Citiți acest lucru înainte de a plăti pentru un serviciu MLS cu taxă fixă

Actualizat: 10 aprilie 2020 cu cele mai recente date MLS cu taxă forfetară

Ce este un serviciu MLS cu taxă forfetară?

Vânzarea unei case fără ajutorul unui agent poate fi dificilă. Cea mai mare provocare pentru vânzătorii FSBO este vizibilitatea – fără expertiza de marketing și publicitate a unui agent și rețeaua lor de contacte, cum se asigură un vânzător că locuința lor este văzută de persoanele care ar putea fi interesate să o cumpere?

Ei bine, aici intervine serviciul MLS cu taxă unică.

Serviciile MLS cu taxă unică oferă vânzătorilor posibilitatea de a-și înscrie casa în Serviciul de listare multiplă local, care este principalul online director pe care agenții imobiliari îl folosesc pentru a-și enumera proprietățile și a le partaja cu alți agenți care aparțin și MLS-ului local. Există sute de baze de date locale MLS, fiecare dintre acestea gestionând listări din zona lor.

Numai un agent poate lista pe MLS, care este singurul lucru pe care îl plătiți cu un serviciu MLS cu taxă unică. Cu alte cuvinte, nu veți avea acces la celelalte servicii oferite de obicei de agenți.

MLS este, de asemenea, numit uneori listare „numai intrare”, ceea ce înseamnă că agentul care introduce listarea în MLS nu îndeplinește alte sarcini pentru vânzător. Deci, de exemplu, părțile interesate vor ști să nu contactați agentul respectiv pentru a aranja o prezentare. Acestea vor merge direct la dvs., vânzătorul.

Principalul avantaj al listării casei dvs. în MLS local este că face ca înregistrarea dvs. să fie distribuită în top real site-uri imobiliare precum Zillow și Realtor.com. Site-uri web precum Zillow, Trulia și Realtor.com extrag date din aceste înregistrări MLS locale și le servesc milioanelor de utilizatori.

Având în vedere că 44% dintre cumpărători încep căutarea la domiciliu căutând online, potrivit NAR, MLS este o modalitate excelentă de a câștiga expunere. Cu toate acestea, listarea fără agent (FSBO) vine cu o mulțime de provocări.

Iată o scurtă descriere a tot ceea ce Va trebui să vă descurcați fără un agent:

1. Pregătiți-vă casa pentru vânzare
2. Prețul dreptului de proprietate
3. eu
4. Vindeți-vă piața acasă
5. Găsiți cumpărători calificați
6. Răspundeți rapid cumpărătorilor serioși
7. Negociați afacerea
8. Angajați un avocat imobiliar
9. Finalizați și depuneți documentele corecte

Pare mult, nu? Este! Vânzarea FSBO nu este o glumă.

Citiți mai departe pentru a afla dacă vânzarea cu un serviciu MLS cu taxă fixă în locul unui agent este potrivită pentru dvs.

Cuprins

• Cum să obțineți o înregistrare MLS fără agent imobiliar
• Odată ce vă aflați în MLS, cum vă vor contacta cumpărătorii?
• Cum să scrieți o listă excelentă și să obțineți fotografiile corecte
• Avantaje și dezavantaje MLS cu taxă fixă
• MLS cu taxă fixă vs. Agenți imobiliari cu taxă fixă vs. Flat Brokeraje de taxe
• Care sunt cele mai bune companii MLS cu taxă fixă?
• Companii MLS cu taxă fixă cu reputații secundare
• Concluzie

Cum să obțineți o înregistrare MLS fără agent imobiliar

Obținerea proprietății dvs. în MLS fără agent este destul de simplă, dar există câteva reguli simple de reținut, pentru a vă asigura că înregistrarea dvs. atinge cea mai mare valoare public potențial.

Utilizați un MLS local

Acesta este un punct important; deoarece există sute de baze de date MLS, fiecare dintre acestea listând doar proprietăți în aria lor de acoperire, ar trebui să vă asigurați că vă uitați doar la companiile MLS cu taxă fixă din zona dvs.

