Non tutti i contratti di locazione di immobili commerciali sono uguali. Esistono diversi tipi di leasing commerciali: leasing lordi, leasing netti, leasing percentuali e molti altri. Ogni locazione ha requisiti, aspettative e tariffe diverse. Alcuni includono i costi di manutenzione dell’area comune. Ma quali sono queste commissioni e cosa significano per gli inquilini?
Tipi di locazione commerciale
I proprietari determinano in genere i termini specifici di una locazione commerciale. I contratti di locazione lordi di solito coprono tutte le spese (con eccezioni) e tendono a costare di più al mese.
I contratti di locazione a percentuale sono comuni con i proprietari di negozi al dettaglio e richiedono che gli inquilini paghino una percentuale dei loro profitti al proprietario. All’interno di queste percentuali di locazione, i proprietari possono includere le spese di manutenzione dell’area comune, di cui parleremo in dettaglio di seguito.
Molti complessi di uffici, inclusi uffici, proprietà mediche, industriali e altre proprietà commerciali, vengono comunemente forniti con contratti di locazione netti. In un contratto di locazione netta, gli inquilini pagano un canone mensile fisso insieme ai costi usuali per coprire le operazioni ordinarie dell’edificio, la manutenzione e l’uso della proprietà. I costi associati a un leasing netto includono le tasse sugli immobili, l’assicurazione sulla proprietà e i costi di manutenzione delle aree comuni.
I costi associati a un leasing netto includono le tasse sugli immobili, assicurazione sulla proprietà e costi di manutenzione dell’area comune.
Quali sono i costi di manutenzione dell’area comune?
Costi di manutenzione dell’area comune, spesso ridotti a CAM, sono una componente importante di qualsiasi locazione commerciale. Queste tasse coprono i costi e la manutenzione di eventuali aree comuni situate sulla proprietà. Nei parchi commerciali, queste aree includono aree di raccolta, spazi esterni, paesaggi e parcheggi. Gli edifici per uffici utilizzano le tariffe CAM per mantenere atri, ascensori, sale riunioni comuni, servizi igienici e altri costi di manutenzione o ristrutturazione degli edifici.
Alcuni i proprietari possono fare riferimento alle commissioni CAM come commissioni del fattore di carico. In un Triple Net Lease (NNN), le commissioni CAM costituiscono un terzo di questa tripletta (insieme a tasse e assicurazione). Sebbene gli ultimi due fattori tendano ad essere abbastanza standard e prevedibili, le tariffe CAM possono variare di mese in mese e di stagione in stagione.
I costi CAM consentono al proprietario di trasferire i costi di manutenzione agli inquilini (denominati anche “pass- tramite “costi). Di conseguenza, tu, il locatario, paghi alcune spese sostenute dal proprietario e dal responsabile della proprietà. Le spese CAM tipiche includono spese come servizi di pulizie, piccole riparazioni di edifici, abbellimento del paesaggio, rimozione della neve e altre spese di manutenzione spese su base proporzionale (proporzionale).
Ad esempio, se ci sono dieci inquilini che affittano uno spazio in una proprietà commerciale, tutti e dieci gli inquilini pagano una parte del costo totale del paesaggio. In molti casi, i proprietari determinare la quota CAM che ogni inquilino paga in base alla metratura dello spazio che ciascuno occupa. Ciò significa che un inquilino che occupa più piani pagherà una percentuale CAM più alta rispetto a un’azienda che affitta solo una porzione di un piano.
A seconda dei termini di locazione, te I nants possono pagare commissioni CAM fisse o variabili. Gli inquilini possono pagare queste tariffe CAM a intervalli diversi: mensilmente, trimestralmente o anche annualmente, a seconda del contratto di locazione.
Considera questi 7 elementi di manutenzione dell’area comune quando si negozia un contratto di locazione di un ufficio commerciale
Prima di affittare uno spazio commerciale, è necessario essere consapevoli dei tipici costi CAM che potresti sostenere. In questo articolo, esaminiamo sette elementi di manutenzione dell’area comune da considerare quando si negozia un contratto di locazione di un ufficio commerciale.
Miglioramenti di capitale
Ogni proprietà necessita di aggiornamenti e ristrutturazioni periodiche. Questi potrebbero essere piccoli miglioramenti, come correzioni estetiche o piccole riparazioni. Altre volte, i proprietari possono intraprendere grandi progetti che comportano miglioramenti sostanziali a una proprietà. I proprietari apportano questi miglioramenti per aumentare il valore della proprietà o prolungarne la vita. Se il proprietario include questa spesa in CAM, è possibile che tu debba pagare la tua parte di eventuali progetti di miglioramento del capitale.
Tuttavia, alcuni inquilini sosterranno che non dovrebbero pagare per progetti che non ne trarranno vantaggio loro direttamente. Ad esempio, questi miglioramenti includono nuovi sistemi HVAC, aggiornamenti del tetto o miglioramenti dell’accessibilità. Mentre alcuni di questi miglioramenti andranno a vantaggio direttamente della tua attività, altri potrebbero no.
Per evitare confusione o commissioni impreviste, è molto importante ottenere la massima chiarezza possibile dal proprietario sui miglioramenti del capitale. In genere, puoi negoziare i costi CAM, eliminando la tua responsabilità di aiutare a finanziare le ristrutturazioni degli edifici.
Servizi di pulizie
Gli inquilini commerciali si aspettano che le aree comuni delle proprietà vengano pulite regolarmente. I proprietari di immobili commerciali in genere hanno il proprio personale di pulizie con contratto con una società di pulizie.In quanto tale, ogni inquilino deve anche pagare una parte delle tariffe del contratto di pulizie. Questa tariffa può includere anche il costo delle forniture di pulizie.
