Lees dit VOORDAT u MLS-service tegen een vaste vergoeding betaalt

Bijgewerkt: 10 april 2020 met de nieuwste MLS-gegevens met vaste vergoeding

Wat is een MLS-service met vaste vergoeding?

Een huis verkopen zonder de hulp van een makelaar kan moeilijk zijn. De grootste uitdaging voor FSBO-verkopers is zichtbaarheid. Hoe zorgt een verkoper ervoor dat zijn huis gezien wordt door de mensen die mogelijk geïnteresseerd zijn om het te kopen, zonder de marketing- en advertentie-expertise van een agent en hun netwerk van contacten?

Nou, dat is waar de flat fee MLS-service van pas komt.

Flat fee MLS-services bieden verkopers de mogelijkheid om hun huis te vermelden op de lokale Multiple Listing Service, de belangrijkste online directory die makelaars gebruiken om hun eigendommen te vermelden en deze te delen met andere makelaars die ook tot de lokale MLS behoren. Er zijn honderden lokale MLS-databases, die elk vermeldingen uit hun regio afhandelen.

Alleen een agent kan op de MLS noteren, en dat is het enige waarvoor u betaalt met een vaste MLS-service. Met andere woorden, u krijgt geen toegang tot de andere services die gewoonlijk door agenten worden aangeboden.

De MLS wordt ook wel een vermelding “alleen vermelding” genoemd, wat betekent dat de agent die de vermelding in de MLS invoert geen andere taken voor de verkoper uitvoert. Zo zullen geïnteresseerde partijen het bijvoorbeeld weten om geen contact op te nemen met die makelaar om een bezichtiging te regelen. Ze gaan rechtstreeks naar u, de verkoper.

Het belangrijkste voordeel van het vermelden van uw huis op de lokale MLS is dat uw vermelding wordt gesyndiceerd op de top real onroerendgoedwebsites zoals Zillow en Realtor.com. Websites zoals Zillow, Trulia en Realtor.com halen gegevens uit deze lokale MLS-vermeldingen en leveren deze aan hun miljoenen gebruikers.

Gezien het feit dat 44% van de kopers hun zoeken naar huis door online te kijken, volgens NAR is de MLS een geweldige manier om bekendheid te verwerven. Een vermelding zonder agent (FSBO) brengt echter veel uitdagingen met zich mee.

Hier volgt een kort overzicht van alles wat u zal het zonder een makelaar moeten stellen:

1. Uw huis voorbereiden voor verkoop
2. Prijs uw eigendomsrecht me
3. Breng uw huis op de markt
4. Vind gekwalificeerde kopers
5. Reageer snel op serieuze kopers
6. Onderhandel over de deal
7. Huur een vastgoedadvocaat in.
8. Rond het juiste papierwerk af en dien deze in

Lijkt veel, toch? Het is! FSBO verkopen is geen grap.

Lees verder om erachter te komen of verkopen met een vaste MLS-service in plaats van een makelaar de juiste keuze voor u is.

Inhoudsopgave

• Hoe krijg je een MLS-vermelding zonder makelaar
• Hoe zullen kopers contact met je opnemen als je eenmaal op de MLS bent?
• Hoe u een geweldige advertentie schrijft en de juiste foto’s krijgt
• Voordelen en nadelen van flat fee MLS
• MLS versus flat fee versus flat Fee Brokerages
• Wat zijn de beste Flat Fee MLS-bedrijven?
• Flat Fee MLS-bedrijven met minder goede reputatie
• Conclusie

Hoe u een MLS-vermelding krijgt zonder makelaar

Uw eigendom op de MLS krijgen zonder een makelaar is vrij eenvoudig, maar er zijn een paar eenvoudige regels die u in gedachten moet houden om ervoor te zorgen dat uw vermelding zo hoog mogelijk wordt potentiële doelgroep.

Gebruik een lokale MLS

Dit is een belangrijk punt; aangezien er honderden MLS-databases zijn, die elk alleen eigendommen in hun dekkingsgebied vermelden, moet u ervoor zorgen dat u alleen kijkt naar MLS-bedrijven met een vast tarief in uw regio.

Als u per ongeluk een contract aangaat met een flatfee-bedrijf buiten de staat, zullen kopers in uw omgeving uw huis niet eens zien.

