Veel huurders die een huurovereenkomst voor hun appartement of huureenheid ondertekenen, zijn van plan om voor de volledige duur te blijven hoeveelheid tijd die nodig is in de lease, zoals een jaar. Maar ondanks je beste bedoelingen, wil (of moet) je misschien vertrekken voordat je huurcontract afloopt, bijvoorbeeld als je student bent bij Penn en alleen in je appartement wilt blijven voor de periode dat de school in zitting is. . Of misschien ga je samenwonen met je vriend of vriendin. Soms moet u misschien verhuizen om dichter bij uw nieuwe baan of een bejaarde ouder te zijn die uw hulp nodig heeft.
Vertrekken voordat een huurcontract voor bepaalde tijd afloopt zonder het restant van de huur te betalen die verschuldigd is onder de lease wordt het verbreken van de lease genoemd. Hier is een kort overzicht van de rechten van huurders in Pennsylvania om een huurovereenkomst te verbreken zonder verdere aansprakelijkheid voor de huur.
Rechten en verantwoordelijkheden van huurders bij het ondertekenen van een huurovereenkomst in Pennsylvania
Een huurovereenkomst verplicht zowel u als uw huisbaas voor een bepaalde tijd, meestal een jaar. Onder een typische huurovereenkomst kan een verhuurder de huur niet verhogen of andere voorwaarden wijzigen, totdat de huurovereenkomst afloopt (tenzij de huurovereenkomst zelf in een wijziging voorziet, zoals een huurverhoging halverwege de huurovereenkomst). Een huisbaas kan je niet dwingen om te verhuizen voordat de huurovereenkomst afloopt, tenzij je de huur niet betaalt of een andere belangrijke voorwaarde schendt, zoals het herhaaldelijk geven van grote en luidruchtige feesten. In deze gevallen moeten verhuurders in Pennsylvania specifieke procedures volgen om de huurovereenkomst te beëindigen. Uw huisbaas moet u bijvoorbeeld tien dagen van tevoren op de hoogte stellen om de huur te betalen of te vertrekken (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.501 (b)) voordat u een uitzettingszaak aanspant. Als je de voorwaarden van een huurovereenkomst meer dan een jaar hebt geschonden, kan je huisbaas je een onvoorwaardelijke opzegtermijn geven, waardoor je 30 dagen de tijd hebt om te verhuizen. (68 Pa. Cons. Stat. Ann., § 250.501 (b)).
Huurders zijn wettelijk verplicht huur te betalen voor de volledige huurtermijn, doorgaans een jaar, ongeacht of u in een de huureenheid – met enkele uitzonderingen, als volgt.
Wanneer het verbreken van een huurovereenkomst gerechtvaardigd is in Pennsylvania
Er zijn enkele belangrijke uitzonderingen op de algemene regel die een huurder die een huurovereenkomst verbreekt, verschuldigd is de huurprijs voor de gehele huurperiode. Mogelijk kunt u in de volgende situaties legaal verhuizen voordat de leaseperiode afloopt.
U begint met actieve militaire dienst
Als u in actieve militaire dienst gaat na het ondertekenen van een huurovereenkomst, hebben het recht om de huurovereenkomst te verbreken volgens de federale wet. (War and National Defence Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. USCA § § 501 en volgende.) Je moet deel uitmaken van de “geüniformeerde diensten”, waaronder de strijdkrachten, in opdracht van de National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) , aangesteld korps van de GGD en de geactiveerde Nationale Garde. U moet uw huisbaas schriftelijk op de hoogte stellen van uw voornemen om uw huurovereenkomst om militaire redenen te beëindigen. Zodra de kennisgeving is verzonden of afgeleverd, wordt uw huurovereenkomst 30 dagen na de datum beëindigd die huur verschuldigd is, zelfs als die datum enkele maanden is voordat uw huurovereenkomst afloopt.
De huureenheid is onveilig of schendt de gezondheids- of veiligheidscodes van Pennsylvania
Als uw verhuurder niet verstrekt bewoonbare woningen volgens lokale en nationale huisvestingscodes, zou een rechtbank waarschijnlijk concluderen dat u “constructief uitgezet” bent; dit betekent dat de huisbaas, door het leveren van onleefbare woningen, je voor alle praktische doeleinden heeft “uitgezet”, dus je hebt geen verdere verantwoordelijkheid voor de huur. Wet van Pennsylvania (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.206, 35 Pa. Nadelen Stat. Ann. § 1700-1 en Pugh v. Holmes, 405 A.2d 897 (1979)) stelt specifieke eisen aan de procedures die u moet volgen voordat u verhuist vanwege een groot reparatieprobleem. Het probleem moet echt ernstig zijn, zoals het gebrek aan warmte of andere essentiële service.