Dacă contractați din greșeală cu o companie forfetară din afara statului, cumpărătorii din zona dvs. nici măcar nu vă vor vedea casa.

Analizați opțiunile de cumpărare

Companiile MLS cu taxă forfetară vă vor afișa listarea pentru o taxă forfetară unică – dar această taxă va varia în funcție de serviciile pe care le doriți.

Majoritatea companiilor oferă pachete bare bones, unde veți obține doar o listă MLS și fără servicii suplimentare, pentru o anumită perioadă de timp – de obicei în jur de 60 de zile. De acolo, pachetele devin mai scumpe, în funcție de cât de mult doriți ca proprietatea dvs. să fie listată sau pentru ce alte servicii suplimentare optați.

Aceste servicii suplimentare pot include marketing și publicitate, punere în scenă, fotografie și ajutor la închidere și negociere. Dacă nu sunteți sigur de câte dintre aceste servicii veți avea nevoie chiar în avans, este în regulă – asigurați-vă că compania pe care o utilizați vă permite să adăugați servicii pe linie sau să faceți modificări la înregistrarea dvs. Aproape toți vânzătorii de FSBO trebuie să facă modificări la listarea lor la un moment dat sau să își improvizeze abordarea de vânzare. Flexibilitatea este esențială.

Notă rapidă: o alternativă bună la companiile MLS cu taxă fixă este utilizarea unui agent imobiliar fiabil cu taxă fixă (pe care îl vom discuta mai jos). Am colaborat cu Clever Real Estate pentru a vă oferi agenți locali cu servicii complete, care lucrează cu 1% sau 3000 USD și vă ajută să economisiți mii.

De asemenea, asigurați-vă că compania pe care o alegeți oferă asistență pentru clienți cuprinzătoare și de calitate. Nu vă credeți doar pe cuvânt; fă-ți propriile cercetări. Dacă informațiile lor de contact sunt afișate în mod vizibil, acesta este un semn bun; dacă trebuie să vânezi, fii ezitant.

Un alt sfat extraordinar este să căutați (adresa URL a companiei) + „Examinați” în Google și să vedeți ce au spus alte persoane despre companie.

În cele din urmă, confirmați că compania dvs. listată trimite afișarea dvs. către Agenții imobiliari, Zillow și Trulia atunci când trimiteți lista MLS. (Majoritatea o fac, dar verificați dublu.) Acestea sunt site-urile orientate spre consumatori, unde casa dvs. este probabil să fie descoperită de un cumpărător – și cumpărătorul ar putea să nu fie atașat unui agent imobiliar în acel moment.

Odată ce vă aflați în MLS, cum vă vor contacta cumpărătorii?

Agenții cumpărătorului vor primi informațiile dvs. de contact în „ Se afișează porțiunea Instrucțiuni ”din lista MLS. Vă vor contacta direct dacă vor să vă arate casa.

Pe site-urile orientate către clienți, cum ar fi Zillow și Realtor, numerele de telefon ale diferiților agenți ai cumpărătorului vor fi postate pe lista dvs., ceea ce înseamnă că există șanse mari veți ajunge să plătiți comisionul de 3% al agentului respectiv, chiar dacă vindeți FSBO. Acesta este modul în care Zillow câștigă bani: înregistrarea dvs. este un material de marketing gratuit pentru platforma lor de recomandare a agenților.

În calitate de vânzător, veți dori să rețineți că, odată ce vă înscrieți cu un serviciu și vă conectați la un brokeraj, vi se va cere adesea să semnați un acord „Agenție exclusivă”. MLS are o regulă strictă conform căreia o proprietate nu poate fi listată în MLS în același timp de două companii diferite.

Dacă acceptați o ofertă, trebuie să informați imediat compania listată – în termen de o zi. Regula MLS se aplică atunci când închideți oficial. Acestea sunt exemple excelente de ce este atât de important serviciul pentru clienți uimitor; există reguli care guvernează fiecare etapă a procesului de vânzare și, dacă nu sunt respectate, puteți întâmpina probleme serioase.

