Che cos’è un mutuo ipotizzabile?
Un’ipoteca ipotizzabile è un tipo di accordo di finanziamento in base al quale un’ipoteca in essere e le sue condizioni vengono trasferite dall’attuale proprietario a un acquirente. Assumendo il debito residuo del proprietario precedente, l’acquirente può evitare di dover ottenere il proprio mutuo.
Conclusioni chiave
- Un mutuo presumibile è un accordo in cui un mutuo in essere e le sue condizioni possono essere trasferiti dall’attuale proprietario a un acquirente.
- Quando i tassi di interesse aumentano, un mutuo presumibile è attraente per un acquirente che assume un prestito esistente che è stato garantito con un tasso di interesse inferiore.
- Gli unici due tipi di prestiti che possono essere ipotizzati sono prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration e dal Dipartimento per gli affari dei veterani degli Stati Uniti.
Comprensione dell’ipoteca ipotizzabile
Molti acquirenti di case in genere sottoscrivono un mutuo da un istituto di credito per finanziare l’acquisto di una casa o proprietà. L’accordo contrattuale per il rimborso del prestito immobiliare include gli interessi che il mutuatario deve pagare mensilmente oltre ai rimborsi principali al mutuante.
Se il proprietario della casa decide di vendere la propria casa in futuro, potrebbe essere in grado di trasferire il mutuo all’acquirente. In questo caso, è ipotizzabile l’ipoteca originale sottoscritta.
Un’ipoteca ipotizzabile consente a un acquirente di avere il saldo del capitale corrente, il tasso di interesse, il periodo di rimborso e qualsiasi altro termine contrattuale di ipoteca del venditore. Anziché passare attraverso il rigoroso processo di ottenimento di un mutuo per la casa dalla banca, un acquirente può subentrare a un mutuo esistente. Potrebbe esserci un vantaggio in termini di risparmio sui costi se i tassi di interesse attuali sono superiori a tasso di interesse sul prestito ipotizzabile.
In un periodo di tassi di interesse in aumento, aumenta anche il costo del prestito. Quando ciò accade, i mutuatari dovranno affrontare tassi di interesse elevati su qualsiasi prestiti approvati. Pertanto, è probabile che un mutuo ipotizzabile durante questo periodo abbia un tasso di interesse inferiore che riflette lo stato attuale dell’economia. Se il mutuo ipotizzabile ha un tasso di interesse bloccato, non sarà influenzato dall’aumento dei tassi di interesse.
Un mutuo ipotizzabile è attrac tivo agli acquirenti quando i tassi di interesse aumentano. Il mutuo esistente di un venditore può avere un tasso di interesse bloccato inferiore al tasso corrente.
Vantaggi e svantaggi dei mutui ipotizzabili
I vantaggi dell’acquisizione di un’ipoteca ipotizzabile in un contesto di tassi di interesse elevati sono limitati all’importo del saldo ipotecario esistente sul prestito o sul patrimonio immobiliare. Ad esempio, se un acquirente acquista una casa per $ 250.000 e il venditore ” Il mutuo ipotizzabile ha un saldo di soli $ 110.000, l’acquirente dovrà versare un acconto di $ 140.000 per coprire la differenza o l’acquirente avrà bisogno di un mutuo separato per garantire i fondi aggiuntivi.
Uno svantaggio è quindi che se il prezzo di acquisto della casa supera il saldo del mutuo di un importo significativo, l’acquirente potrebbe dover ottenere un nuovo mutuo. In tal caso, la banca o l’istituto di credito potrebbe includere un tasso di interesse più elevato l’ipoteca di $ 140.000 a seconda del rischio di credito dell’acquirente.
Di solito, un acquirente accenderemo una seconda ipoteca sul saldo ipotecario esistente se il patrimonio netto del venditore è alto. L’acquirente potrebbe dover contrarre il secondo prestito con un prestatore diverso da quello del venditore, il che potrebbe costituire un problema se entrambi i prestatori non collaborano tra loro o se il mutuatario è inadempiente su entrambi i prestiti.
Se il patrimonio netto del venditore è basso, tuttavia, l’ipoteca ipotizzabile può essere un’acquisizione interessante per l’acquirente. Se il valore della casa è di $ 250.000 e il saldo del mutuo ipotizzabile è di $ 210.000, l’acquirente deve solo versare $ 40.000. Se l’acquirente ha questo importo in contanti, può pagare direttamente al venditore senza dover garantire un’altra linea di credito.
Considerazioni speciali per mutui ipotizzabili
La decisione finale sulla possibilità di trasferire un’ipoteca ipotizzabile non è lasciata all’acquirente e al venditore. Il prestatore dell’ipoteca originaria deve approvare l’ipotesi del mutuo prima che l’accordo possa essere firmato da una delle parti. L’acquirente deve richiedere il prestito ipotizzabile e soddisfare i requisiti del prestatore, come disporre di risorse sufficienti ed essere solvibile.
Se approvato, il titolo della proprietà viene trasferito all’acquirente chi effettua i rimborsi mensili richiesti alla banca. Se il trasferimento non è approvato dal prestatore, il venditore deve trovare un altro acquirente che sia disposto ad assumere la sua ipoteca e abbia un buon credito.
Un mutuo che è stato assunto da una terza parte non significa che il venditore sia esonerato dal pagamento del debito. Il venditore può essere ritenuto responsabile per eventuali inadempienze che, a loro volta, potrebbero influire sul suo rating di credito. Per evitare ciò, il venditore deve liberare la propria responsabilità per iscritto al momento dell’assunzione e il creditore deve approvare la richiesta di svincolo liberando il venditore da tutte le passività dal prestito.
Fast Fact
Un venditore è ancora responsabile per qualsiasi pagamento del debito se il mutuo viene assunto da una terza parte a meno che il prestatore non approvi una richiesta di liberatoria che solleva il venditore da tutte le responsabilità da il prestito.
I mutui convenzionali non sono ipotizzabili. Sono ipotizzabili due tipi di prestiti: prestiti FHA, assicurati dalla Federal Housing Administration, e prestiti VA, garantiti dal Dipartimento per i veterani degli Stati Uniti.