Cumpărături pentru o ipotecă

Obțineți informații de la mai mulți creditori

Împrumuturile pentru locuințe sunt disponibile de la mai multe tipuri de creditori – instituții economice, comerciale bănci, companii ipotecare și uniuni de credit. Diferiti creditori vă pot cita prețuri diferite, așa că ar trebui să contactați mai mulți creditori pentru a vă asigura că obțineți cel mai bun preț. De asemenea, puteți obține un împrumut la domiciliu prin intermediul unui broker ipotecar. Brokerii aranjează tranzacții mai degrabă decât să împrumute bani direct; cu alte cuvinte, găsesc un împrumutat pentru dvs. Accesul unui broker la mai mulți creditori poate însemna o selecție mai largă de produse de împrumut și condiții din care puteți alege. Brokerii vor contacta, în general, mai mulți creditori cu privire la cererea dvs., dar nu sunt obligați să găsească cea mai bună ofertă pentru dvs., cu excepția cazului în care au contractat cu dvs. să vă acționeze ca agent. În consecință, ar trebui să luați în considerare contactarea mai multor brokeri, la fel cum ar trebui cu băncile sau instituțiile economice.

Nu este întotdeauna clar dacă aveți de-a face cu un creditor sau cu un broker. Unele instituții financiare funcționează atât ca împrumutători, cât și ca brokeri. Și majoritatea reclamelor brokerilor nu folosesc cuvântul „broker”. Prin urmare, asigurați-vă că întrebați dacă este implicat un broker. Aceste informații sunt importante, deoarece brokerilor li se plătește de obicei o taxă pentru serviciile lor, care pot fi separate de și în plus față de originea împrumutătorului sau alte taxe. Compensația unui broker poate fi sub forma de „puncte” plătite la închidere sau ca supliment la rata dobânzii dvs. sau ambele. Ar trebui să întrebați fiecare broker cu care lucrați cum va fi compensat, astfel încât să puteți compara diferitele taxe. Fiți pregătit să negociați cu brokeri, precum și cu creditorii.

Obțineți toate informațiile importante despre costuri

Asigurați-vă că obțineți informații despre ipoteci de la mai mulți creditori sau brokeri. Aflați cât de mult vă puteți permite o plată în avans și aflați toate costurile implicate în împrumut. Nu este suficient să știi doar valoarea plății lunare sau rata dobânzii. Solicitați informații despre aceeași sumă a împrumutului, termenul împrumutului și tipul de împrumut, astfel încât să puteți compara informațiile. Următoarele informații sunt importante pentru a obține de la fiecare creditor și broker:

Tarife

• Solicitați fiecărui creditor și broker o listă a ratelor dobânzilor sale ipotecare actuale și dacă ratele sunt citatele sunt cele mai mici pentru acea zi sau săptămână.
• Întrebați dacă tariful este fix sau reglabil. Rețineți că, atunci când ratele dobânzii pentru creditele ipotecare cu rată ajustabilă cresc, în general crește și plățile lunare.
• Dacă rata citată este pentru o rată ipotecară cu rată ajustabilă, întrebați cum va varia rata și plata împrumutului dvs. , inclusiv dacă plata împrumutului dvs. va fi redusă atunci când ratele scad.
• Întrebați despre rata procentuală anuală a împrumutului (APR). APR ia în considerare nu numai rata dobânzii, ci și punctele, comisioanele de broker și anumite alte taxe de credit pe care vi se poate cere să le plătiți, exprimate ca o rată anuală.

Puncte

Punctele sunt comisioane plătite creditorului sau brokerului pentru împrumut și sunt adesea legate de rata dobânzii; de obicei, cu cât plătiți mai multe puncte, cu atât rata este mai mică.

• Consultați ziarul local pentru informații despre tarife și puncte oferite în prezent.
• Solicitați ca punctele să fie citate la ca sumă în dolari – mai degrabă decât ca număr de puncte – astfel încât să știți cât de mult va trebui să plătiți.

Taxe

O casă împrumutul implică adesea multe comisioane, cum ar fi comisioane de inițiere sau subscriere, comisioane de broker și decontări (sau costuri de închidere). Fiecare creditor sau broker ar trebui să vă poată oferi o estimare a comisioanelor sale. Multe dintre aceste taxe sunt negociabile. Unele taxe sunt plătite atunci când solicitați un împrumut (cum ar fi taxele de aplicare și de evaluare), iar altele sunt plătite la închidere. În unele cazuri, puteți împrumuta banii necesari pentru a plăti aceste taxe, dar acest lucru va crește suma împrumutului și costurile totale. Împrumuturile „fără cost” sunt uneori disponibile, dar implică de obicei rate mai mari.