După ce ați decis o companie listată, dar înainte de a vă semna contractul cu acestea, veți avea nevoie de o descriere text și de fotografii ale proprietății dvs. MLS necesită cel puțin o fotografie pentru a fi inclusă în listă înainte crește și lansarea listării cu fotografii „substituente” inferioare stabilește tonul greșit.

Cum să scrieți o înregistrare excelentă și să obțineți fotografiile corecte

Această parte a procesului este extrem de importantă. Dacă puteți face o primă impresie extraordinară asupra potențialilor cumpărători, șansele pentru o vânzare cresc semnificativ. Dacă faci o primă impresie mediocră, va fi greu să ieși din mulțime.

Pentru a te distinge de alte listări va fi nevoie să te pui în locul cumpărătorului. De exemplu, evitați să folosiți fraze precum „vânzător motivat” sau „partea superioară de fixare”. Un „vânzător motivat” va deveni disperat, iar „fixer superior” implică proprietatea în stare proastă. Oricum ar fi, invitați oferte lowball. Chiar și expresii precum „investiții imobiliare” pot părea insistente și pot transforma rapid un cumpărător cu amănuntul într-un cumpărător la prețuri avantajoase.

Specificațiile sunt puternice, la fel ca și numele de marcă. vorbiți despre aparatele Viking din oțel inoxidabil și blaturile pentru cascadă Silestone. Acest ghid de la NY Times vă poate ajuta să înțelegeți cele mai populare cuvinte din listări (și de ce sunt atât de populare).

Când nu puteți folosiți prestigiul unui nume de marcă, încercați să încadrați lucrurile în termeni de beneficii în loc de caracteristici. De exemplu, o piscină este o caracteristică, dar să aveți o oază privată în curtea din spate pentru după-amiezile lungi de vară este un beneficiu. Beneficiile sunt mult mai atractive. decât caracteristicile.

Desigur, o copie excelentă trebuie să fie însoțită de fotografii de înaltă calitate. Cumpărătorii sunt vizuali; atunci când priviți o înregistrare, mergeți cu siguranță mai întâi la fotografii. Dacă nu vă place ceea ce vedeți, probabil că nu vă veți deranja cu descrierea. Asta înseamnă că obținerea unor fotografii bune ar trebui să fie a dvs. cea mai mare prioritate.

Există o mulțime de factori care iau în considerare realizarea unei fotografii excelente. Punerea în scenă, iluminarea și compoziția adecvate pot face diferența între o fotografie de uitat și una care te face să fii împins în partea de sus a listei.

Dacă nu aveți experiență în realizarea de fotografii de înaltă calitate, ar trebui să luați în considerare angajarea unui fotograf profesionist, de preferință unul specializat în fotografii imobiliare. Va costa, dar sunt bani bine cheltuiți. Dacă știți că veți avea nevoie de fotografii profesionale, vă recomandăm să utilizați o companie care include fotografii ca parte a pachetului lor standard.

Contrați și contra MLS cu taxă plată: ar trebui să utilizați un serviciu MLS cu taxă plată pentru a vinde FSBO?

Acum, că știi cum să listezi pe MLS, să discutăm dacă ar trebui sau nu să vinzi fără un agent (de obicei oamenii decid să vândă FSBO).

Vânzătorii de FSBO ar trebui să ia în considerare un serviciu MLS cu taxă unică, pur și simplu pentru că o listă MLS le va oferi o cantitate imensă de expunere la cumpărători și agenții cumpărătorului. În ceea ce privește valoarea pe dolar, este de departe cea mai bună mișcare de marketing pe care o puteți face.

De asemenea, are sens și în ceea ce privește dolarul brut. Un serviciu de bază de listare a taxei MLS de bază vă va oferi în medie 299 $ – 399 $. Comparați-l cu comisionul imobiliar standard de 6%, care, având în vedere valoarea medie a locuinței din SUA este puțin peste 247.000 USD, în medie aproximativ 14.800 USD. Aceasta reprezintă o potențială economie masivă.

Totuși, vânzarea de FSBO cu o compensație fixă a companiei listate la MLS are dezavantaje și nu este ușor – motiv pentru care listele FSBO au scăzut constant, atingând un nivel minim 7% din toate înregistrările în 2018. Dar se poate face, atâta timp cât o faci corect. Să ne uităm la câteva argumente pro și contra.

