Majoritatea oamenilor nu încep cu intenția de a cumpăra o casă care este de vânzare de către proprietar (FSBO), dar aceste proprietăți apar în mod regulat în piata imobiliara. Ar trebui să urmăriți aceste proprietăți sau să vă îndreptați? Iată ce trebuie să aveți în vedere dacă vă gândiți să cumpărați o casă de vânzare de către proprietar.
Aveți nevoie de un agent?
În mod evident, vânzătorul nu vrea să angajeze un agent de listare, dar mulți proprietari sunt dispuși să plătească agentul unui cumpărător. Dacă aveți deja un agent, acesta poate contacta cumpărătorul în numele dvs. Dacă încă nu aveți unul, luați în considerare găsirea unuia care este dispus să se angajeze.
Agenții cumpărătorului nu sunt întotdeauna încântați să lucreze pe FSBO fără un agent de listare pentru că nu doresc răspunderea și poate însemna mai multă muncă pentru nu neapărat mai mulți bani. Când este implicat un singur agent, acea persoană ajunge adesea să facă treaba ambelor părți.
În ceea ce privește nevoile dvs., a avea un agent poate fi extrem de util pe tot parcursul procesului, iar vânzătorul plătește de obicei comisionul agentului, deci nu există niciun motiv să nu lucrați cu cineva. dacă nu trebuie?
Redactarea contractului de cumpărare
Un contract de cumpărare stabilește condițiile de vânzare între dvs. și vânzător. Dacă nu vă simțiți confortabil să scrieți unul singur și nu doriți să solicitați ajutorul unui agent, apelați un avocat imobiliar pentru a vă ocupa de acest aspect al tranzacției. De fapt, ar trebui să aveți un avocat care așteaptă în aripi pentru a vă asigura că tranzacția este realizată legal și că toate drepturile dvs. sunt protejate.
Mulți avocați vor întocmi o ofertă de cumpărare și alte documente pentru o taxă rezonabilă și, de obicei, sunt bani bine cheltuiți. Puteți găsi și contracte de cumpărare de bunuri imobiliare online, dar s-ar putea să fiți mai bine să angajați un profesionist dacă nu aveți expertiza pentru a completa corect formularele.
Dacă decideți să vă ocupați singur de documente, țineți cont de următoarele sfaturi.
Oferiți un preț mai mic decât cel de listă
În acest fel, negocierile pot continua doar. Dacă începeți prea sus, nu puteți reveni în jos. De asemenea, vă poate ajuta să stabiliți în prealabil dacă prețul de listă este rezonabil sau un vis de pipă. Verificați pentru ce proprietăți comparabile din zonă se vând și fiți pregătiți să negociați.
Scrieți în situații neprevăzute
Obțineți o ieșire din tranzacție dacă găsiți defecte fizice în proprietatea pe care vânzătorul nu le-a remediat sau dacă împrumutul dvs. nu este aprobat, printre alte probleme. Unele situații neprevăzute comune includ o evaluare satisfăcătoare a locuinței, aprobarea împrumutului, o inspecție satisfăcătoare a locuinței și inspecția dăunătorilor, titlul clar al vânzătorului, aprobarea divulgărilor vânzătorului și asigurabilitatea. Dacă oricare dintre acești factori nu poate fi îndeplinit, contractul devine nul dacă ai inclus clauzele de urgență corespunzătoare.
Nu da Depozitul tău cel mai serios către vânzător
Oferă depozitul tău serios de bani ( banii pe care îi trimiteți împreună cu oferta dvs. de cumpărare) unei terțe părți pentru a le păstra pentru dvs., cum ar fi o companie de titlu sau de garanție. În mod normal, agentul de listare îl va plasa în contul lor escrow pentru păstrare. Nu vrei să intre în contul de verificare al vânzătorului. Ce se întâmplă dacă vânzătorul o cheltuiește și tranzacția se încheie din cauza uneia dintre aceste clauze de urgență? Sau dacă refuză să ți-l returneze? Ați pierde banii, cel puțin până când îi veți lua în judecată.
