Mulți chiriași care semnează un contract de închiriere pentru apartamentul sau unitatea de închiriere planifică să rămână pe deplin timpul necesar contractului de leasing, cum ar fi un an. Dar, în ciuda celor mai bune intenții, este posibil să doriți (sau să aveți nevoie) să plecați înainte de încheierea contractului de închiriere – de exemplu, dacă sunteți student la Penn și doriți doar să rămâneți în apartamentul dvs. pentru perioada de timp în care școala este în sesiune . Sau poate vă mutați împreună cu iubitul sau iubita. Uneori, poate fi necesar să vă mutați pentru a fi mai aproape de noul dvs. loc de muncă sau de un părinte în vârstă care are nevoie de ajutorul dvs.
Plecarea înainte de expirarea unui contract de închiriere pe durată determinată fără a plăti restul chiriei datorate în temeiul contractul de arendă se numește încălcarea contractului de închiriere. Iată o scurtă trecere în revistă a drepturilor chiriașilor din Pennsylvania pentru a rupe un contract de închiriere fără a mai răspunde pentru chirie.
Drepturile și responsabilitățile chiriașilor la semnarea unui contract de închiriere în Pennsylvania
Un contract de închiriere vă obligă atât pe dvs., cât și pe proprietarul dvs. pentru o anumită perioadă de timp, de obicei un an. În cadrul unui contract de închiriere tipic, un proprietar nu poate ridica chiria sau modifica alți termeni, până când contractul de închiriere nu se termină (cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede o modificare, cum ar fi o creștere a chiriei la mijlocul contractului de închiriere). Un proprietar nu vă poate forța să vă mutați înainte de încheierea contractului de închiriere, cu excepția cazului în care nu reușiți să plătiți chiria sau să încălcați un alt termen semnificativ, cum ar fi organizarea în mod repetat de petreceri mari și zgomotoase. În aceste cazuri, proprietarii din Pennsylvania trebuie să urmeze proceduri specifice pentru a pune capăt locațiilor. De exemplu, proprietarul dvs. trebuie să vă anunțe cu zece zile înainte de a plăti chiria sau să plece (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.501 (b)) înainte de a introduce un proces de evacuare. Dacă ați încălcat termenii unui contract de închiriere mai mult de un an, proprietarul vă poate oferi o notificare de renunțare necondiționată, oferindu-vă 30 de zile pentru a vă deplasa. (68 Pa. Cons. Stat. Ann., § 250.501 (b)).
Chiriașii sunt obligați în mod legal să plătească chirie pe durata întregului contract de închiriere, de obicei un an, indiferent dacă continuați sau nu să locuiți în unitatea de închiriere – cu câteva excepții, după cum urmează.
Când se justifică încălcarea unui contract de închiriere în Pennsylvania
Există câteva excepții importante de la regula generală pe care un chiriaș care încalcă un contract de închiriere îl datorează chiria pentru întregul termen de închiriere. Este posibil să vă puteți deplasa legal înainte ca termenul de leasing să se încheie în următoarele situații.
Începeți serviciul militar activ
Dacă intrați în serviciul militar activ după semnarea unui contract de leasing, au dreptul să încalce contractul de închiriere conform legii federale. (Războiul și apărarea națională, membrii legii de ajutor civil, 50 App. USCA § § 501 și următoarele.) Trebuie să faceți parte din „serviciile uniformate”, care include forțele armate, corpurile comandate ale administrației naționale oceanice și atmosferice (NOAA) , a comandat corpul Serviciului de Sănătate Publică și Garda Națională activată. Trebuie să dați proprietarului o notificare scrisă cu privire la intenția dvs. de a rezilia chiria dvs. din motive militare. Odată ce notificarea este expediată sau livrată, chiria dvs. va înceta la 30 de zile după data chiria urmează să fie scadentă, chiar dacă acea dată este cu câteva luni înainte de expirarea contractului dvs. de închiriere.
Unitatea de închiriere este nesigură sau încalcă codurile de sănătate sau siguranță din Pennsylvania
Dacă proprietarul dvs. nu oferă locuințele locuibile conform codurilor locale și de stat, o instanță ar concluziona probabil că ați fost „evacuat în mod constructiv”. aceasta înseamnă că proprietarul, prin furnizarea de locuințe nelivrabile, v-a „evacuat” în toate scopurile practice, deci nu aveți nicio altă responsabilitate pentru chirie. Legea Pennsylvania (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.206, 35 Pa. Cons. Stat. Ann. § 1700-1 și Pugh împotriva Holmes, 405 A.2d 897 (1979)) stabilește cerințe specifice pentru procedurile pe care trebuie să le urmați înainte de a vă deplasa din cauza unei probleme majore de reparații. Problema trebuie să fie cu adevărat gravă, cum ar fi lipsa căldurii sau a altor servicii esențiale.
