Nu toate contractele de leasing imobiliare comerciale sunt la fel. Există mai multe tipuri de leasing comercial: leasing brut, leasing net, leasing procentual și multe altele. Fiecare leasing are cerințe, așteptări și taxe diferite. Unele includ costuri comune de întreținere a zonei. Dar ce sunt aceste taxe și ce înseamnă pentru chiriași?
Tipuri de leasinguri comerciale
Proprietarii determină de obicei termenii specifici unui contract de leasing comercial. Contractele de leasing brut acoperă de obicei toate cheltuielile (cu excepții) și tind să coste mai mult pe lună.
Procentele de leasing sunt obișnuite cu proprietarii cu amănuntul și solicită chiriașilor să plătească proprietarului un procent din profiturile lor. În cadrul acestor leasing procentuale, proprietarii pot include taxe comune de întreținere a suprafeței, pe care le vom discuta în detaliu mai jos.
Multe complexe de birouri, inclusiv birouri, servicii medicale, industriale și alte proprietăți comerciale, vin de obicei cu leasinguri nete. Într-un contract de închiriere netă, chiriașii plătesc o chirie lunară stabilită împreună cu costurile obișnuite pentru a acoperi operațiunile de rutină ale clădirii, întreținerea și utilizarea proprietății. Costurile asociate cu un contract de închiriere net includ impozite pe proprietăți imobiliare, asigurări de proprietate și costuri de întreținere a zonei comune.
Costurile asociate cu un contract de închiriere net includ taxe pe proprietăți imobiliare, asigurarea proprietății și costurile de întreținere a zonei comune.
Ce sunt costurile de întreținere a zonei comune?
Costurile de întreținere a zonei comune, adesea scurtate la CAM, sunt o componentă majoră a oricărui contract de leasing comercial. Aceste taxe acoperă costurile și întreținerea oricăror zone comune situate pe proprietate. În parcurile cu amănuntul, aceste zone includ zone de adunare, spațiu în aer liber, amenajare a teritoriului și facilități de parcare. Clădirile de birouri folosesc taxe CAM pentru întreținerea holurilor, lifturilor, sălilor de întâlnire comune, facilităților de baie și a altor costuri de întreținere sau renovare a clădirilor.
Unele proprietarii pot face referire la taxele CAM drept taxe pentru factorul de încărcare. Într-un contract de închiriere triplă net (NNN), taxele CAM reprezintă o treime din acest triplet (împreună cu taxele și asigurările). În timp ce ultimii doi factori tind să fie destul de standardi și previzibili, tarifele CAM pot varia de la o lună la alta și de la sezon la sezon.
Costurile CAM permit proprietarului să transfere cheltuielile de întreținere către chiriași (denumită și „trecere- Prin „costuri”. Ca rezultat, dvs., locatarul, plătiți pentru anumite cheltuieli suportate de proprietarul proprietății și de administratorul proprietății. Tarifele CAM tipice includ cheltuieli precum servicii de curățenie, reparații minore ale clădirilor, amenajare a teritoriului, deszăpezire și alte aspecte legate de întreținere cheltuieli proporționale (proporțional).
De exemplu, dacă există zece chiriași care închiriază spațiu într-o proprietate comercială, toți cei zece chiriași plătesc o parte din costul total de amenajare a teritoriului. În multe cazuri, proprietarii determinați porțiunea CAM pe care o plătește fiecare chiriaș pe baza suprafeței pătrate a spațiului pe care îl ocupă fiecare. Adică, un chiriaș care ocupă mai multe etaje va plăti un procent CAM mai mare decât o companie care închiriază doar o porțiune dintr-un etaj.
În funcție de condițiile de închiriere, te chiriașii pot plăti taxe CAM fixe sau variabile. Chiriașii pot plăti aceste taxe CAM la intervale diferite – lunar, trimestrial sau chiar anual, în funcție de contractul de închiriere.
