Niet alle huurovereenkomsten voor commercieel onroerend goed zijn hetzelfde. Er zijn verschillende soorten commerciële leaseovereenkomsten: brutoleaseovereenkomsten, nettoleaseovereenkomsten, procentuele leaseovereenkomsten en vele andere. Elke lease heeft verschillende vereisten, verwachtingen en vergoedingen. Sommige zijn inclusief onderhoudskosten voor de gemeenschappelijke ruimte. Maar wat zijn deze vergoedingen en wat betekenen ze voor huurders?
Soorten commerciële huurovereenkomsten
Verhuurders bepalen doorgaans de specifieke voorwaarden van een commerciële huurovereenkomst. Bruto-leaseovereenkomsten dekken gewoonlijk alle uitgaven (met uitzonderingen) en kosten doorgaans meer per maand.
Percentage-leaseovereenkomsten komen vaak voor bij particuliere verhuurders en vereisen dat huurders een percentage van hun winst aan de verhuurder betalen. Binnen deze procentuele huurcontracten kunnen verhuurders kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes opnemen, die we hieronder in detail zullen bespreken.
Veel kantoorcomplexen, waaronder kantoor-, medische, industriële en andere commerciële eigendommen, worden gewoonlijk geleverd met nettoleaseovereenkomsten. In een nettoleaseovereenkomst betalen huurders een vaste maandelijkse huur, samen met de gebruikelijke kosten om de routinematige werkzaamheden, het onderhoud en het gebruik van het onroerend goed te dekken. De kosten in verband met een nettolease omvatten onroerendgoedbelasting, onroerendgoedverzekering en onderhoudskosten voor de gemeenschappelijke ruimte.
De kosten die verband houden met een nettolease omvatten onroerendgoedbelasting, eigendomsverzekering en onderhoudskosten gemeenschappelijke ruimte.
Wat zijn gemeenschappelijke onderhoudskosten?
Gemeenschappelijke onderhoudskosten, vaak afgekort tot CAM, vormen een belangrijk onderdeel van elke commerciële lease. Deze vergoedingen dekken de kosten en het onderhoud van alle gemeenschappelijke ruimtes op het terrein. In retailparken omvatten deze gebieden verzamelruimtes, buitenruimte, landschapsarchitectuur en parkeerfaciliteiten. Kantoorgebouwen gebruiken CAM-vergoedingen voor het onderhoud van lobby’s, liften, gemeenschappelijke vergaderruimten, badkamerfaciliteiten en andere onderhouds- of renovatiekosten van gebouwen.
Sommige verhuurders kunnen CAM-vergoedingen aanduiden als Load Factor-vergoedingen. Bij een Triple Net Lease (NNN) vormen de CAM-kosten een derde van dit triplet (samen met belastingen en verzekeringen). Hoewel de laatste twee factoren vrij standaard en voorspelbaar zijn, kunnen CAM-kosten variëren van maand tot maand en van seizoen tot seizoen.
Met CAM-kosten kan de eigenaar de onderhoudskosten doorberekenen aan huurders (ook wel via ”kosten). Als gevolg hiervan betaalt u, de erfpachter, bepaalde uitgaven die zijn gemaakt door de eigenaar en de beheerder van het onroerend goed. Typische CAM-kosten omvatten uitgaven zoals schoonmaakdiensten, kleine reparaties aan gebouwen, landschapsarchitectuur, sneeuwruimen en andere onderhoudsgerelateerde kosten op pro-rata (pro rata) basis.
Als er bijvoorbeeld huurders zijn die ruimte huren in een bedrijfspand, betalen alle huurders een deel van de totale landschapskosten. In veel gevallen betalen verhuurders bepaal het CAM-deel dat elke huurder betaalt op basis van de vierkante meters van de ruimte die elke huurder inneemt. Dat wil zeggen dat een huurder die meerdere verdiepingen bezet een hoger CAM-percentage betaalt dan een bedrijf dat slechts een deel van één verdieping huurt.
Afhankelijk van de huurvoorwaarden, te nants kunnen zowel vaste als variabele CAM-vergoedingen betalen. Huurders kunnen deze CAM-vergoedingen met verschillende tussenpozen betalen – maandelijks, driemaandelijks of zelfs jaarlijks, afhankelijk van de huurovereenkomst.