Proprietarul dvs. vă hărțuiește sau vă încalcă drepturile de confidențialitate
Pennsylvania nu are o lege de stat care să precizeze numărul de notificări pe care proprietarul dvs. trebuie să le vă permite să introduceți proprietăți de închiriat. Dacă proprietarul vă încalcă în mod repetat drepturile la confidențialitate sau face lucruri precum eliminarea ferestrelor sau ușilor, închiderea utilităților sau schimbarea încuietorilor, ați fi considerat „evacuat în mod constructiv”, așa cum este descris mai sus; acest lucru ar justifica de obicei încălcarea contractului de închiriere fără alte obligații de chirie.
Datoria proprietarului de a găsi un nou chiriaș în Pennsylvania
Proprietarii din majoritatea statelor (de exemplu, Arizona) trebuie să facă o efortul de a reînchiria unitățile lor atunci când un chiriaș încalcă un contract de închiriere, mai degrabă decât să taxeze chiriașul pentru chiria totală rămasă datorată conform contractului de închiriere. Din păcate, proprietarii din Pennsylvania (Stonehedge Square Ltd. P’ship v. Movie Merchs., 715 A.2d 1082 (Pa. 1998)) nu au aceeași responsabilitate de a „atenua daunele” încercând să își închirieze proprietatea în mod rezonabil rapid și menținându-le pierderile la un nivel minim dacă vă mutați înainte ca contractul să se încheie.Dacă vă rupeți contractul de închiriere și vă deplasați fără o justificare legală (descrisă mai sus), încercați să rezolvați ceva cu proprietarul. Nu vă deplasați și sperați că proprietarul dvs. va primi rapid un nou chiriaș și nu vă va percepe taxa pentru timpul rămas pe contractul de închiriere. Furnizați proprietarului cât mai mult posibil și scrieți o scrisoare sinceră explicând de ce trebuie să plecați devreme. În mod ideal, puteți oferi proprietarului dvs. un chiriaș înlocuitor calificat, cu un credit și referințe bune, pentru a semna un nou contract de leasing.
Dar rețineți că, dacă proprietarul nu este de acord să vă lase, veți fi responsabil pentru plata chiriei pentru restul contractului de închiriere. Aceasta ar putea fi o sumă substanțială de bani dacă plecați cu câteva luni înainte de încheierea contractului de închiriere. Proprietarul dvs. va folosi probabil mai întâi depozitul dvs. de garanție pentru a acoperi suma datorată. Dar dacă depunerea dvs. nu este suficientă, proprietarul vă poate da în judecată, probabil în instanțele cu reclamații mici, unde limita este de 12.000 USD în Pennsylvania.
Cum să vă minimizați responsabilitatea financiară atunci când încălcați un contract de închiriere
Dacă doriți să plecați devreme și nu aveți justificare legală pentru a face acest lucru, există opțiuni mai bune decât simpla mutare și speranța că proprietarul dvs. va primi rapid un nou chiriaș. Puteți face multe pentru a limita suma de bani de care aveți nevoie pentru a plăti proprietarului – și pentru a vă asigura o bună referință de la proprietar atunci când căutați următorul loc de locuit.
Puteți ajuta situația, oferind cât mai mult preaviz posibil și scriind o scrisoare sinceră proprietarului dvs. explicând de ce trebuie să plecați devreme. În mod ideal, puteți oferi proprietarului un chiriaș înlocuitor calificat, cineva cu un credit bun și referințe excelente, pentru a semna un nou contract de închiriere cu proprietarul dvs.
Mai multe informații despre drepturile chiriașilor de a încălca un contract de închiriere
Ghidul juridic al fiecărui chiriaș, de Janet Portman și Marcia Stewart (Nolo) oferă sfaturi juridice și practice extinse de care are nevoie fiecare chiriaș, de la mutare la mutare, inclusiv cum să-l determinați pe proprietar să vă anuleze contractul de închiriere, plus zeci de formulare și eșantion scrisori.
Mai multe informații despre legea proprietarilor-chiriași din Pennsylvania
Pentru a afla mai multe despre legile proprietarilor-chiriași din statul dvs., consultați secțiunea Legile statului proprietar-chiriaș din site-ul Nolo.