un agente. Se sei ancora contrario all’utilizzo di un agente convenzionale e paghi una commissione del 6%, la mediazione flat fee Clever Real Estate offre un’esperienza di vendita a servizio completo con un agente locale d’élite per una tariffa fissa bassa di $ 3.000, se la tua casa vende per meno di $ 350.000. Ciò significa che ottieni il miglior agente che il mercato ha da offrire e risparmi migliaia di dollari nel processo. È davvero il meglio di entrambi i mondi.