Wat is een veronderstelde hypotheek?
Een veronderstelde hypotheek is een soort financieringsovereenkomst waarbij een uitstaande hypotheek en de voorwaarden ervan worden overgedragen van de huidige eigenaar naar een koper. Door de resterende schuld van de vorige eigenaar over te nemen, kan de koper voorkomen dat hij zijn eigen hypotheek moet afsluiten.
Key Takeaways
- Een veronderstelde hypotheek is een regeling waarbij een uitstaande hypotheek en de voorwaarden ervan kunnen worden overgedragen van de huidige eigenaar naar een koper.
- Wanneer de rente stijgt, is een veronderstelde hypotheek aantrekkelijk voor een koper die een bestaande lening aangaat die is beveiligd met een lagere rente.
- De enige twee soorten leningen die kunnen worden aangenomen, zijn leningen die zijn verzekerd door de Federal Housing Administration en het Amerikaanse Department of Veterans Affairs.
Inzicht in veronderstelde hypotheek
Veel huizenkopers sluiten doorgaans een hypotheek af bij een kredietinstelling om de aankoop van een huis of onroerend goed. De contractuele overeenkomst voor het terugbetalen van de onroerendgoedlening omvat de rente die de lener per maand moet betalen naast de aflossingen op de hoofdsom aan de uitlener.
Als de huiseigenaar op een bepaald moment in de toekomst besluit zijn huis te verkopen, kan hij mogelijk zijn hypotheek overdragen aan de huizenkoper. In dit geval is de oorspronkelijke hypotheek die is afgesloten aannemelijk.
Een veronderstelde hypotheek stelt een huizenkoper in staat om het huidige hoofdsaldo, de rente, de aflossingsperiode en alle andere contractuele voorwaarden van de hypotheek van de verkoper. In plaats van het rigoureuze proces van het verkrijgen van een hypotheek van de bank te doorlopen, kan een koper een bestaande hypotheek overnemen. Dit kan een kostenbesparend voordeel opleveren als de huidige rentetarieven hoger zijn dan de rente op de veronderstelde lening.
In een periode van stijgende rentetarieven stijgen ook de kosten van lenen. Wanneer dit gebeurt, zullen leners te maken krijgen met hoge rentetarieven op alle leningen goedgekeurd. Daarom zal een veronderstelde hypotheek tijdens deze periode waarschijnlijk een lagere rentevoet hebben die de huidige toestand van de economie weerspiegelt. Als de veronderstelde hypotheek een vaste rentevoet heeft, wordt deze niet beïnvloed door stijgende rentetarieven.
Een veronderstelde hypotheek is aantrekkelijk voor kopers wanneer de rente stijgt. De bestaande hypotheek van een verkoper kan een lagere vaste rente hebben dan de huidige gangbare rente.
Voordelen en nadelen van veronderstelde hypotheken
De voordelen van het verkrijgen van een veronderstelde hypotheek in een omgeving met hoge rentetarieven zijn beperkt tot het bedrag van het bestaande hypotheeksaldo op de lening of het eigen vermogen. Bijvoorbeeld, als een koper een huis koopt voor $ 250.000 en de verkoper ” s veronderstelde hypotheek heeft slechts een saldo van $ 110.000, de koper zal een aanbetaling van $ 140.000 moeten doen om het verschil te dekken of de koper heeft een aparte hypotheek nodig om het extra geld veilig te stellen.
Een nadeel is dan dat als de aankoopprijs van het huis een aanzienlijk bedrag hoger is dan het hypotheekbedrag, de koper mogelijk een nieuwe hypotheek moet krijgen. Als dit gebeurt, kan de bank of kredietinstelling een hogere rente rekenen op de hypotheek van $ 140.000, afhankelijk van het kredietrisico van de koper.
Gewoonlijk w Ik kan een tweede hypotheek afsluiten op het bestaande hypotheekbedrag als het eigen vermogen van de verkoper hoog is. Het kan zijn dat de koper de tweede lening moet afsluiten bij een andere kredietverstrekker dan de kredietverstrekker van de verkoper, wat een probleem kan opleveren als beide kredietverstrekkers niet met elkaar samenwerken of als de kredietnemer op beide leningen in gebreke blijft.
Als het eigen vermogen van de verkoper echter laag is, kan de veronderstelde hypotheek voor de koper een aantrekkelijke acquisitie zijn. Als de waarde van het huis $ 250.000 is en het veronderstelde hypotheeksaldo $ 210.000 is, hoeft de koper slechts $ 40.000 te betalen. Als de koper dit bedrag in contanten heeft, kan hij de verkoper rechtstreeks betalen zonder een andere kredietlimiet te hoeven afsluiten.
Speciale overwegingen voor veronderstelde hypotheken
De de uiteindelijke beslissing of een veronderstelde hypotheek kan worden overgedragen, wordt niet aan koper en verkoper overgelaten. De kredietgever van de oorspronkelijke hypotheek moet de hypotheekaanname goedkeuren voordat de deal door een van beide partijen kan worden ondertekend. De huizenkoper moet de veronderstelde lening aanvragen en voldoen aan de vereisten van de geldschieter, zoals over voldoende activa beschikken en kredietwaardig zijn.
Indien goedgekeurd, wordt de titel van het onroerend goed overgedragen aan de koper die de vereiste maandelijkse aflossingen doet aan de bank. Als de overdracht niet wordt goedgekeurd door de kredietverstrekker, moet de verkoper een andere koper zoeken die bereid is zijn hypotheek over te nemen en een goede kredietwaardigheid heeft.
Een hypotheek die is aangegaan door een derde, betekent niet dat de verkoper is verlost van de betaling van de schuld. De verkoper kan aansprakelijk worden gesteld voor eventuele wanbetalingen die op hun beurt hun kredietwaardigheid kunnen beïnvloeden. Om dit te voorkomen, moet de verkoper zijn aansprakelijkheid schriftelijk vrijgeven op het moment van de overname, en moet de kredietgever het verzoek tot vrijgave goedkeuren, waardoor de verkoper van alle verplichtingen van de lening wordt vrijgesteld.
Snel feit
Een verkoper is nog steeds verantwoordelijk voor eventuele schuldbetalingen als de hypotheek wordt overgenomen door een derde partij, tenzij de kredietgever een vrijgaveverzoek goedkeurt waardoor de verkoper van alle verplichtingen wordt vrijgesteld de lening.
Conventionele hypotheken zijn niet aannemelijk. Er zijn twee soorten leningen mogelijk: FHA-leningen, die zijn verzekerd door de Federal Housing Administration, en VA-leningen, die worden gegarandeerd door het Amerikaanse Department of Veterans Affairs.