Stabiliți cine plătește pentru ce
Cine plătește pentru care taxe sunt negociabile Aflați cine va plăti taxele de transfer, garanția și taxele pentru titlu. Dacă sunteți un negociator excelent, cu atât mai bine. Probabil că te poți ocupa singur de asta. În mod similar, puteți utiliza proporțiile în avantajul dvs. Aflați dacă o anumită prorație va fi în favoarea dvs.
De exemplu, partea neutilizată a impozitelor pe proprietate este de obicei un credit înapoi vânzătorului dacă este plătit în avans În acest caz, este posibil să doriți să nu solicitați prorări. Dar dacă taxele sunt plătite cu restanțe, vânzătorul vă va acorda credit, așa că veți dori prorări.
Când veți lua posesiunea?
Specificați când vânzătorul vă va înmâna cheile, astfel încât să puteți intra în posesia proprietății. „Este acceptabil în unele părți ale țării să se aștepte posesiunea în ziua închiderii. În alte zone, posesiunea este dată a doua zi după închidere pentru a oferi vânzătorului timp să se mute. Nici pentru vânzător nu este nemaiauzit să aibă probleme de relocare, mai ales dacă afacerea s-a încheiat rapid. Luați în considerare dacă sunteți dispus să lăsați vânzătorul să închirieze de la dvs. pentru o perioadă de timp după închidere.
Despre inspecția locuinței
Obțineți întotdeauna o casă inspecție de către un inspector de domiciliu reputat. Prea multe oferte merg spre sud atunci când este implicat un inspector de locuință rău.Solicitați acreditări și întrebați-l pe inspector dacă aparțin unei asociații, apoi urmăriți-le pe ambele pentru a confirma.
Aveți câteva opțiuni dacă se constată probleme majore cu inspecția. Puteți cere vânzătorului să:
- Remediați problema, dar rețineți că nu sunt obligați să angajeze cel mai bun contractor disponibil sau să se asigure că un loc de muncă de calitate este terminat.
- Creditați-vă banii pentru a vă angaja propriul contractor după închidere. Această sumă se va aplica costurilor de închidere. Dar orice faceți, nu menționați într-un act adițional că creditul este pentru reparații.
- Reduceți prețul de vânzare, de obicei cu o sumă proporțională cu costul anticipat al reparațiilor.
Câteva mituri despre ofertele FSBO
Există câteva concepții greșite despre cumpărarea unei case de vânzare de către un proprietar. Iată miturile comune și de ce acestea ” greșești.
- FSBO-urile nu sunt vânzători serioși: acest lucru nu este adevărat. O mică minoritate ar putea testa apele, dar majoritatea vor absolut să-și vândă casele.
- FSBO-urile nu sunt flexibile în ceea ce privește prețul: Unii cumpărători consideră că FSBO-urile nu angajează agenți deoarece nu își pot permite și că trebuie să scoată fiecare bănuț din afacere, astfel încât să nu câștige prețul. Însă, potrivit studiilor realizate de Asociația Națională a Agenților Imobiliari, majoritatea vânzătorilor de proprietari primesc de fapt mai puține pentru casele lor decât cei care fac listă cu un agent imobiliar. FSBO sunt de obicei dispuși să negocieze, dar s-ar putea să nu fie foarte buni la asta. dacă nu o fac pentru a-și câștiga existența.
- De vânzare de către proprietari se ascund fapte materiale: FSBO-urile sunt obligate de aceleași legi care guvernează cele reprezentate de un agent imobiliar. Acești vânzători trebuie să le ofere cumpărătorilor federale – și dezvăluirile impuse de stat, dacă există, inclusiv dezvăluirea oricăror fapte materiale pertinente.
- Nu trebuie să obțineți o aprobare prealabilă pentru un credit ipotecar: acest lucru este util indiferent dacă cumpărați un FSBO sau mergeți un traseu mai tradițional. Este posibil să nu fie necesar, dar vă ajută să vă definiți gama de prețuri și toți vânzătorii vor aprecia că știți că sunteți deja aprobat să continuați.
Amintiți-vă, solicitați consiliere juridică și fiscală dacă aveți întrebări. Este „puțin riscant să cumperi un FSBO atunci când vânzătorii nu au experiență în vânzarea de case, dar dacă lucrezi cu un agent și / sau cu un avocat pentru a vă asigura că totul este legal, sunteți într-o poziție bună pentru a merge mai departe .