Bekijk uw aankoopopties

Vaste vergoeding MLS-bedrijven plaatsen uw vermelding voor een eenmalige vaste vergoeding, maar die vergoeding is afhankelijk van de services die u wilt.

De meeste bedrijven bieden kale pakketten aan, waarbij u alleen een MLS-vermelding krijgt , en geen aanvullende diensten, gedurende een bepaalde periode – meestal rond de 60 dagen. Van daaruit worden de pakketten duurder, afhankelijk van hoe lang u wilt dat uw woning wordt vermeld, of voor welke andere aanvullende diensten u kiest.

Deze aanvullende services kunnen marketing en reclame, enscenering, fotografie en hulp bij afsluiting en onderhandeling omvatten. Als u niet zeker weet hoeveel van deze services u van tevoren nodig heeft, is dat geen probleem. Zorg ervoor dat u bij het bedrijf dat u gebruikt later services kunt toevoegen of wijzigingen kunt aanbrengen in uw vermelding. Bijna alle FSBO-verkopers moeten op een bepaald moment wijzigingen aanbrengen in hun vermelding of hun verkoopaanpak improviseren. Flexibiliteit is de sleutel.

Korte opmerking: een goed alternatief voor MLS-bedrijven met een vast tarief is het gebruik van een betrouwbare makelaar voor een vast bedrag (die we hieronder meer zullen bespreken). We werken samen met Clever Real Estate om u lokale full-service agenten aan te bieden die voor 1% of $ 3000 werken en u helpen duizenden te besparen.

Zorg er ook voor dat het bedrijf dat u kiest uitgebreide, hoogwaardige klantenondersteuning biedt. Geloof het niet zomaar op hun woord; doe je eigen onderzoek. Als hun contactgegevens duidelijk worden weergegeven, is dat een goed teken; als je ernaar moet jagen, aarzel dan niet.

Een andere goede tip is om te zoeken naar (bedrijfs-URL) + “Review” in Google en te zien wat andere mensen over het bedrijf hebben gezegd.

Bevestig ten slotte dat uw bedrijf voor de vermelding uw vermelding aan Realtor, Zillow en Trulia wanneer u de MLS-vermelding indient. (De meeste doen dit, maar controleer dit nogmaals.) Dat zijn de sites voor consumenten waarop uw huis waarschijnlijk door een koper wordt ontdekt – en die koper kan op dat moment niet verbonden zijn met een makelaar.

Hoe zullen kopers contact met u opnemen als u eenmaal op de MLS bent?

De agenten van de koper krijgen uw contactgegevens in de ” Instructies weergeven ”van de MLS-lijst. Ze nemen rechtstreeks contact met u op als ze uw huis willen laten zien.

Op klantgerichte websites zoals Zillow en Realtor worden de telefoonnummers van verschillende kopersagenten op uw vermelding geplaatst, wat betekent dat er een goede kans is u betaalt uiteindelijk de commissie van 3% van die agent, zelfs als u FSBO verkoopt. Dit is hoe Zillow geld verdient: uw vermelding is gratis marketingmateriaal voor hun agentverwijzingsplatform.

Als verkoper moet u er rekening mee houden dat als u zich eenmaal aanmeldt voor een dienst en u heeft aangesloten bij een makelaarskantoor, u vaak wordt gevraagd om een “Exclusieve Agentschap” -overeenkomst te ondertekenen. De MLS heeft een strikte regel dat een woning niet tegelijkertijd door twee verschillende bedrijven in de MLS kan worden vermeld.

Als u een bod accepteert, moet u het bedrijf dat op de lijst staat direct binnen 1 dag op de hoogte stellen. Hetzelfde De MLS-regel is van toepassing wanneer je officieel sluit. Dit zijn geweldige voorbeelden van waarom geweldige klantenservice zo belangrijk is; er zijn regels voor elke fase van het verkoopproces en als ze niet worden gevolgd, kun je ernstige problemen tegenkomen.

Als je eenmaal een bedrijf hebt gekozen, maar voordat je een contract met hen ondertekent, heb je een tekstbeschrijving en foto’s van je eigendom nodig. De MLS vereist dat er ten minste één foto in de advertentie wordt opgenomen het gaat omhoog, en het lanceren van de lijst met onvoldoende “placeholder” -foto’s zet de verkeerde toon.