Servizi di sicurezza
Poiché disporre di una struttura sicura è fondamentale per salvaguardare le aziende e le loro apparecchiature, i servizi di sicurezza fanno parte del CAM. I sistemi di allarme, il personale di sicurezza in loco, la sicurezza notturna e i sistemi di rilevamento incendi e fumo fanno tutti parte della sicurezza della proprietà. Poiché gli inquilini di una proprietà commerciale condividono questi servizi, di solito condividono anche la spesa.
Sistemi
Uso di illuminazione, impianto idraulico, cablaggio elettrico, HVAC e altri sistemi all’interno di aree comuni come le lobby, i servizi igienici e gli ascensori sono condivisi da tutti gli inquilini. Pertanto, questi costi sono condivisi anche dagli inquilini. Quando esamini il tuo contratto di locazione, chiedi la tua quota di questi costi. In genere, la tua quota dipenderà dallo spazio affittato. Gli inquilini che occupano la maggior parte dei metri quadrati pagheranno spesso la parte più grande di questi costi.
Commissioni di gestione
La gestione delle proprietà commerciali richiede molto tempo e impegno. Pertanto, invece di gestire autonomamente le proprietà commerciali, molti proprietari contrattano con società di gestione immobiliare. Queste società gestiscono una vasta gamma di servizi tra cui leasing, operazioni di costruzione, comunicazioni con gli inquilini, gestione degli edifici, manutenzione delle strutture, rendicontazione delle parti interessate, servizi finanziari e altri servizi che hanno un impatto diretto sia sul proprietario che sugli inquilini. Se il proprietario utilizza un servizio di gestione della proprietà, è probabile che tu e gli altri inquilini condividiate questo costo.
Aree di parcheggio
Indipendentemente dall’edificio commerciale, gli inquilini di solito condividono i costi per le aree di parcheggio . La proprietà potrebbe avere solo un parcheggio in superficie, oppure potrebbe avere un parcheggio coperto. In ogni caso, i costi associati alla manutenzione del parcheggio e del garage, ai progetti di ripavimentazione e al personale del parcheggio sono generalmente inclusi nelle tariffe CAM.
Amministrativo & Commissioni di manutenzione
Sebbene molti proprietari possano definire in dettaglio le tariffe CAM, alcuni potrebbero elencare solo una generica “Commissione amministrativa” o “Commissione di manutenzione”. Se il contratto di locazione non specifica chiaramente gli addebiti specifici, chiedi al proprietario di elaborare. Le tue commissioni CAM potrebbero essere il pagamento di cose come permessi, costi legali, pubblicità, segnaletica o spese generali. Non dovresti pagare spese come le tasse di dichiarazione dei redditi del proprietario, i costi associati alla riscossione dell’affitto o altri servizi a beneficio del proprietario.
Se la tua CAM include queste spese, chiedi di rinegoziare questi termini. Gli esperti di servizi per gli inquilini qui in CXRE possono aiutarti a negoziare un contratto di locazione equo per la tua attività. Contattaci oggi per saperne di più sui nostri servizi di leasing.
Come calcolare i costi CAM
Questo è un metodo di calcolo generale e può non rappresentano le tue commissioni esatte. Contatta direttamente la struttura per calcolare i costi CAM esatti sostenuti in base al contratto di locazione.
Il calcolo dei costi CAM è abbastanza semplice. Di seguito sono riportati tre semplici passaggi per determinare la CAM sul contratto di locazione.
- Per prima cosa, individua la GLA (superficie lorda affittabile) della proprietà. Di solito, puoi ottenere queste informazioni dall’agente di leasing. Il GLA è la metratura totale dello spazio affittabile nella proprietà.
- Successivamente, trova la metratura totale che desideri affittare. Puoi chiedere all’agente di leasing o trovare queste informazioni online o in altro materiale di marketing.
- Infine, dividi la metratura dello spazio che desideri affittare dal GLA. La cifra risultante sarà la percentuale della tua parte delle tariffe CAM totali. Ad esempio, se desideri affittare 1000 SF in un edificio da 10.000 SF, la tua quota del CAM è del 10% – 1.000 / 10.000 = 0,1 (10%).
Il costo variabile di Manutenzione dell’area comune
I costi della CAM variano a seconda del tipo di proprietà che scegli e del tipo di contratto di locazione che firmi. Se affittate uno spazio in un edificio per uffici, condividerete numerosi costi con i vostri compagni inquilini. D’altra parte, alcuni centri commerciali e parchi di uffici non condividono servizi come atri o ascensori. Invece, condividono parcheggi, marciapiedi, paesaggi e altri servizi.
Prima di firmare un contratto di locazione commerciale, assicurati di scoprire esattamente cosa fanno e cosa non includono le tariffe CAM.
Prima di firmare un contratto di locazione commerciale, assicurati di avere un esperto per rivedere il contratto. In CXRE, possiamo aiutarti a gestire un contratto di locazione commerciale. Il nostro personale esperto ha decenni di esperienza ed è pronto ad assisterti. Non dovresti mai firmare un contratto finché non sai esattamente cosa pagherai. Una volta firmato, il contratto di locazione è legale e vincolante e non può essere modificato facilmente.
Contatta il nostro team esperto di leasing prima di firmare il contratto di locazione commerciale. Possiamo aiutarti a proteggere la tua attività da costi CAM non necessari.