Pro: veți economisi bani

După cum am spus mai sus, vânzarea de FSBO printr-un serviciu MLS cu taxă fixă poate însuma mii de dolari în economii, chiar dacă mergeți cu un pachet de lux care include marketing, fotografii și îndrumări până la închidere.

Pro: Mai mult control și independență

Dacă vindeți singur, controlați fiecare aspect al vânzării. Decizi când să organizezi emisiuni, care este prețul tău inițial și cât vei da în cadrul negocierilor.

Dacă aveți o înțelegere contrar intuitivă cu privire la ce direcție merge piața sau credeți că casa dvs. are un farmec evaziv pe care un agent s-ar putea să nu-l înțeleagă, veți pune aceste teorii la încercare.

Con: Curba de învățare abruptă

Vânzarea unei case nu este ușoară, chiar dacă vorbiți despre o proprietate impecabilă pe o piață fierbinte. Va trebui să vă pregătiți și să vă pregătiți locuința pentru piață, iar după ce este listată, trebuie să vă asigurați că potențialii cumpărători știu despre aceasta. În mod normal, un agent vă va sfătui cu privire la aceste lucruri, dar dacă vindeți solo, acesta va cădea pe umerii dvs.

Rețineți, de asemenea, că prețul dvs. cerut este doar un punct de plecare pentru negocieri. Dacă agentul cumpărătorului solicită o reducere de preț sau credite de reparații, va trebui să contracarați în mod eficient. Dacă nu aveți experiență în negocieri, s-ar putea să vă aflați în dezavantaj. Iar cantitatea de documente la închidere poate fi foarte descurajantă; dacă alegeți să angajați un avocat imobiliar care să vă ajute prin documentație, aceasta va reduce economiile dvs., de la 150 la 350 USD pe oră.

Con: probabil că va trebui să plătiți încă un cumpărător Comisia pentru agenți

Rețineți că, pentru a intra pe MLS, va trebui să oferiți comision de 2-3% agentului cumpărătorului dacă vă livrează un cumpărător. În acest caz, veți economisi doar jumătate din comisionul standard de 6%.

Puteți găsi cu siguranță un cumpărător fără agent pentru proprietatea dvs. și puteți plăti comision zero, dar acest lucru este rar. În plus, există unele avantaje în a plăti agentul unui cumpărător. Întrucât îi plătiți, aceștia vă pot ajuta cu documentele de închidere.

Dacă vă îngrijorează faptul că loialitățile lor sunt cu cumpărătorul, rețineți că agentul este încă obligat de un cod de etică profesional. și standarde de practică. Un agent legitim va supraveghea un contract corect și echitabil pentru ambele părți, indiferent dacă lucrează pentru cumpărător sau vânzător.

Con: Probleme juridice potențiale

A vă vinde singur înseamnă că faceți toată munca și, de asemenea, acceptați toată răspunderea. De exemplu, dacă divulgarea vânzătorului dvs. nu include informații despre un acoperiș sau un subsol cu scurgeri, vă puteți găsi în fața instanței. Agenții sunt instruiți să prindă aceste erori sau, în cel mai rău caz, să acopere răspunderea cu asigurarea de eroare și omisiune (E & O).

Dacă nu aveți un agent, nu aveți acea plasă de siguranță.

Flat Fee MLS vs. Flat Fee Realtors vs. Flat Fee Brokerages

Deși verbul este similar, aceste trei tipuri de servicii sunt de fapt destul de diferite. Să trecem în revistă ce oferă și nu oferă fiecare serviciu.

MLF cu taxă fixă

După cum am discutat mai sus, o companie MLS cu taxă unică va afișa proprietatea dvs. pe MLS-ul dvs. local contra unei taxe simple. Intrarea în MLS crește vizibilitatea proprietății și le permite cumpărătorilor locali și agenților cumpărătorului să știe că locuința dvs. este pe piață.