Hoe u een geweldige vermelding schrijft en de juiste foto’s krijgt

Dit deel van het proces is buitengewoon belangrijk. Als u een goede eerste indruk kunt maken op potentiële kopers, neemt uw kans op een verkoop aanzienlijk toe. Als je een middelmatige eerste indruk maakt, zal het moeilijk zijn om je te onderscheiden van de massa.

Om je te onderscheiden van andere aanbiedingen, moet je jezelf in de schoenen van de koper verplaatsen. Gebruik bijvoorbeeld geen uitdrukkingen als ‘gemotiveerde verkoper’ of ‘opknapper’. Een “gemotiveerde verkoper” zal als wanhopig overkomen, en “opknapper” impliceert dat het onroerend goed in slechte staat verkeert. Hoe dan ook, je nodigt lowball-aanbiedingen uit. Zelfs uitdrukkingen als “geweldige investeringseigendom” kunnen opdringerig overkomen en kunnen een koper in de detailhandel snel in een koopjeswinkel veranderen.

Bijzonderheden zijn krachtig, net als merknamen. Zeg niet alleen dat de keuken is bijgewerkt; praat over de roestvrijstalen Viking-apparaten en Silestone-waterval-werkbladen. Deze gids van de NY Times kan je helpen de meest populaire woorden in lijsten te begrijpen (en waarom ze zo populair zijn).

Wanneer je dat niet kunt maak gebruik van het prestige van een merknaam, probeer dingen te kaderen in termen van voordelen in plaats van functies. Een zwembad is bijvoorbeeld een functie, maar het hebben van een eigen achtertuinoase voor lange zomermiddagen is een voordeel. Voordelen zijn veel aantrekkelijker dan functies.

Natuurlijk moet een goede kopie vergezeld gaan van foto’s van hoge kwaliteit. Kopers zijn visueel; als je naar een aanbieding kijkt, ga je vrijwel zeker eerst naar de foto’s. Als je het niet leuk vindt wat je ziet, zal je waarschijnlijk niet storen aan de beschrijving. Dat betekent dat het krijgen van goede foto’s van jou zou moeten zijn hoogste prioriteit.

Er zijn veel factoren die een rol spelen bij het maken van een goede listingfoto. De juiste enscenering, belichting en compositie kunnen het verschil maken tussen een vergeetbare foto en een foto die je bovenaan de lijst plaatst.

Tenzij je ervaring hebt met het maken van foto’s van hoge kwaliteit, zou je sterk moeten overwegen om een professionele fotograaf in te huren, bij voorkeur een fotograaf die gespecialiseerd is in onroerend goed foto’s. Het zal kosten, maar het is goed besteed geld. Als je weet dat je professionele foto’s nodig hebt, overweeg dan om een bedrijf te gebruiken dat foto’s als onderdeel van hun standaardpakket opneemt.

Flat Fee MLS voors en tegens: moet je een Flat Fee MLS-service gebruiken om FSBO te verkopen?

Nu u weet hoe u op de MLS moet vermelden, gaan we bespreken of u wel of niet zou moeten verkopen zonder tussenpersoon (dat is meestal de reden waarom mensen besluiten om FSBO te verkopen).

FSBO-verkopers zouden een MLS-service tegen een vast bedrag moeten overwegen, simpelweg omdat een MLS-vermelding hen een enorme blootstelling aan kopers en kopersagenten oplevert. In termen van waarde per dollar is dit verreweg de beste marketingbeweging die u kunt maken.

Het is ook logisch in termen van ruwe dollars. Een eenvoudige MLS-service voor het aanbieden van een vast bedrag kost u gemiddeld $ 299- $ 399. Vergelijk dat eens met de standaard onroerendgoedcommissie van 6% die, gezien de gemiddelde waarde van een huis in de VS iets meer dan $ 247.000 bedraagt, gemiddeld ongeveer $ 14.800 bedraagt. Dat is een enorme potentiële besparing.

Toch heeft het verkopen van FSBO met een vast bedrag aan MLS-vermeldingen nadelen, en het is niet gemakkelijk – wat waarschijnlijk de reden is waarom FSBO-vermeldingen gestaag afnemen en een dieptepunt van 7% van alle vermeldingen in 2018. Maar het kan, zolang je het op de juiste manier doet. Laten we eens kijken naar enkele voor- en nadelen.

