De meeste mensen beginnen niet met de intentie om een huis te kopen dat door de eigenaar (FSBO) te koop staat, maar deze panden duiken regelmatig op in de vastgoedmarkt. Moet je deze eigenschappen opvolgen of duidelijk sturen? Hier is wat u in gedachten moet houden als u overweegt een huis te kopen dat door de eigenaar te koop wordt aangeboden.
Heeft u een makelaar nodig?
De verkoper wil duidelijk geen makelaar inhuren, maar veel huiseigenaren zijn bereid om een kopersagent te betalen. Als u al een makelaar heeft, kunnen deze namens u contact opnemen met de koper. Als je er nog geen hebt, overweeg dan om iemand te vinden die de baan wil aannemen.
Agenten van de koper zijn niet altijd enthousiast om aan FSBO’s te werken zonder een noteringsagent omdat ze de aansprakelijkheid niet willen en het kan meer werk betekenen voor niet noodzakelijkerwijs meer geld. Als er maar één agent bij betrokken is, doet die persoon vaak het werk van beide partijen.
Wat uw behoeften betreft, kan het hebben van een makelaar zeer nuttig zijn gedurende het hele proces, en de verkoper betaalt doorgaans de commissie van de makelaar, dus er is geen reden om niet met iemand samen te werken. Waarom zou u het alleen doen? als dat niet nodig is?
Het koopcontract schrijven
Een koopcontract legt de voorwaarden van de verkoop tussen u en de verkoper vast. Als u zich niet op uw gemak voelt om er zelf een te schrijven en u wilt de hulp van een makelaar niet inroepen, bel dan een vastgoedadvocaat om dat aspect van de transactie voor u af te handelen. In feite zou u een advocaat in de coulissen moeten hebben om ervoor te zorgen dat de transactie legaal wordt uitgevoerd en dat al uw rechten worden beschermd.
Veel advocaten zullen een aankoopbod opstellen en andere documenten tegen een redelijke vergoeding, en het is meestal goed besteed. U kunt ook online koopcontracten voor onroerend goed vinden, maar u kunt beter een professional inhuren als u niet over de expertise beschikt om de formulieren correct in te vullen.
Als u besluit zelf voor documenten te zorgen, houd dan het volgende advies in gedachten.
Bied minder dan de catalogusprijs
Op die manier kunnen de onderhandelingen alleen maar doorgaan. Als je te hoog begint, kun je ‘niet terug naar beneden komen. Het kan ook helpen om van tevoren vast te stellen of de catalogusprijs redelijk is of een droom. Kijk na voor welke vergelijkbare woningen in de omgeving te koop zijn en wees bereid om te onderhandelen.
Schrijf in onvoorziene omstandigheden
Zoek een uitweg uit de transactie als u fysieke gebreken in het onroerend goed vindt die de verkoper niet wil herstellen of als uw lening wordt onder meer niet goedgekeurd. Enkele veel voorkomende onvoorziene gebeurtenissen zijn onder meer een bevredigende beoordeling van het huis, goedkeuring van een lening, een bevredigende huisinspectie en ongediertecontrole, duidelijke titel van de verkoper, goedkeuring van de openbaarmakingen van de verkoper en verzekerbaarheid. Als aan een van deze factoren niet kan worden voldaan, wordt het contract wordt ongeldig als u de juiste uitwijkclausules opneemt.
Geef uw geldstorting niet aan de verkoper
Geef uw serieuze geldstorting ( het geld dat u indient bij uw aankoopbod) aan een derde partij om voor u te bewaren, zoals een titel of een escrow-bedrijf. Normaal gesproken zou de noteringsagent het in bewaring geven op zijn geblokkeerde rekening. Je wilt niet dat het op de lopende rekening van de verkoper komt. Wat als de verkoper het uitgeeft en de deal mislukt vanwege een van die noodclausules? Of wat als ze weigeren het aan u terug te sturen? Je zou het geld kwijt zijn, in ieder geval totdat je ze voor de rechter sleept.
Bepaal wie waarvoor betaalt
Wie betaalt voor welke vergoedingen is bespreekbaar . Zoek uit wie de overdrachtsbelastingen, borgtocht en eigendomsrechten zal betalen. Als u een uitstekende onderhandelaar bent, des te beter. U kunt dit waarschijnlijk zelf regelen. Evenzo kunt u pro rata in uw voordeel gebruiken. Zoek uit of een bepaalde pro rata in uw voordeel zal zijn.