Uw huisbaas valt u lastig of schendt uw privacyrechten
Pennsylvania heeft geen staatswet die aangeeft hoeveel kennisgeving uw huisbaas moet u de mogelijkheid geven om huurwoning te betreden. Als uw huisbaas herhaaldelijk uw recht op privacy schendt, of dingen doet zoals het verwijderen van ramen of deuren, het uitschakelen van uw nutsvoorzieningen of het veranderen van de sloten, wordt u beschouwd als “constructief uitgezet”, zoals hierboven beschreven; dit zou u gewoonlijk rechtvaardigen de huurovereenkomst te verbreken zonder verdere huurverplichting.
Plicht van verhuurder om een nieuwe huurder in Pennsylvania te vinden
Verhuurders in de meeste staten (bijvoorbeeld Arizona) moeten een redelijke moeite om hun eenheden opnieuw te verhuren wanneer een huurder een huurovereenkomst verbreekt, in plaats van de huurder in rekening te brengen voor de totale resterende huur die krachtens de huurovereenkomst verschuldigd is. Helaas hebben verhuurders in Pennsylvania (Stonehedge Square Ltd. P’ship v. Movie Merchs., 715 A.2d 1082 (Pa. 1998)) niet dezelfde verantwoordelijkheid om “schade te beperken” door te proberen hun eigendom redelijk snel en hun verliezen tot een minimum beperken als u verhuist voordat een huurovereenkomst afloopt.Als je je huurcontract verbreekt en verhuist zonder een juridische rechtvaardiging (hierboven beschreven), probeer dan iets met je huisbaas uit te werken. Ga niet zomaar verhuizen en hoop dat uw huisbaas snel een nieuwe huurder krijgt en u de resterende huurperiode niet in rekening brengt. Geef je huisbaas zoveel mogelijk bericht en schrijf een oprechte brief waarin je uitlegt waarom je eerder moet vertrekken. Idealiter kunt u uw verhuurder een gekwalificeerde vervangende huurder aanbieden met een goed krediet en referenties, om een nieuwe huurovereenkomst te ondertekenen.
Houd er echter rekening mee dat als de verhuurder niet akkoord gaat om u van de haak te laten, u bent aansprakelijk voor het betalen van huur voor de rest van uw huurcontract. Dit kan een aanzienlijk bedrag zijn als u enkele maanden vertrekt voordat uw huurovereenkomst afloopt. Uw huisbaas zal uw borg waarschijnlijk eerst gebruiken om het verschuldigde bedrag te dekken. Maar als uw aanbetaling niet voldoende is, kan uw huisbaas u aanklagen, waarschijnlijk bij een rechtbank voor geringe vorderingen waar de limiet $ 12.000 is in Pennsylvania.
Hoe u uw financiële verantwoordelijkheid kunt minimaliseren bij het verbreken van een huurovereenkomst
Als u eerder wilt vertrekken, en u heeft hier geen wettelijke rechtvaardiging voor, dan zijn er betere opties dan alleen verhuizen en hopen dat uw huisbaas snel een nieuwe huurder krijgt. U kunt veel doen om het bedrag dat u nodig heeft om uw huisbaas te betalen te beperken en te zorgen voor een goede referentie van de huisbaas wanneer u op zoek bent naar uw volgende woonruimte.
U kunt helpen de situatie veel door je huisbaas zo goed mogelijk op de hoogte te stellen en een oprechte brief te schrijven waarin hij uitlegt waarom je vroeg moet vertrekken. Idealiter kunt u uw verhuurder een gekwalificeerde vervangende huurder aanbieden, iemand met een goed krediet en uitstekende referenties, om een nieuwe huurovereenkomst met uw verhuurder te ondertekenen.
Meer informatie over huurdersrechten om een huurovereenkomst te verbreken
De juridische gids voor elke huurder, door Janet Portman en Marcia Stewart (Nolo), biedt uitgebreid juridisch en praktisch advies dat elke huurder nodig heeft, van verhuizing tot verhuizing, inclusief hoe u uw huisbaas zover kunt krijgen dat hij uw huurovereenkomst opzegt, plus tientallen formulieren en voorbeelden van brieven.
Meer informatie over verhuurder-huurderwet in Pennsylvania
Voor meer informatie over verhuurder-huurderwetgeving in uw land, zie de sectie Staatseigenaar-huurderswetten van de Nolo-site.