Ce este o ipotecă asumabilă?
O ipotecă asumabilă este un tip de acord de finanțare prin care o ipotecă restantă și condițiile sale sunt transferate de la proprietarul actual către un cumpărător. Prin asumarea datoriei rămase a proprietarului anterior, cumpărătorul poate evita să-și obțină propria ipotecă.
Cheie de luat în considerare
- O ipotecă asumabilă este un aranjament în care o ipotecă restantă și condițiile acesteia pot fi transferate de la proprietarul actual către un cumpărător.
- Când ratele dobânzii cresc, o ipotecă asumabilă este atractivă pentru o cumpărător care ia un împrumut existent care a fost garantat cu o rată a dobânzii mai mică.
- Singurele două tipuri de împrumuturi care sunt asumabile sunt împrumuturile asigurate de Administrația Federală pentru Locuințe și Departamentul SUA pentru Afaceri ale Veteranilor.
Înțelegerea ipotecii asumabile
Mulți cumpărători de case contractează de obicei o ipotecă de la o instituție de creditare pentru a finanța cumpărarea unei case sau proprietate. Acordul contractual de rambursare a împrumutului imobiliar include dobânzile pe care împrumutatul trebuie să le plătească lunar pe lângă rambursările principale către creditor.
Dacă proprietarul casei decide să-și vândă casa la un moment dat în viitor, este posibil să își poată transfera ipoteca către cumpărătorul de case. În acest caz, ipoteca inițială contractată este asumabilă.
O ipotecă asumabilă permite unui cumpărător de locuințe soldul principal curent, rata dobânzii, perioada de rambursare și orice alte condiții contractuale ale ipoteca vânzătorului. În loc să treacă printr-un proces riguros de obținere a unui împrumut la domiciliu de la bancă, un cumpărător poate prelua o ipotecă existentă. Ar putea exista un avantaj de economisire a costurilor atunci când ratele dobânzii actuale sunt mai mari decât rata dobânzii la împrumutul asumabil.
Într-o perioadă de creștere a ratelor dobânzii, costul împrumuturilor crește, de asemenea. Când se va întâmpla acest lucru, debitorii se vor confrunta cu rate de dobândă ridicate la orice împrumuturile aprobate. Prin urmare, o ipotecă asumabilă în această perioadă va avea probabil o rată a dobânzii mai mică care reflectă starea actuală a economiei. Dacă ipoteca ipotetică are o rată a dobânzii blocată, aceasta nu va fi afectată de creșterea ratelor dobânzii.
O ipotecă asumabilă este attrac pentru cumpărători atunci când ratele dobânzilor cresc. Ipoteca existentă a vânzătorului poate avea o rată a dobânzii blocată mai mică decât rata curentă curentă.
Avantajele și dezavantajele ipotecilor asumabile
Avantajele achiziționării unei ipoteci asumabile într-un mediu cu dobândă ridicată sunt limitate la suma soldului ipotecar existent la împrumut sau la capitalul propriu al locuinței. De exemplu, dacă un cumpărător cumpără o casă pentru 250.000 USD și vânzătorul ” Ipoteca presupusă are doar un sold de 110.000 USD, cumpărătorul va trebui să facă o plată în avans de 140.000 USD pentru a acoperi diferența sau cumpărătorul va avea nevoie de o ipotecă separată pentru a asigura fondurile suplimentare.
Un dezavantaj este că, dacă prețul de achiziție al casei depășește soldul ipotecii cu o sumă semnificativă, este posibil ca cumpărătorul să aibă nevoie de o nouă ipotecă. Dacă se întâmplă acest lucru, banca sau instituția de creditare poate include o rată a dobânzii mai mare pentru ipoteca de 140.000 USD în funcție de riscul de credit al cumpărătorului.
De obicei, un cumpărător nu va încheia o a doua ipotecă asupra soldului ipotecar existent dacă capitalul propriu al vânzătorului este ridicat. Este posibil ca cumpărătorul să fie nevoit să încheie al doilea împrumut cu un împrumutat diferit de cel al vânzătorului, ceea ce ar putea pune o problemă în cazul în care ambii creditori nu cooperează între ei sau dacă împrumutatul se implică în ambele împrumuturi.
Dacă capitalul propriu al vânzătorului este redus, totuși, ipoteca ipotetică poate fi o achiziție atractivă pentru cumpărător. Dacă valoarea locuinței este de 250.000 USD și soldul ipotecar presupus este de 210.000 USD, cumpărătorul trebuie să achiziționeze doar 40.000 USD. În cazul în care cumpărătorul are această sumă în numerar, îl poate plăti direct vânzătorului fără a trebui să asigure o altă linie de credit.
Considerații speciale pentru ipoteci asumabile
decizia finală cu privire la transferul unei ipoteci asumabile nu este lăsată cumpărătorului și vânzătorului. Împrumutătorul ipotecii inițiale trebuie să aprobe ipoteza ipotecii înainte ca tranzacția să poată fi semnată de oricare dintre părți. Cumpărătorul de locuințe trebuie să solicite împrumutul asumabil și să îndeplinească cerințele creditorului, cum ar fi să aibă active suficiente și să fie solvabil.
Dacă este aprobat, titlul proprietății este transferat cumpărătorului cine efectuează rambursările lunare necesare către bancă. Dacă transferul nu este aprobat de către creditor, vânzătorul trebuie să găsească un alt cumpărător care este dispus să își asume ipoteca și are un credit bun.
O ipotecă asumată de un terț nu înseamnă că vânzătorul este scutit de plata datoriei. Vânzătorul poate fi tras la răspundere pentru orice neîndeplinire a obligațiilor care, la rândul său, ar putea afecta ratingul lor de credit. Pentru a evita acest lucru, vânzătorul trebuie să își elibereze răspunderea în scris în momentul asumării, iar creditorul trebuie să aprobe cererea de eliberare, eliberând vânzătorului de toate datoriile din împrumut.
Fapt rapid
Un vânzător este în continuare responsabil pentru orice plată a datoriilor dacă ipoteca este asumată de un terț, cu excepția cazului în care creditorul aprobă o cerere de eliberare care eliberează vânzătorului de toate obligațiile împrumutul.
Ipotecile convenționale nu sunt asumabile. Se pot presupune două tipuri de împrumuturi: împrumuturile FHA, care sunt asigurate de Administrația Federală a Locuințelor, și împrumuturile VA, care sunt garantate de către Departamentul Afacerilor Veteranilor din SUA.