Overweeg deze 7 gemeenschappelijke onderhoudspunten bij het onderhandelen over een huurcontract voor een commercieel kantoor
Voordat u een commerciële ruimte huurt, dient u zich bewust te zijn van de typische CAM-kosten die u zou kunnen maken. In dit artikel kijken we naar zeven algemene onderhoudspunten die in overweging moeten worden genomen bij het onderhandelen over een commerciële kantoorhuur.
Kapitaalverbeteringen
Elk pand heeft periodieke updates en renovaties nodig. Dit kunnen kleine verbeteringen zijn, zoals cosmetische reparaties of kleine reparaties. Op andere momenten kunnen verhuurders grote projecten ondernemen met substantiële verbeteringen aan een woning. Verhuurders voeren deze verbeteringen door om de waarde van het onroerend goed te verhogen of de levensduur te verlengen. Als de verhuurder deze uitgave in CAM opneemt, mag van u worden verwacht dat u uw deel van eventuele kapitaalverbeteringsprojecten betaalt.
Sommige huurders zullen echter beweren dat ze niet zouden moeten betalen voor projecten die er niet van profiteren hen rechtstreeks. Deze verbeteringen omvatten bijvoorbeeld nieuwe HVAC-systemen, dakupgrades of toegankelijkheidsverbeteringen. Sommige van deze verbeteringen zullen uw bedrijf direct ten goede komen, andere misschien niet.
Om verwarring of onverwachte vergoedingen te voorkomen, is het erg belangrijk om zoveel mogelijk duidelijkheid te krijgen van de verhuurder over kapitaalverbeteringen. Normaal gesproken kunt u over CAM-kosten onderhandelen, waardoor u niet meer verantwoordelijk bent voor het financieren van renovaties aan gebouwen.
Schoonmaakdiensten
Commerciële huurders verwachten dat gemeenschappelijke ruimtes van eigendommen regelmatig worden schoongemaakt. Eigenaren van commercieel onroerend goed hebben doorgaans hun eigen conciërgepersoneel dat een contract heeft met een conciërgebedrijf.Als zodanig moet elke huurder ook een deel van de kosten van het conciërgecontract betalen. Deze vergoeding kan ook de kosten van schoonmaakbenodigdheden omvatten.
Beveiligingsdiensten
Aangezien het hebben van een beveiligde faciliteit cruciaal is om bedrijven en hun apparatuur te beschermen, maken beveiligingsdiensten deel uit van CAM. Alarmsystemen, beveiligingspersoneel ter plaatse, nachtbeveiliging en brand- en rookdetectiesystemen maken allemaal deel uit van de beveiliging van eigendommen. Aangezien de huurders van een commercieel onroerend goed deze diensten delen, delen ze meestal ook de kosten.
Systemen
Gebruik van verlichting, sanitair, elektrische bedrading, HVAC en andere systemen in gemeenschappelijke ruimtes zoals lobby’s, toiletten en liften worden gedeeld door alle huurders. Deze kosten worden dus ook gedeeld door huurders. Vraag bij het herzien van uw huurovereenkomst naar uw aandeel in deze kosten. Meestal hangt uw aandeel af van uw gehuurde ruimte. Huurders die de meeste vierkante meters bezetten, betalen vaak het grootste deel van deze kosten.
Beheerkosten
Het beheren van commercieel vastgoed vergt veel tijd en moeite. Daarom, in plaats van zelf commercieel vastgoed te beheren, sluiten veel verhuurders een contract met vastgoedbeheermaatschappijen. Deze bedrijven bieden een breed scala aan diensten, waaronder leasing, bouwactiviteiten, communicatie met huurders, beheer van gebouwen, onderhoud van faciliteiten, rapportage van belanghebbenden, financiële diensten en andere diensten die rechtstreeks van invloed zijn op zowel de eigenaar als de huurders. Als uw verhuurder gebruik maakt van een vastgoedbeheerservice, zullen u en de andere huurders waarschijnlijk deze kosten delen.
