Veel artsen hebben moeite om een conventionele hypotheek te vinden die aan hun behoeften voldoet. Dit geldt met name voor nieuwe artsen die mogelijk een laag salaris hebben tijdens hun verblijf, minimale besparingen en studieleningen die door het dak gaan. Afhankelijk van de hoeveelheid schuld die u heeft aangegaan (en of u consequent bent geweest in het verrichten van betalingen), kunt u bij het begin van uw carrière ook worstelen met een lager dan gemiddelde kredietscore. Dit kan zich vertalen in hogere hypotheekrentetarieven en hogere levenslange betalingen.
Als gevolg hiervan vermijden veel artsen het eigenwoningbezit totdat ze meer ingeburgerd zijn in hun carrière. De emotionele voordelen van het bezitten van een huis kunnen echter soms opwegen tegen de financiële nadelen. Als je je hebt gevestigd op een baan en een locatie waar je van houdt, een groeiend gezin hebt en de stabiliteit of emotionele zekerheid van het eigenwoningbezit wilt, is wachten om te kopen misschien niet logisch.
Gelukkig is er een alternatief voor een traditionele, conventionele hypotheek. De Huisartsen Hypotheek is een unieke hypotheekvorm specifiek voor medische professionals. Deze hypotheek kan nieuwe artsen helpen om lage rentetarieven vast te leggen, een kolossale aanbetaling te voorkomen en het totale bedrag dat ze moeten betalen tijdens de looptijd van hun lening te verminderen. Klaar om meer te leren? Laten we erin duiken.
Wat is een hypotheek voor artsen?
Een hypotheek voor artsen is een lening van een huiseigenaar die alleen beschikbaar is voor gekwalificeerde medische professionals. Er zijn minder beperkingen dan bij conventionele hypotheken, omdat ze grotendeels afhankelijk zijn van de berekende toekomstige inkomsten voor artsen. Voor nieuwere artsen is dit een aantrekkelijk concept.
Als inwoner of fellow is uw salaris beduidend lager dan het de komende jaren als assistent zal zijn. In sommige gevallen accepteren geldschieters zelfs een aanbiedingsbrief als bewijs van inkomen. Dit kan in de ogen van een hypotheekverstrekker een dramatische impact hebben op uw totale schuld / inkomen-ratio, vooral als u aan uw carrière begint.
Wat zijn de voordelen van een huisartsenhypotheek?
Hypotheken voor artsen hebben een waslijst aan voordelen. Laten we een paar van de belangrijkste voordelen bekijken die u kunt verwachten bij het zoeken naar een hypotheek die aan uw behoeften voldoet.
Aanbetaling
Wanneer u een conventionele hypotheek aanvraagt, moet u minimaal 20% van de totale aankoopprijs omlaag om Private Mortgage Insurance (PMI) te vermijden. PMI is een maandelijkse premie die wordt toegevoegd aan uw totale hypotheekbetaling en bedoeld is om uw kredietverstrekker te beschermen in het geval dat u geen betalingen kunt doen. Als u een lage aanbetaling heeft, kunt u worden beschouwd als een ‘risicovolle’ kredietnemer. In deze gevallen is de PMI die u betaalt een soort verzekering voor uw kredietverstrekker dat deze gedekt zijn als u in gebreke blijft.
Met een hypotheek voor artsen omzeilt u PMI echter volledig, zelfs met een minimale aanbetaling. In feite is voor veel hypotheken voor artsen helemaal geen aanbetaling vereist. U kunt $ 0 vastleggen en toch een laagrentende tarief en sla de PMI over – geen slechte deal! Als u wat geld inlegt, zal het natuurlijk nog steeds uw totale maandelijkse betaling verlagen en de rente die u betaalt over de looptijd van uw lening.
Schuld aan Inkomen (DTI) Ratio
Bij het lenen van een conventionele woningkrediet, hebben ze vaak een DTI-ratio van 43% of minder nodig. Als je opgezadeld wordt met forse medische schoolleningen, lijkt het misschien alsof je binnen dat percentage blijft een verre droom. Hypotheken door artsen beschouwen uw volledige betaling van de studielening echter niet als een deel van het schuldbedrag dat zij gebruiken om uw DTI te berekenen.
Tha t klopt – een hypotheek voor artsen telt alleen de totale maandelijkse betaling die u doet via een inkomensgestuurd aflossingsplan (IDR) als onderdeel van uw totale DTI. Dus als uw maandelijkse afbetaling voor uw leningen relatief laag is vanwege een lager startsalaris wanneer u uw hypotheek aanvraagt, zal uw totale DTI aanzienlijk lager zijn dan wanneer u uw volledige leningwaarde zou gebruiken als onderdeel van uw berekening.