Pro: u bespaart geld

Zoals we hierboven hebben uiteengezet, kan het verkopen van FSBO via een vaste MLS-service oplopen tot duizenden dollars aan besparingen, zelfs als u kiest voor een luxe pakket dat marketing, foto’s en begeleiding bij afsluiting omvat.

Pro: meer controle en onafhankelijkheid

Als u alleen verkoopt, heeft u de controle over elk aspect van de verkoop. U beslist wanneer u vertoningen wilt houden, wat uw aanvankelijke vraagprijs is en hoeveel u tijdens onderhandelingen geeft.

Als je een tegenintuïtief vermoeden hebt over de richting van de markt, of als je denkt dat je huis een ongrijpbare charme heeft die een makelaar misschien niet begrijpt, moet je die theorieën op de proef stellen.

Con: steile leercurve

Het verkopen van een huis is niet eenvoudig, zelfs niet als je het hebt over een onberispelijk pand op een hete markt. U moet uw huis op de markt brengen en voorbereiden, en als het eenmaal op de lijst staat, moet u ervoor zorgen dat potentiële kopers hiervan op de hoogte zijn. Normaal gesproken zou een makelaar u hierover adviseren, maar als u solo verkoopt, valt het op uw schouders.

Houd er ook rekening mee dat uw vraagprijs slechts een startpunt is voor onderhandeling. Als de makelaar van de koper om een prijsverlaging of herstelkredieten vraagt, moet u dit effectief aanpakken. Als je geen onderhandelingservaring hebt, ben je misschien in het nadeel. En de enorme hoeveelheid papierwerk bij de afsluiting kan erg ontmoedigend zijn; als u ervoor kiest om een onroerendgoedadvocaat in te huren om u door de documentatie te helpen, bespaart u tussen de $ 150 en $ 350 per uur.

Con: u zult waarschijnlijk nog steeds een koper moeten betalen Agentcommissie

Houd in gedachten dat je, om op de MLS te komen, 2-3% commissie moet bieden aan de agent van de koper als deze je een koper bezorgt. Als dat het geval is, bespaart u slechts de helft van de standaard commissie van 6%.

U kunt zeker een koper vinden zonder makelaar voor uw eigendom en geen commissie betalen, maar dit is zeldzaam. Bovendien zijn er enkele voordelen verbonden aan het betalen van een aankoopmakelaar. Aangezien u ze betaalt, kunnen ze u helpen met het afsluitende papierwerk.

Als u zich zorgen maakt dat hun loyaliteit bij de koper ligt, houd er dan rekening mee dat de makelaar nog steeds gebonden is aan een professionele ethische code. en praktijknormen. Een legitieme makelaar houdt toezicht op een eerlijk, billijk contract voor beide partijen, of ze nu voor de koper of de verkoper werken.

Con: mogelijke juridische problemen

Als u uzelf verkoopt, doet u al het werk en accepteert u ook alle aansprakelijkheid. Als de openbaarmaking van uw verkoper bijvoorbeeld geen informatie bevat over een lekkend dak of kelder, kunt u voor de rechter verschijnen. Agenten zijn opgeleid om deze fouten op te vangen of, in het slechtste geval, de aansprakelijkheid te dekken met hun fout en weglating (E & O) verzekering.

Als je geen makelaar hebt, heb je dat vangnet niet.

Flat Fee MLS vs. Flat Fee Makelaars vs. Flat Fee Brokerages

Hoewel de woordenstroom vergelijkbaar is, zijn deze drie soorten services eigenlijk heel verschillend. Laten we eens kijken wat elke service wel en niet aanbiedt.

Flat Fee MLS

Zoals we hierboven hebben besproken, zal een MLS-bedrijf met een vast tarief uw eigendom op uw lokale MLS plaatsen. voor een eenvoudig vast bedrag. Door op de MLS te komen, wordt de zichtbaarheid van uw eigendom verhoogd en kunnen lokale kopers en kopersagenten weten dat uw huis op de markt is.

Verder doen ze niet veel. Sommige bedrijven bieden uitgebreide pakketten met hulp bij marketing, enscenering en afsluiting, maar u moet extra betalen en de kostenbesparingen beginnen af te nemen na voldoende upsells. Voor FSBO-verkopers die het echt alleen willen doen, is de simpele flat fee MLS listing service de beste optie voor minimalisten die willen besparen.