• Întrebați ce include fiecare taxă. Mai multe articole pot fi grupate într-o singură taxă.
• Solicitați o explicație a oricăror onorarii pe care nu le înțelegeți. Unele taxe obișnuite asociate cu închiderea unui împrumut la domiciliu sunt enumerate în Foaia de lucru pentru cumpărături ipotecare.

Plăți în avans și asigurare ipotecară privată

Unii creditori necesită 20% din prețul de achiziție al casei ca avans. Cu toate acestea, mulți creditori oferă acum împrumuturi care necesită mai puțin de 20% reducere – uneori chiar și 5% la împrumuturile convenționale.Dacă nu se face o plată în avans de 20%, creditorii solicită de obicei cumpărătorului să cumpere o asigurare ipotecară privată (PMI) pentru a-l proteja pe creditor în cazul în care cumpărătorul nu plătește. Când sunt disponibile programe asistate de guvern precum FHA (Administrația Federală a Locuințelor), VA (Administrația Veteranilor) sau Serviciile de dezvoltare rurală, cerințele de plată în avans pot fi substanțial mai mici.

• Întrebați despre cerințele creditorului pentru o plată în avans, inclusiv ce trebuie să faceți pentru a verifica dacă sunt disponibile fonduri pentru plata în avans.
• Întrebați creditorul despre programele speciale pe care le poate oferi.

Dacă este necesar PMI pentru împrumutul dvs.

• Întrebați care va fi costul total al asigurării.
• Întrebați cât va fi plata dvs. lunară atunci când este inclusă prima PMI.

Obțineți cea mai bună ofertă pe care o puteți

După ce știți ce poate oferi fiecare creditor, negociați cea mai bună ofertă pe care o puteți. În orice zi, creditorii și brokerii pot oferi prețuri diferite pentru aceleași condiții de împrumut pentru consumatori diferiți, chiar dacă acei consumatori au aceleași calificări de împrumut. Cel mai probabil motiv pentru această diferență de preț este că ofițerilor de împrumuturi și brokerilor li se permite adesea să păstreze o parte sau o parte din această diferență ca compensare suplimentară. În general, diferența dintre cel mai mic preț disponibil pentru un produs de împrumut și orice preț mai mare pe care împrumutatul este de acord să îl plătească este o depășire. Când au loc depășiri, acestea sunt încorporate în prețurile cotate consumatorilor. Acestea pot apărea atât în împrumuturi cu rată fixă, cât și în rate variabile și pot fi sub formă de puncte, comisioane sau rata dobânzii. Indiferent dacă vă este oferit de un ofițer de împrumut sau de un broker, prețul oricărui împrumut poate conține depășiri.

Solicitați creditorului sau brokerului toate costurile asociate împrumutului. Apoi, întrebați dacă creditorul sau brokerul va renunța sau va reduce unul sau mai multe dintre comisioanele sale sau va fi de acord cu o rată mai mică sau mai puține puncte. Va trebui să vă asigurați că împrumutătorul sau brokerul nu este de acord să scadă o taxă în timp ce ridică alta sau să scadă rata în timp ce ridică puncte. Nu există nici un rău în a întreba creditorii sau brokerii dacă pot da condiții mai bune decât cele originale pe care le-au citat sau decât cele pe care le-ați găsit în altă parte.

Odată ce sunteți mulțumit de termenii pe care i-ați negociat, poate doriți să obțineți un blocaj scris de la creditor sau broker. Lock-in-ul ar trebui să includă tariful pe care l-ați convenit, perioada de durare a lock-in-ului și numărul de puncte de plătit. Se poate percepe o taxă pentru blocarea ratei împrumutului. Această taxă poate fi rambursată la închidere. Lock-in-urile vă pot proteja de creșterea ratei în timpul procesării împrumutului; totuși, dacă ratele scad, puteți ajunge la o rată mai puțin favorabilă. Dacă se întâmplă acest lucru, încercați să negociați un compromis cu creditorul sau brokerul.

Rețineți: cumpărați, comparați, negociați

Când cumpărați o casă, nu uitați să faceți cumpărături, să comparați costurile și condiții și să negocieze pentru cea mai bună afacere. Ziarul dvs. local și internetul sunt locuri bune pentru a începe să cumpărați un împrumut. De obicei, puteți găsi informații atât despre ratele dobânzii, cât și despre punctele pentru mai mulți creditori. Întrucât tarifele și punctele se pot schimba zilnic, vă recomandăm să vă verificați frecvent ziarul atunci când cumpărați un împrumut pentru locuință. Dar ziarul nu enumeră taxele, așa că asigurați-vă că întrebați creditorii despre acestea.