Leninglimieten
Via conventionele hypotheken is het maximum dat u kunt lenen voor een “jumbo” -lening tussen $ 500.000 en $ 800.000, afhankelijk van waar u woont. Hypotheken voor artsen hebben dit niet hetzelfde leenplafond, wat artsen en hun families meer flexibiliteit kan bieden. Houd er echter rekening mee dat alleen omdat u meer kunt lenen dan met een conventionele lening, niet betekent dat u dat ook zou moeten doen. Artsen zouden nog steeds moeten lenen binnen (of onder) hun middelen om hun salaris te maximaliseren.
Rentetarieven
Een recente studie toonde aan dat de hypotheekrentetarieven van artsen gelijk zijn aan die van conventionele jumbo-hypotheekrentes. Dit is echter niet ‘ Het is altijd het geval. Uw rentepercentage hangt nog steeds grotendeels af van uw unieke financiële situatie. Het kan handig zijn om naar een hypotheekcalculator voor artsen te kijken om een idee te krijgen van wat u kunt verwachten.
Wat zijn de Nadelen van een huisartsenhypotheek?
Een hypotheek voor artsen klinkt misschien als een gunstig scenario, vooral als u een relatief nieuwe arts bent die een huis voor uw gezin wil kopen. Er zijn echter een paar nadelen die van invloed kunnen zijn op het al dan niet afsluiten van een huisartsenhypotheek voor uw woningkooptraject.
Rentetarieven
Met een conventionele hypotheek kunt u kies vaak voor een vaste hypotheekrente waarmee u gedurende de looptijd van uw lening makkelijker kunt anticiperen op uw hypotheeklasten. Een artsenhypotheek daarentegen heeft meestal een variabele rente. Variabele tarieven kunnen financieel gevaarlijk zijn, vooral als u van plan bent voor langere tijd in uw huis te blijven.
Variabele rentetarieven nemen vaak in de loop van de tijd toe, wat kan betekenen dat u uiteindelijk meer betaalt gedurende de looptijd van uw lening. U heeft altijd de mogelijkheid om in de toekomst te herfinancieren, maar variabele tarieven kunnen stiekem zijn. Uw maandelijkse betaling kan langzaam stijgen zonder dat u het merkt, en tegen de tijd dat u denkt te herfinancieren, heeft u al te veel betaald.
Een ander nadeel van de hypotheekrentetarieven voor artsen is dat ze vaak hoger zijn dan bij conventionele hypotheken. Sommige conventionele hypotheken hebben rentetarieven van 2,75% of lager, en veel hypotheken voor artsen kunnen dichter bij 3,00% of hoger liggen (tarieven vanaf 1/2021), afhankelijk van uw unieke financiële situatie. Hoewel het verschil minimaal lijkt, moet u er rekening mee houden dat zelfs een klein renteverschil in de loop van de tijd een grote impact kan hebben.
Beperkingen op typen primaire woning
Sommige geldschieters staan niet toe dat u een huisartshypotheek op een flat als uw primaire woning afsluit. Evenzo hebben ze limieten voor huurwoningen en vakantiehuizen. Dit soort woningen gaat vaak gepaard met een hoger risico, en kredietverstrekkers stellen dienovereenkomstig beperkingen in.
Wie komt in aanmerking voor een huisartsenhypotheek?
Om in aanmerking te komen voor een huisartsenhypotheek moet u gewoonlijk een van de volgende zijn:
-
Medisch bewoner
-
Medewerker of behandelend arts (7-10 jaar buiten de medische school)
-
Tandarts of dierenarts
Je hebt ook nodig:
-
Een diploma of bewijs van opleiding
-
Ondertekend contract met vermelding van toekomstig salaris
-
Een goede kredietscore (vaak 700 of hoger)
-
Uitgestelde studieleningen
-
DTI-ratio van 45% of minder (exclusief uw volledige studieleningbedrag)
Elke geldschieter zal iets verschillende eisen. Zorg ervoor dat u rondkijkt om te zien of u aan de vereisten voor verschillende kredietverstrekkers voldoet.
Wat zijn de maandelijkse kosten van een huisartsenhypotheek?