Flat Fee Realtors

Een flat fee makelaar is een conventionele makelaar die werkt voor een vast bedrag in plaats van de traditionele procentuele commissie.Als u de theorie onderschrijft dat provisie op basis van een percentage zorgt voor maximale inspanning van een makelaar, aangezien het einde ervan samen met de verkoopprijs omhoog gaat, bent u misschien sceptisch dat een makelaar met een vast bedrag u dezelfde waar voor uw geld zal geven.

Maar makelaars met een vast bedrag zijn een legitieme optie, en hun prestaties zijn vaak vergelijkbaar met die van een conventionele makelaar.

Hoe? Welnu, ze maken vaak in volume goed wat ze opgeven in individuele commissie. Dus als een geweldige makelaar een half dozijn forfaitaire verkopen kan sluiten in dezelfde tijd dat ze een traditionele commissieverkoop kunnen sluiten, komt iedereen voorop; de agent verdient zijn geld en de klanten krijgen een full-service agentervaring.

Makelaardij met vaste kosten

Makelaardij met vaste kosten is een onroerendgoedbedrijf waarvan het volledige bedrijfsmodel is gebaseerd op het bieden van een volledige service-ervaring tegen een vast bedrag of een lager percentage. Deze bedrijven fungeren vaak als verwijzingsservices en verbinden lokale topagenten met vooraf gescreende leads.

Bedrijven zoals Clever Real Estate bieden een volledige service-ervaring met een elite-agent voor slechts $ 3.000, voor verkopen tot $ 350.000, en slechts 1% als het voor meer dan dat verkoopt. Aangezien de commissie van 6% op een huis van $ 300.000 $ 18.000 is, is de aantrekkingskracht van deze makelaars duidelijk: u krijgt dezelfde diensten als iemand die een conventionele makelaar gebruikt, terwijl u VEEL minder betaalt.

Zullen kopersagenten vermijden verkoop ik mijn huis als ik FSBO verkoop?

Hoewel uw eigendom wat meer werk gaat kosten voor een kopersagent dan een conventionele aanbieding, zullen de meeste makelaars het niet zonder meer vermijden om uw eigendom aan een potentiële koper te laten zien alleen maar omdat het is een vaste prijslijst. Aan het eind van de dag wil een makelaar een gelukkige koper en een commissiecheque, dus als uw huis goed bij zijn klant past, zullen ze ervoor zorgen dat de klant het ziet.

Het is misschien ook niet duidelijk voor de makelaar van een koper die door de MLS bladert, dat uw huis een vaste prijs is. Agenten zullen de commissie zien die u aanbiedt, maar ze zullen niet zien wat u heeft betaald – of niet heeft betaald – een noteringsagent.

Agenten hebben niet langer het monopolie op vermelding van informatie; tegenwoordig beginnen de meeste kopers hun zoektocht op websites zoals Zillow, en komen bij hun makelaar met een lijst met eigendommen die ze willen zien. Een makelaar van een koper die weigert een huis te laten zien omdat het een vast bedrag betreft, zal die klant waarschijnlijk verliezen.

Bovendien kan een FSBO-verkoper er baat bij hebben om samen te werken met een kopersagent. Een makelaar is gebonden aan een ethische code om eerlijk en transparant te zijn voor beide partijen bij de transactie, en kan helpen bij het sluiten van documentatie. Als er geen makelaar bij de verkoop betrokken is, moet u waarschijnlijk een vastgoedadvocaat betalen om het contract te beoordelen.

Wat zijn de beste MLS-bedrijven met een vast tarief?

Als je eenmaal hebt besloten om een MLS-bedrijf met een vast tarief te gebruiken, zorg er dan voor dat je je opties onderzoekt en hun reputatie onderzoekt. Hier zijn een paar gerenommeerde bedrijven, samen met hun groepsrecensies voor een vast bedrag, om u te helpen uw zoektocht te starten.

ISoldMyHouse.com

Deze landelijke MLS-verwijzingsservice brengt verkopers in contact met lokale makelaars en agenten die hun huis tegen een vast bedrag op de MLS plaatsen.