Această foaie de lucru pentru cumpărături ipotecare de asemenea, să te ajute. Luați-l cu dvs. atunci când vorbiți cu fiecare creditor sau broker și notați informațiile obținute. Nu vă fie teamă să faceți creditorii și brokerii să concureze între ei pentru afacerea dvs., comunicându-le că cumpărați pentru cea mai bună ofertă.

Legea impune împrumuturi corecte

Legea egalității de șanse de credit interzice creditorilor să discrimineze solicitanții de credit în orice aspect al unei tranzacții de credit pe bază de rasă, culoare, religie, origine națională, sex, stare civilă, vârstă, indiferent dacă venitul total sau parțial al solicitantului provine dintr-o programul de asistență publică sau dacă solicitantul a exercitat cu bună-credință un drept în temeiul Legii privind protecția creditelor de consum.

Legea privind locuința echitabilă interzice discriminarea în tranzacțiile imobiliare rezidențiale pe bază de rasă, culoare, religie, sex, handicap, statut familial sau origine națională.

Conform acestor legi, unui consumator nu i se poate refuza un împrumut pe baza acestor caracteristici și nici nu i se poate percepe mai mult pentru un împrumut sau i se pot oferi condiții mai puțin favorabile bazate pe astfel de legi. caracteristici.

Probleme de credit? Cumpărați, comparați și negociați

Nu presupuneți că problemele minore de credit sau dificultățile care decurg din circumstanțe unice, cum ar fi boala sau pierderea temporară a veniturilor, vă vor limita opțiunile de împrumut doar la creditori cu costuri ridicate.

Dacă raportul dvs. de credit conține informații negative care sunt corecte, dar există motive întemeiate pentru a vă încrede în rambursarea unui împrumut, asigurați-vă că explicați situația dvs. creditorului sau brokerului.Dacă problemele dvs. de credit nu pot fi explicate, probabil că va trebui să plătiți mai mult decât debitorii care au istoric de credit bun. Dar nu presupuneți că singura modalitate de a obține credit este să plătiți un preț ridicat. Întrebați cum istoricul dvs. de credit din trecut afectează prețul împrumutului și ce ar trebui să faceți pentru a obține un preț mai bun. Faceți-vă timp să faceți cumpărături și să negociați cea mai bună ofertă pe care o puteți.

Fie că aveți sau nu probleme de credit, este o idee bună să examinați raportul dvs. de credit pentru a vedea exactitatea și completitudinea înainte de a solicita un împrumut. Pentru a comanda o copie gratuită a raportului dvs. de credit, vizitați www.annualcreditreport.com sau sunați la (877) 322-8228.

Glosar

Ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) – O ipotecă care nu are o rată a dobânzii fixă. Rata se modifică pe durata de viață a împrumutului pe baza mișcărilor unei rate a indicelui, cum ar fi rata pentru titlurile de stat și indicele de cost al fondurilor. ARM-urile oferă de obicei o rată a dobânzii inițială mai mică decât împrumuturile cu rată fixă. Rata dobânzii fluctuează pe durata de viață a împrumutului în funcție de condițiile pieței, dar contractul de împrumut stabilește, în general, rate maxime și minime. Atunci când ratele dobânzilor cresc, în general, plățile dvs. de împrumut cresc; atunci când ratele dobânzilor scad, plățile dvs. lunare pot scădea. Pentru mai multe informații despre ARM-uri, consultați Manualul consumatorilor cu ipoteci cu rată ajustabilă.

Rata procentuală anuală (APR) – Costul creditului exprimat ca o rată anuală. Pentru creditele închise, cum ar fi împrumuturile auto sau creditele ipotecare, DAE include rata dobânzii, punctele, comisioanele de broker și anumite alte cheltuieli de credit pe care debitorul trebuie să le plătească. O TAE sau o rată echivalentă nu este utilizată în contractele de leasing.

Împrumuturi convenționale – împrumuturi ipotecare, altele decât cele asigurate sau garantate de o agenție guvernamentală, cum ar fi FHA (Federal Housing Administration), VA ( Administrația Veteranilor) sau Serviciile de dezvoltare rurală (cunoscută anterior ca Farmers Home Administration sau FmHA).

Escrow – Deținerea de bani sau documente de către un terț neutru înainte de închiderea unei proprietăți. Poate fi, de asemenea, un cont deținut de creditor (sau agentul de service) în care proprietarul unei case plătește bani pentru impozite și asigurări.