Dincolo, nu fac prea multe. Unele companii oferă pachete extinse care includ ajutor pentru marketing, organizare și închidere, dar va trebui să plătiți suplimentar, iar economiile de costuri încep să se diminueze după suficiente vânzări. Pentru vânzătorii de FSBO care doresc cu adevărat să meargă singuri, serviciul de listare MLS cu taxă unică este cea mai bună opțiune pentru minimalistii care doresc să economisească. este un agent convențional care lucrează contra cost în loc de comision tradițional bazat pe procente.Dacă vă abonați la teoria conform căreia comisionul procentual asigură un efort maxim de la un agent, deoarece sfârșitul acestora crește odată cu prețul de vânzare, este posibil să fiți sceptic că un agent imobiliar cu taxă forțată vă va oferi același bang pentru dolarul dvs.

Dar agenții imobiliari cu taxă fixă sunt o opțiune legitimă, iar performanța lor este adesea la egalitate cu un agent convențional.

Cum? Ei bine, ele reprezintă adesea în volum ceea ce renunță la comision individual. Deci, dacă un agent excelent poate închide o jumătate de duzină de vânzări cu taxă fixă în același timp, poate închide o vânzare tradițională de comision, toată lumea iese înainte; agentul își câștigă banii, iar clienții beneficiază de o experiență de agent cu servicii complete.

Brokeraje cu taxă fixă

Un brokeraj cu taxă fixă este o companie imobiliară al cărui întreg model de afaceri se bazează pe furnizarea unei experiențe complete de servicii pentru o taxă forfetară sau un procent mai mic. Aceste companii acționează adesea ca servicii de recomandare, conectând agenți locali de top cu clienți potențiali pre-verificați.

Companii precum Clever Real Estate oferă o experiență completă de servicii cu un agent de elită pentru doar 3.000 USD, pentru vânzări de până la 350.000 USD și doar 1% dacă se vinde pentru mai mult de atât. Având în vedere că comisionul de 6% pentru o casă de 300.000 de dolari este de 18.000 de dolari, apelul acestor intermedieri este clar: primiți aceleași servicii ca și cineva care folosește un agent convențional, în timp ce plătiți mult mai puțin.

Vor evita agenții cumpărătorilor îmi vând casa dacă vând FSBO?

Deși proprietatea dvs. va fi puțin mai activă pentru agentul cumpărătorului decât o listă convențională, majoritatea agenților nu vor evita în mod direct să vă arate proprietatea unui potențial cumpărător doar pentru că este o listă cu taxă forfetară. La sfârșitul zilei, un agent dorește un cumpărător fericit și un cec de comision, așa că, dacă casa ta se potrivește perfect clientului lor, se vor asigura că clientul o vede.

De asemenea, agentul unui cumpărător care navighează în MLS poate să nu arate că casa dvs. este o listă cu taxă forfetară. Agenții vor vedea comisionul pe care îl oferiți, dar nu vor vedea ce ați plătit – sau nu ați plătit – un agent de listare.

Agenții nu mai au monopolul informațiilor de listare; în aceste zile, majoritatea cumpărătorilor își încep căutarea pe site-uri web precum Zillow și vin la agentul lor cu o listă de proprietăți pe care doresc să le vadă. Orice agent al cumpărătorului care refuză să arate o casă, deoarece este o listă cu taxă fixă, va pierde probabil acel client.

În plus, un vânzător FSBO poate beneficia de colaborarea cu agentul unui cumpărător. Un agent imobiliar este obligat printr-un cod de etică să fie sincer și transparent față de ambele părți în tranzacție și poate ajuta la închiderea documentației. Dacă nu există niciun agent implicat în vânzare, va trebui probabil să plătiți un avocat imobiliar pentru a revizui contractul.

Care sunt cele mai bune companii MLS forfetare?

Odată ce ați decis să utilizați o companie MLS forfetară, asigurați-vă că vă examinați opțiunile și căutați reputația acestora. Iată câteva companii de renume, împreună cu recenziile lor cu taxă forfetară, pentru a vă ajuta să începeți căutarea.

ISoldMyHouse.com

Acest serviciu de recomandare MLS la nivel național conectează vânzătorii cu brokeri și agenți locali care își vor înscrie casa pe MLS contra cost.