Hun pakket van $ 299 biedt zes maanden MLS, syndicatie naar de belangrijkste onroerendgoedwebsites zoals Zillow, Trulia en Realtor.com, 6-10 foto’s, onbeperkte lijstwijzigingen, documenten en doorsturen van kopersleiders. Voor $ 399 krijgt de verkoper een vermelding van een jaar en maximaal 25 foto’s, samen met alle andere genoemde services.

Met een A + -beoordeling van het Better Business Bureau ziet ISoldMyHouse.com eruit als een veilige, betrouwbare optie.

Houzeo

Deze verwijzingsservice tegen een vast bedrag biedt een reeks pakketten en een innovatief online dashboard om je vermelding te beheren, foto’s te uploaden en zelfs MLS-contracten te ondertekenen.

Hun pakketten zijn geprijsd op $ 99, $ 295 en $ 395, en bieden een listingtermijn van drie tot zes maanden, maximaal 24 foto’s, syndicatie naar de belangrijkste onroerendgoedwebsites en, op het hoogste niveau, federale en openbaarmakingsformulieren.

Houzeo heeft een score van 4,8 uit 5 op Google, gebaseerd op 19 beoordelingen.

FSBO.com

Deze landelijke MLS-verwijzing service brengt u in contact met MLSmart Realty-makelaars, of lokale makelaars, die uw eigendom op de lokale MLS zullen krijgen.

Voor hun standaard $ 399,95-pakket kunt u de commissie van de kopersmakelaar bepalen, upload ongeveer 20 foto’s, en uw vermelding van zes maanden wordt automatisch ingevuld op de belangrijkste onroerendgoedwebsites. Verkopers krijgen ook werfborden en kunnen hun vermelding op elk moment annuleren, hoewel voor annulering mogelijk kosten in rekening worden gebracht.

FSBO.com heeft een solide A + rating van het Better Business Bureau.

Flat Fee MLS-bedrijven met ondermaatse reputatie

Hoewel uw individuele ervaring kan variëren, hebben deze bedrijven slechte recensies en moet u voorzichtig zijn met het doen van zaken met hen.

MLS My Home

Dit bedrijf biedt een eenvoudig pakket van $ 99, inclusief een lijst van zes maanden, zes foto’s (hoewel je er meer kunt uploaden tegen een extra vergoeding) en een aparte webpagina voor uw vermelding.

Ze hebben echter een F-beoordeling van het Better Business Bureau, een beoordeling van 1 op 5 sterren op Yelp en een beoordeling van 2,5 op 5 op Trustpilot. Koper pas op!

Fizber

Deze MLS-verwijzingsservice met een vast bedrag brengt u in contact met lokale makelaars en agenten die uw huis op de MLS plaatsen tegen een vooraf overeengekomen vergoeding. In tegenstelling tot sommige services, vereisen ze dat u een makelaarscommissie voor een koper aanbiedt. Voor $ 295- $ 395 bieden ze online woningtaxaties, downloadbare formulieren en zodra je je informatie uploadt, gaat je advertentie binnen 24 uur live.

Ze hebben echter wel een middelmatige B-rating bij de Better Business Bureau, en slechts 3,5 sterren, van de mogelijke 5, op Trustpilot, gebaseerd op 82 beoordelingen.

Conclusie

Je kunt veel geld besparen door te verkopen zonder tussenpersoon, maar je meer van uw tijd en energie opgeven. Vergeet niet om uw onderzoek te doen, gebruik te maken van de klantenservice als u vragen heeft, veel aandacht te besteden aan uw vermelding – vooral de foto’s – en bereid te zijn om te onderhandelen met de vertegenwoordiger van de koper.

En onthoud: als u uw huis niet verkoopt als een FSBO-verkoper, kunt u het proces altijd opnieuw starten met een makelaar. Als u nog steeds afkerig bent van het gebruik van een conventionele makelaar en een volledige commissie van 6% betaalt, biedt de forfaitaire makelaardij Clever Real Estate een volledige verkoopervaring met een elite lokale makelaar voor een laag, vast bedrag van $ 3.000, als uw huis verkoopt voor minder dan $ 350.000. Dat betekent dat u de beste agent krijgt die de markt te bieden heeft, en dat u duizenden dollars bespaart in het proces. Het is echt het beste van twee werelden.