Împrumuturi cu rată fixă – Împrumuturi care au, în general, termene de rambursare de 15, 20 sau 30 ani. Atât rata dobânzii, cât și plățile lunare (pentru principal și dobândă) rămân aceleași pe durata de viață a împrumutului.

Rata dobânzii – Prețul plătit pentru împrumutarea banilor, de regulă, exprimat în procente și ca rată anuală .

Taxe de inițiere a împrumutului – Taxe percepute de creditor pentru procesarea unui împrumut; exprimat adesea ca procent din suma împrumutului.

Lock-in – Un acord scris care garantează cumpărătorului o rată a dobânzii la un împrumut pentru locuință, cu condiția ca împrumutul să fie închis într-o anumită perioadă, cum ar fi 60 sau 90 de zile. Adesea, acordul specifică, de asemenea, numărul de puncte care trebuie plătite la închidere.

Ipoteca – Un contract, semnat de un împrumutat atunci când se face un împrumut pentru locuință, care conferă creditorului dreptul de a intra în posesia proprietății în cazul în care împrumutatul nu reușește să plătească împrumutul. Ofițerilor de împrumut și brokerilor li se permite adesea să păstreze o parte sau o parte din această diferență ca compensare suplimentară.

Puncte (numite și puncte de reducere) – Un punct este egal cu 1 la sută din suma principală a unui credit ipotecar. De exemplu, dacă o ipotecă este de 200.000 USD, un punct este egal cu 2.000 USD. Creditorii percep frecvent puncte atât în ipoteci cu rată fixă, cât și cu rată ajustabilă, pentru a acoperi costurile de inițiere a împrumutului sau pentru a oferi o compensație suplimentară împrumutătorului sau brokerului. Punctele sunt plătite, de obicei, la data de închidere a împrumutului și pot fi plătite de împrumutat sau de vânzătorul local sau pot fi împărțite între cele două părți. În unele cazuri, banii necesari pentru a plăti puncte pot fi împrumutați, dar măresc suma împrumutului și costurile totale. Punctele de reducere (numite uneori comisioane de reducere) sunt puncte pe care împrumutatul alege în mod voluntar să le plătească în schimbul unei rate mai mici a dobânzii.

Asigurare ipotecară privată (PMI) – Protejează împrumutătorul împotriva pierderii dacă un împrumutat intră în imprumutul. Este o plată solicitată de obicei unui împrumutat pentru împrumuturi în care o avans este mai mică de 20 la sută din prețul de vânzare sau, într-o refinanțare, când suma finanțată este mai mare de 80 la sută din valoarea evaluată. Când achiziționați 20% din capitalul propriu în casă, PMI este anulat. În funcție de mărimea creditului ipotecar și a avansului, aceste prime pot adăuga între 100 și 200 USD pe lună sau mai mult la plățile dvs.

Costuri de decontare (sau de închidere) – Taxe plătite la închiderea împrumutului. Poate include taxe de aplicare; examinarea titlului, rezumatul titlului, asigurarea titlului și taxele de inspecție a proprietății; taxe pentru pregătirea actelor, ipotecilor și documentelor de decontare; onorariul avocatului; taxe de înregistrare; costurile estimate ale impozitelor și asigurărilor; și taxe de notar, evaluare și raport de credit.Conform Legii privind procedurile de decontare a bunurilor imobiliare, debitorul primește o estimare de „bună-credință” a costurilor de închidere în termen de trei zile de la depunerea cererii. Estimarea de bună-credință listează fiecare cost așteptat fie ca sumă, fie ca interval. instituție – Un termen care descrie, în general, băncile de economii și asociațiile de economii și împrumuturi.

Aceste informații au fost pregătite de următoarele agenții:

• Consiliul guvernatorilor sistemului rezervelor federale
• Departamentul Locuințe și Dezvoltare Urbană
• Departamentul Justiției
• Departamentul Trezoreriei
• Corporația Federală pentru Asigurarea Depozitelor
• Consiliul Federal pentru Finanțarea Locuințelor
• Comisia Federală pentru Comerț
• Administrația Națională a Uniunilor de Credit
• Oficiul Federal de Supraveghere a Întreprinderilor Locale
• Oficiul controlorului moneda
• Oficiul de supraveghere a economiilor

Aceste agenții (cu excepția Departamentului Trezoreriei) impun respectarea legilor care interzic discriminarea în împrumuturi. Dacă credeți că ați fost discriminat în procesul de finanțare a locuințelor, vă recomandăm să contactați una dintre agențiile enumerate mai sus cu privire la drepturile dvs. în temeiul acestor legi.