Parkeerplaatsen
Ongeacht het commerciële gebouw delen huurders meestal de kosten voor parkeerplaatsen . Het pand heeft mogelijk alleen een parkeerterrein aan de oppervlakte, of het kan een parkeerdek hebben. Hoe dan ook, de kosten in verband met het onderhoud van parkeerplaatsen en parkeergarages, herstelprojecten en parkeerpersoneel zijn meestal inbegrepen in de CAM-kosten.
Administratief & Onderhoudskosten
Hoewel veel verhuurders de CAM-kosten in detail kunnen beschrijven, vermelden sommigen misschien alleen een algemene “Administratiekosten” of “Onderhoudsvergoeding”. Als de huurovereenkomst de specifieke kosten niet duidelijk beschrijft, vraag dan de verhuurder om uitwerking. Uw CAM-vergoedingen kunnen betrekking hebben op zaken als vergunningen, juridische kosten, advertenties, bewegwijzering of algemene kosten. U mag niet betalen voor uitgaven zoals de inkomstenbelasting van de eigenaar, kosten in verband met het innen van huur of andere services die de eigenaar (s) ten goede komen.
Als uw CAM deze kosten wel bevat, vraag dan om opnieuw te onderhandelen over deze voorwaarden. De experts op het gebied van huurderservices hier bij CXRE kunnen u helpen bij het onderhandelen over een eerlijke huurovereenkomst voor uw bedrijf. Neem vandaag nog contact met ons op voor meer informatie over onze leasingdiensten.
Hoe CAM-kosten te berekenen
Dit is een algemene berekeningsmethode en kan vertegenwoordigen niet uw exacte kosten. Neem rechtstreeks contact op met de accommodatie om de exacte CAM-kosten te berekenen die onder uw huurovereenkomst zijn ontstaan.
Het berekenen van CAM-kosten is redelijk eenvoudig. Hieronder vindt u drie eenvoudige stappen om de CAM voor uw huurcontract te bepalen.
- Zoek eerst de bruto verhuurbare oppervlakte (GLA) van de woning uit. Meestal kunt u deze informatie opvragen bij de leasemaatschappij. De BVO is het totale aantal vierkante meters verhuurbare ruimte in het pand.
- Zoek vervolgens het totale aantal vierkante meters dat u wilt leasen. U kunt de leasemaatschappij vragen of deze informatie online of in ander marketingmateriaal vinden.
- Verdeel ten slotte de vierkante meters van de ruimte die u wilt leasen door de GLA. Het resulterende cijfer is het percentage van uw deel van de totale CAM-kosten. Als u bijvoorbeeld 1000 SF wilt leasen in een gebouw van 10.000 SF, is uw aandeel in de CAM 10% – 1.000 / 10.000 = 0,1 (10%).
De variabele kosten van Onderhoud gemeenschappelijke ruimte
CAM-kosten zullen variëren afhankelijk van het type eigendom dat u kiest en het type huurovereenkomst dat u ondertekent. Huurt u ruimte in een kantoorpand, dan deelt u tal van kosten met uw medehuurders. Aan de andere kant delen bepaalde winkelcentra en kantoorparken geen voorzieningen zoals lobby’s of liften. In plaats daarvan delen ze parkeerplaatsen, trottoirs, landschapsarchitectuur en andere voorzieningen.
Voordat u een commerciële huurovereenkomst ondertekent, moet u precies weten wat de CAM-kosten wel en niet omvatten.
Voordat u een commerciële lease, zorg ervoor dat u het contract door een deskundige laat beoordelen. Bij CXRE kunnen we u helpen bij het navigeren door een commerciële lease. Onze deskundige medewerkers hebben tientallen jaren ervaring en staan voor u klaar. Teken nooit een contract voordat u precies weet wat u gaat betalen. Zodra u de huurovereenkomst heeft ondertekend, is deze wettelijk en bindend en kan deze niet gemakkelijk worden gewijzigd.
Neem contact op met ons deskundige verhuurteam voordat u uw commerciële huurovereenkomst ondertekent. We kunnen uw bedrijf helpen beschermen tegen onnodige CAM-kosten.