Multiplicatorul chirii brute (GRM) în raport cu lonii multifamiliali
Multiplicatorul brut al chiriei unei proprietăți, sau GRM, este una dintre cele mai bune modalități de a calcula rapid profitabilitatea acesteia în comparație cu proprietăți similare pe aceeași piață imobiliară. O altă variantă a GRM este Multiplicatorul Venitului Brut (GIM), care este utilizat atunci când un calcul încorporează și surse de venit care nu sunt închiriate, cum ar fi automatele sau mașinile de spălat monede.
Care este formula de multiplicare a chiriei brute?
Formula pentru calcularea GRM este:
Multiplicator de chirie brută = Prețul proprietății / Venitul brut din închiriere
Deci, de exemplu, dacă o proprietate se vinde cu 2.000.000 USD și produce un venit brut din închiriere de 320.000 USD, GRM ar fi:
2.000.000 $ / 320.000 $ = 6,25
Ce înseamnă în practică multiplicatorul chirii brute?
În exemplul de mai sus, determinăm că proprietatea ar avea un GRM de 6,25. În afara contextului, asta nu înseamnă practic nimic. Cu toate acestea, dacă ar fi să aflăm că majoritatea celorlalte proprietăți similare din zonă aveau GRM de 8-9, faptul că proprietatea în cauză are un GRM de 6,25 ar putea face din aceasta o investiție profitabilă.
GRM poate fi, de asemenea, utilizat pentru a estima valoarea unei proprietăți care produce venituri atunci când valoarea acesteia nu este cunoscută. De exemplu, dacă știm că o proprietate produce venituri de aproximativ 100.000 USD pe an, iar valoarea medie brută a proprietăților similare din zonă este de aproximativ 7, le-am putea multiplica pe cele două (100.000 * 7 USD) pentru a crea o valoare estimată a proprietății de 700.000 USD. Deși acest lucru nu este în niciun caz un calcul exact, acesta poate oferi o estimare viabilă pe care o poate folosi un investitor imobiliar atunci când compară o varietate de proprietăți.
În cele din urmă, dacă știți care este valoarea unei proprietăți și cunoașteți valoarea GRM medie pentru proprietățile din zonă, puteți utiliza formula Multiplicatorului Cheltuielilor Brute pentru calculați chiria preconizată pentru proprietate. Deci, de exemplu, dacă o proprietate este evaluată la 850.000 USD, iar valoarea GRM medie în zonă este de 8, puteți împărți valoarea proprietății la valoarea medie a zonei GRM pentru a determina venitul estimat din închiriere.
850.000 $ / 8 = 106.250 $
Când facem acest calcul, venim cu suma de 106.250 USD. Dacă venitul real din închiriere al proprietății îl depășește cu mult, este probabil să fie o investiție bună, în timp ce, dacă este semnificativ mai mic decât acesta, nu este probabil o investiție bună – sau, cel puțin, este mai puțin profitabilă decât alte proprietăți similare din zonă.
Atunci când evaluează o proprietate pentru adecvarea acesteia la un împrumut multifamiliar, creditorii vor analiza GRM-ul său în comparație cu proprietățile locale similare din pentru a determina șansa ca un împrumutat să își poată plăti efectiv împrumutul.
Multiplicatorul chirii brute vs. rata maximă
Multiplicatorul brut al chiriei este adesea comparat și contrastat cu o valoare similară de evaluare a proprietății, cunoscută sub numele de rata de capitalizare sau rata maximă. valoarea de piață curentă a proprietății. Spre deosebire de GRM, rata plafonului încorporează posturile vacante și cheltuielile de funcționare, ceea ce face potențial mult mai precis decât GRM. Cu toate acestea, atunci când încearcă să estimeze și să compare rapid profitabilitatea mai multor proprietăți, este posibil ca investitorii să nu aibă la dispoziție informații detaliate privind ocuparea sau cheltuielile, ceea ce poate face din GRM o metodă mai eficientă de evaluare rapidă a proprietăților investiționale.