Pachetul lor de 299 USD oferă șase luni în MLS, sindicare pe principalele site-uri imobiliare precum Zillow, Trulia și Realtor.com, 6-10 fotografii, modificări nelimitate ale listelor, documente și redirecționarea clienților. Pentru 399 USD, vânzătorul primește o listă pe tot parcursul anului și până la 25 de fotografii, împreună cu toate celelalte servicii menționate.

Cu o notă A + de la Better Business Bureau, ISoldMyHouse.com arată ca un loc sigur, de încredere. opțiune.

Houzeo

Acest serviciu de recomandare forfetar oferă o serie de pachete și un tablou de bord online inovator pentru a vă gestiona înregistrarea, a încărca fotografii și chiar a semna contracte MLS.

Pachetele lor au un preț de 99 USD, 295 USD și 395 USD și oferă termeni de listare de trei până la șase luni, până la 24 de fotografii, sindicare către principalele site-uri imobiliare și, la cel mai înalt nivel, federal și formulare de divulgări de stat.

Houzeo are un rating de 4,8 din 5 pe Google, pe baza a 19 recenzii.

FSBO.com

Această recomandare MLS la nivel național serviciul vă pune în legătură cu brokeri MLSmart Realty sau cu brokeri locali, care vă vor primi proprietatea pe MLS local.

Pentru pachetul lor standard de 399,95 USD, vă permit să stabiliți comisionul agentului cumpărătorului, încărcați aproximativ 20 de fotografii, iar lista dvs. de șase luni este completată automat pe principalele site-uri imobiliare. Vânzătorii primesc, de asemenea, semne de curte și își pot anula listarea oricând, deși anularea poate atrage o taxă.

FSBO.com are un rating A + solid de la Better Business Bureau.

Taxă fixă Companiile MLS cu reputații Subpar

Deși experiența dvs. individuală poate varia, aceste companii au recenzii slabe și ar trebui să fiți precaut cu privire la relațiile cu acestea.

MLS My Home

Această companie oferă un pachet simplu de 99 USD, care include o listă de șase luni, șase fotografii (deși puteți încărca mai multe pentru o taxă suplimentară) și o pagină web separată pentru listarea ta.

Cu toate acestea, au un rating F de la Better Business Bureau, un rating de 1 stele din 5 pe Yelp și un rating de 2,5 stele din Trustpilot. Cumpărător, atenție!

Fizber

Acest serviciu de recomandare MLS cu taxă unică vă pune în legătură cu brokeri și agenți locali care vă vor înscrie casa pe MLS pentru o taxă pre-negociată. Spre deosebire de unele servicii, acestea necesită să oferiți comisionului unui agent de cumpărător. Pentru 295 $ – 395 $, acestea oferă evaluări online la domiciliu, formulare descărcabile și, odată ce încărcați informațiile, înregistrarea dvs. se difuzează în termen de 24 de ore.

Cu toate acestea, au un rating B mediocru cu Better Business Bureau, și doar 3,5 stele, dintr-un posibil 5, pe Trustpilot, pe baza a 82 de recenzii.

Concluzie

Puteți economisi mulți bani vândând fără un agent, dar dvs. renunți la mai mult timp și energie. Nu uitați să faceți cercetările, să profitați de serviciul pentru clienți dacă aveți întrebări, depuneți un efort deosebit în înregistrarea dvs. – în special fotografiile – și fiți pregătiți să negociați cu agentul cumpărătorului.

Și amintiți-vă – dacă nu reușiți să vă vindeți casa ca vânzător FSBO, puteți oricând să reporniți procesul cu un agent. Dacă sunteți încă avers de a utiliza un agent convențional și de a plăti un comision complet de 6%, brokerajul cu taxă forfetară Clever Real Estate oferă o experiență completă de vânzare cu un agent local de elită pentru o taxă mică, fixă de 3.000 USD, dacă casa dvs. se vinde cu mai puțin de 350.000 de dolari. Asta înseamnă că obțineți cel mai bun agent pe care piața îl poate oferi și economisiți mii de dolari în acest proces. Este cu adevărat cel mai bun din ambele lumi.