Het ongebruikte deel van de onroerendgoedbelasting is bijvoorbeeld meestal een teruggave aan de verkoper als deze “vooruitbetaald wordt” van de verkoop. In dit geval wilt u misschien geen pro rata vragen. Maar als de belastingen achteraf worden betaald, zal de verkoper u crediteren, dus u wilt pro rata.
Wanneer zul je bezit nemen?
Geef aan wanneer de verkoper u de sleutels zal overhandigen, zodat u de woning in bezit kunt nemen. In sommige delen van het land is het acceptabel om bezit te verwachten op de dag van sluiting. In andere gebieden wordt bezit de dag na sluiting gegeven om de verkoper de tijd te geven om te verhuizen. Het is ook niet ongehoord voor de verkoper om verhuisproblemen te hebben, vooral als de deal snel tot stand kwam. Overweeg of u bereid bent om de verkoper na sluitingstijd voor een bepaalde periode bij u te verhuren.
Over de woninginspectie
Zorg altijd voor een woning inspectie door een gerenommeerde huisinspecteur Te veel deals gaan naar het zuiden als er een slechte huisinspecteur bij betrokken is.Vraag om referenties en vraag de inspecteur of ze tot een vereniging behoren, en volg beide op om te bevestigen.
Je hebt een paar opties als er bij de inspectie grote problemen worden gevonden. U kunt de verkoper vragen om:
- Het probleem op te lossen, maar houd er rekening mee dat hij niet verplicht is om de beste aannemer in dienst te nemen of ervoor te zorgen dat hij kwalitatief hoogstaand werk levert klaar.
- Krediet u het geld om uw eigen aannemer in te huren na de sluiting. Dit bedrag is van toepassing op uw sluitingskosten. Maar wat u ook doet, vermeld niet in een addendum dat het krediet voor reparaties is.
- Verlaag de verkoopprijs, meestal met een bedrag dat evenredig is met de verwachte reparatiekosten.
Sommige kopers denken dat het het extra geld niet waard is om een eigendomsverzekering te kopen, maar een slimme koper doet dat altijd. De kosten voor het oplossen van eigendomszaken of erfdienstbaarheden kunnen enorm zijn in vergelijking met de centen die het kost om een verzekering te kopen.
Enkele mythes over FSBO-deals
Er zijn enkele misvattingen over het kopen van een huis te koop door een eigenaar. Hier zijn veelvoorkomende mythen en waarom ze ” verkeerd.
- FSBO’s zijn geen serieuze verkopers: dit is niet waar. Een kleine minderheid is misschien aan het testen, maar de meesten willen absoluut hun huizen verkopen.
- FSBO’s zijn niet flexibel in prijs: sommige kopers denken dat FSBO’s geen makelaars in dienst nemen omdat ze zich dat niet kunnen veroorloven en dat ze elk dubbeltje uit de deal moeten halen, zodat ze niet buigen voor de prijs. Maar volgens onderzoeken van de National Association of Realtors, krijgen de meeste te koop aangeboden door eigenaren eigenlijk minder voor hun huis dan degenen die een lijst opnemen met een makelaar. FSBO’s zijn doorgaans bereid om te onderhandelen, maar ze zijn er misschien niet zo goed in als ze het niet doen voor de kost.
- Te koop door eigenaren verbergen materiële feiten: FSBO’s zijn gebonden aan dezelfde wetten die van toepassing zijn op degenen die worden vertegenwoordigd door een makelaar. Deze verkopers moeten kopers federale – en door de staat gemandateerde openbaarmakingen, indien van toepassing, inclusief het onthullen van relevante materiële feiten.
- U hoeft niet vooraf goedgekeurd te worden voor een hypotheek: dit is handig, of u nu een FSBO koopt of een meer traditionele route. Het is misschien niet verplicht, maar het helpt wel bij het bepalen van uw prijsklasse en alle verkopers zullen het waarderen te weten dat u al bent goedgekeurd om door te gaan.
Vergeet niet om juridisch en fiscaal advies in te winnen als u vragen heeft. Het is een beetje riskant om een FSBO te kopen als de verkopers geen ervaring hebben met het verkopen van huizen, maar als je samenwerkt met een makelaar en / of een advocaat om ervoor te zorgen dat alles legaal klopt, ben je in een goede positie om verder te gaan .