Uw totale maandelijkse hypotheekbetaling zal bestaan uit meerdere factoren:
-
Principal
-
Rente
-
Belastingen en verzekeringen
-
VvE-kosten (indien van toepassing)
Hoofdsom: dit is het totale bedrag dat u heeft afgesloten voor uw hypotheek of de aankoopprijs van uw woning. Elke maand gaat een percentage van uw totale hypotheekbetaling naar uw hoofdsom. Het afbetalen van uw hoofdsom moet uw primaire doel zijn. Hoe eerder u uw hoofdsom kunt afbetalen, hoe minder u in totaal aan rente betaalt.
Rente: afhankelijk van uw hypotheekrente betaalt u gedurende de looptijd van uw lening een percentage van de rente. Hoe langer u aflost van uw hypotheek, hoe minder rente u verschuldigd bent, omdat de totale hoofdsom van uw hypotheek langzaam afneemt.
Belastingen en verzekeringen: de verzekering en onroerendgoedbelasting van uw huiseigenaar worden bij uw totale maandelijkse hypotheekbetaling gerekend. Dit wordt escrow genoemd, maar u kunt deze posten ook apart betalen. Zorg er wel voor dat u voor die rekeningen spaart, omdat ze groter zullen zijn. Houd er rekening mee dat dit aantal van jaar tot jaar kan fluctueren!
VvE-vergoedingen: afhankelijk van waar u koopt, kunt u VvE-vergoedingen betalen als een maandelijkse betaling. Deze zullen geen deel uitmaken van uw hypotheekbetaling, maar ze zijn iets om in gedachten te houden als onderdeel van uw totale huisvestingskosten!
Waar vindt u een huisartsenhypotheek?
Daar zijn een verscheidenheid aan geldschieters in elke staat die artsenhypotheken aanbieden. Voor meer informatie over makelaars en geldschieters, bekijk de bronnenpagina van The White Coat Investor voor een overzicht per staat en de Physician on FIRE.
Is een hypotheek voor een arts geschikt voor u?
Voor veel jonge artsen lijkt een artsenhypotheek aantrekkelijk. Ze maken het effectief mogelijk om ondanks een hoge studielening en een laag startsalaris een woning te kopen. Het feit dat u de hypotheek van een arts kunt afsluiten, betekent echter niet noodzakelijk dat u dat ook moet doen. Voor veel nieuwe artsen kan het blijven huren en onder hun middelen leven, hen helpen hun spaargeld en nettowaarde op de lange termijn te vergroten. Huren heeft verschillende voordelen, waaronder:
-
Locatieflexibiliteit. Wanneer u voor het eerst in uw carrière begint, is het niet te zeggen waar u over 1 tot 5 jaar zult wonen.Huren maakt het aanzienlijk gemakkelijker om te verhuizen voor gevorderde carrièremogelijkheden.
-
Minder verantwoordelijkheid. Als nieuwe arts richt u zich vooral op het laten groeien van uw carrière. Het laatste dat u nodig heeft, is onnodige verantwoordelijkheid, afleiding of kosten. Het bezitten van een huis betekent de verantwoordelijkheid en kosten van onderhoud en reparaties, en de afleiding van het voortdurende onderhoud. Huren houdt in dat grote reparaties door uw verhuurder worden vergoed en in sommige gevallen ook landschapsarchitectuur en esthetisch onderhoud.
-
Cashflow. De hypotheek van een arts met aanpasbare rente kan het moeilijk maken om een budget te besteden aan de maandelijkse cashflow naarmate uw hypotheekbetaling verandert. Huren betekent een consistente betaling die het budgetteren en de cashflowstrategie veel gemakkelijker maakt.
Bonusbronnen: welke problemen moet ik overwegen bij het kopen van een huisworkflow. Het echte verhaal over de hypotheek van een arts van de Physician on FIRE.
Helaas is de beslissing om te huren of te kopen meestal niet zo eenvoudig als het kiezen van de beste financiële optie. Eigenwoningbezit is een emotionele marker van succes, en voor veel mensen is de emotionele zekerheid die het biedt de financiële kosten waard.
Als u overweegt een huis te kopen met een hypotheek van een arts, vooral als nieuwe medische professional, moet u met uw financiële planner en hypotheekmakelaar overleggen om al uw opties te overwegen. Samen kunt u bepalen of het eigenwoningbezit past binnen uw financiële langetermijnstrategie – en welke hypotheek het meest zinvol is gezien uw unieke financiële behoeften.
Op zoek naar een grondiger alles-in-één plek voor uw financiële leven ? Bekijk het gratis eBook, A Doctor’s Prescription to Comprehensive Financial Wellness.
Geschreven door Chad Chubb, CFP®, CSLP®