Luați în considerare aceste 7 articole de întreținere a zonei comune atunci când negociați un contract de închiriere pentru birouri comerciale
Înainte de a închiria un spațiu comercial, ar trebui să fiți conștienți de costurile CAM tipice pe care le-ați putea suporta. În acest articol, analizăm șapte elemente comune de întreținere a zonei de luat în considerare la negocierea unui contract de închiriere de birouri comerciale.
Îmbunătățiri de capital
Fiecare proprietate are nevoie de actualizări și renovări periodice. Acestea ar putea fi îmbunătățiri minore, cum ar fi remedierile cosmetice sau reparațiile mici. Alteori, proprietarii pot întreprinde proiecte majore care implică îmbunătățiri substanțiale ale unei proprietăți. Proprietarii fac aceste îmbunătățiri pentru a crește valoarea proprietății sau pentru a-și prelungi durata de viață. Dacă proprietarul include această cheltuială în CAM, atunci s-ar putea să vă așteptați să plătiți partea dvs. din orice proiecte de îmbunătățire a capitalului.
Cu toate acestea, unii chiriași vor argumenta că nu ar trebui să plătească pentru proiectele care nu vor beneficia le direct. De exemplu, aceste îmbunătățiri includ noi sisteme HVAC, modernizări ale acoperișului sau îmbunătățiri ale accesibilității. Deși unele dintre aceste îmbunătățiri vor beneficia în mod direct afacerea dvs., unele ar putea să nu.
Pentru a evita orice confuzie sau taxe neașteptate, este foarte important să obțineți cât mai multă claritate de la proprietar despre îmbunătățirile de capital. De obicei, puteți negocia costurile CAM, îndepărtându-vă responsabilitatea de a ajuta la finanțarea renovărilor clădirilor.
Servicii de curățenie
Locatarii comerciali se așteaptă ca zonele comune ale proprietăților să fie curățate în mod regulat. Proprietarii de proprietăți comerciale au în mod obișnuit propriul personal de curățenie contractual cu o companie de curățenie.Ca atare, fiecare chiriaș trebuie, de asemenea, să plătească o parte din onorariile contractului de îngrijire. Această taxă poate include și costul consumabilelor.
Servicii de securitate
Întrucât dispunerea unei facilități sigure este crucială pentru protejarea afacerilor și a echipamentelor acestora, serviciile de securitate fac parte din CAM. Sistemele de alarmă, personalul de securitate la fața locului, securitatea peste noapte, împreună cu sistemele de detectare a incendiilor și a fumului fac parte din securitatea proprietății. Deoarece chiriașii unei proprietăți comerciale împărtășesc aceste servicii, aceștia împart, de obicei, și cheltuielile.
Sisteme
Utilizarea iluminatului, a instalațiilor sanitare, a cablajelor electrice, HVAC și a altor sisteme din zonele comune precum holurile, toaletele și lifturile sunt împărțite de toți chiriașii. Astfel, aceste costuri sunt împărțite și de chiriași. Când revizuiți contractul de închiriere, întrebați despre cota dvs. din aceste costuri. De obicei, cota dvs. va depinde de spațiul închiriat. Chiriașii care ocupă cea mai mare suprafață pătrată vor plăti deseori cea mai mare parte din aceste costuri.
Taxe de administrare
Gestionarea proprietăților comerciale necesită mult timp și efort. Prin urmare, în loc să gestioneze singuri proprietăți comerciale, mulți proprietari contractează cu companii de administrare a proprietății. Aceste companii se ocupă de o gamă largă de servicii, inclusiv leasing, operațiuni de construcție, comunicații pentru chiriași, managementul construirii, întreținerea facilităților, raportarea părților interesate, servicii financiare și alte servicii care au un impact direct atât asupra proprietarului, cât și asupra chiriașilor. Dacă proprietarul dvs. folosește un serviciu de administrare a proprietății, probabil că dvs. și ceilalți chiriași veți împărți acest cost.
