Brutohuur-multiplier (GRM) in relatie tot meergezins Lonas
De brutohuurvermenigvuldiger, of GRM, is een van de beste manieren om snel de winstgevendheid te berekenen in vergelijking met vergelijkbare eigendommen op dezelfde vastgoedmarkt. Een andere variant van GRM is de Gross Income Multiplier (GIM), die wordt gebruikt wanneer een berekening ook niet-verhuurbronnen van inkomsten omvat, zoals automaten of muntwasmachines.
Wat is de formule voor de multiplicator van de brutohuur?
De formule om GRM te berekenen is:
Bruto huurmultiplier = woningprijs / brutohuurinkomen
Dus als een onroerend goed bijvoorbeeld wordt verkocht voor $ 2.000.000 en het een bruto huurinkomen van $ 320.000 oplevert, zou het GRM zijn:
$ 2.000.000 / $ 320.000 = 6,25
Wat betekent de brutohuur-multiplier in de praktijk?
In het bovenstaande voorbeeld bepalen we dat de eigenschap een GRM van 6,25 zou hebben. Buiten de context, dat betekent praktisch niets. Als we echter zouden ontdekken dat de meeste andere vergelijkbare eigendommen in het gebied GRM’s van 8-9 hadden, zou het feit dat het onroerend goed in kwestie een GRM van 6,25 heeft, er een winstgevende investering van kunnen maken.
GRM kan ook worden gebruikt om de waarde te schatten van een onroerend goed dat inkomsten genereert als de waarde ervan niet bekend is. Als we bijvoorbeeld weten dat een onroerend goed ongeveer $ 100.000 aan inkomsten per jaar oplevert, en het gemiddelde GRM van vergelijkbare eigendommen in het gebied ongeveer 7 is, zouden we de twee kunnen vermenigvuldigen ($ 100.000 * 7) om een geschatte eigendomswaarde van $ 700.000 te creëren. Hoewel dit geenszins een exacte berekening is, kan het een werkbare schatting zijn die een vastgoedbelegger kan gebruiken bij het vergelijken van een verscheidenheid aan eigendommen.
Ten slotte, als u weet wat de waarde van een woning is, en u kent de gemiddelde GRM voor eigendommen in de omgeving, kunt u de formule voor de brutohuur gebruiken om bereken de verwachte huurprijs voor de woning. Als een onroerend goed bijvoorbeeld wordt gewaardeerd op $ 850.000 en het gemiddelde GRM in het gebied 8 is, kunt u de waarde van het onroerend goed delen door het gemiddelde GRM van het gebied om de verwachte huurinkomsten te bepalen.
$ 850.000 / 8 = $ 106.250
Bij het uitvoeren van deze berekening komen we uit op een bedrag van $ 106.250. Als de werkelijke huurinkomsten van het onroerend goed dit aanzienlijk overtreffen, is het waarschijnlijk een goede investering, terwijl als het aanzienlijk minder is, het waarschijnlijk geen goede investering is – of op zijn minst minder winstgevend dan dit. andere vergelijkbare eigendommen in het gebied.
Bij het beoordelen van een onroerend goed op zijn geschiktheid voor een lening voor meerdere gezinnen, zullen geldschieters het GRM bekijken in vergelijking met vergelijkbare lokale eigendommen in om de kans te bepalen dat een lener zijn lening effectief kan terugbetalen.
Brutohuurmultiplier vs. caprente
Brutohuurvermenigvuldiger wordt vaak vergeleken en gecontrasteerd met een vergelijkbare statistiek voor vastgoedwaardering die bekend staat als kapitalisatieratio of cap rate. De cap rate van een onroerend goed wordt berekend door het netto bedrijfsresultaat (NOI) de huidige marktwaarde van onroerend goed. In tegenstelling tot GRM, omvat het cap rate leegstand en bedrijfskosten, wat potentie oplevert tially veel nauwkeuriger dan GRM. Wanneer beleggers echter proberen de winstgevendheid van meerdere eigendommen snel in te schatten en te vergelijken, hebben beleggers mogelijk geen gedetailleerde bezettings- of onkosteninformatie bij de hand, waardoor GRM een efficiëntere methode kan worden om snel beleggingspanden te evalueren.