Zone de parcare
Indiferent de clădirea comercială, chiriașii împart de obicei costurile pentru zonele de parcare . Proprietatea ar putea avea doar o parcare de suprafață sau ar putea avea o punte de parcare. Oricum, costurile asociate întreținerii parcării și a garajului de parcare, a proiectelor de repavimentare și a personalului de parcare sunt de obicei incluse în taxele CAM.
Administrativ & Taxe de întreținere
Deși mulți proprietari pot descrie în detaliu taxele CAM, unii ar putea enumera doar o „Taxă administrativă” sau „Taxă de întreținere” generică. Dacă contractul de închiriere nu explică în mod clar taxele specifice, cereți proprietarului să elaboreze. Taxele CAM vă pot plăti pentru lucruri precum permise, orice costuri legale, publicitate, semnalizare sau cheltuieli generale. Nu ar trebui să plătiți cheltuieli precum taxele de înregistrare a impozitului pe venit ale proprietarului, costurile asociate cu încasarea chiriei sau alte servicii care beneficiază proprietarul (proprietarii).
Dacă CAM-ul dvs. include aceste taxe, solicitați să renegociați acești termeni. Experții în servicii de chiriași de la CXRE vă pot ajuta să negociați un contract de închiriere echitabil pentru afacerea dvs. Contactați-ne astăzi pentru a afla mai multe despre serviciile noastre de leasing.
Cum se calculează taxele CAM
Aceasta este o metodă generală de calcul și poate să nu reprezinte taxele dvs. exacte. Contactați direct proprietatea pentru a calcula taxele CAM exacte aferente contractului dvs. de închiriere.
Calculul taxelor CAM este destul de simplu. Mai jos sunt trei pași simpli pentru determinarea CAM în leasingul dvs.
- Mai întâi, aflați suprafața locativă brută a proprietății (GLA). De obicei, puteți obține aceste informații de la agentul de leasing. GLA este suprafața pătrată totală a spațiului închiriat din proprietate.
- Apoi, găsiți suprafața pătrată totală pe care doriți să o închiriați. Puteți întreba agentul de leasing sau găsi aceste informații online sau în alte materiale de marketing.
- În cele din urmă, împărțiți suprafața pătrată a spațiului pe care doriți să îl închiriați de către GLA. Cifra rezultată va fi procentul din partea dvs. din totalul taxelor CAM. De exemplu, dacă doriți să închiriați 1000 SF într-o clădire de 10.000 SF, cota dvs. din CAM este de 10% – 1.000 / 10.000 = 0,1 (10%).
Costul variabil al Întreținerea comună a zonei
Costurile CAM vor varia în funcție de tipul de proprietate pe care îl alegeți și de tipul de leasing pe care îl semnați. Dacă închiriați spațiu într-o clădire de birouri, veți împărți numeroase costuri cu colegii dvs. de locatari. Pe de altă parte, anumite centre comerciale și parcuri de birouri nu împărtășesc facilități precum holuri sau lifturi. În schimb, împărtășesc parcarea, trotuarele, amenajarea teritoriului și alte facilități.
Înainte de a semna un contract de închiriere comercială, asigurați-vă că aflați exact ce fac taxele CAM și nu includ.
Înainte de a semna un leasing comercial, asigurați-vă că aveți un expert care revizuiește contractul. La CXRE, vă putem ajuta să navigați printr-un contract de leasing comercial. Personalul nostru expert are zeci de ani de experiență și sunt gata să vă ajute. Nu ar trebui să semnați niciodată un contract până nu știți exact ce veți plăti. După ce ați semnat contractul de leasing, acesta este legal și obligatoriu și nu poate fi modificat cu ușurință.
Contactați echipa noastră de leasing expert înainte de a semna leasingul comercial. Vă putem ajuta să vă protejați compania de costurile CAM inutile.