Acheter un prêt hypothécaire

Obtenir des informations auprès de plusieurs prêteurs

Les prêts immobiliers sont disponibles auprès de plusieurs types de prêteurs – établissements d’épargne, entreprises les banques, les sociétés hypothécaires et les coopératives de crédit. Différents prêteurs peuvent vous proposer des prix différents, vous devez donc contacter plusieurs prêteurs pour vous assurer que vous obtenez le meilleur prix. Vous pouvez également obtenir un prêt immobilier auprès d’un courtier hypothécaire. Les courtiers organisent des transactions plutôt que de prêter de l’argent directement; en d’autres termes, ils trouvent un prêteur pour vous. L’accès d’un courtier à plusieurs prêteurs peut signifier un choix plus large de produits et de conditions de prêt parmi lesquels vous pouvez choisir. Les courtiers contacteront généralement plusieurs prêteurs concernant votre demande, mais ils ne sont pas obligés de trouver la meilleure offre pour vous à moins qu’ils n’aient conclu un contrat avec vous pour agir en tant que votre agent. Par conséquent, vous devriez envisager de contacter plus d’un courtier, tout comme vous le devriez avec les banques ou les établissements d’épargne.

Que vous traitez avec un prêteur ou un courtier peut ne pas toujours être clair. Certaines institutions financières agissent à la fois comme prêteurs et comme courtiers. Et la plupart des publicités de courtiers n’utilisent pas le mot «courtier». Par conséquent, assurez-vous de demander si un courtier est impliqué. Cette information est importante car les courtiers reçoivent généralement des frais pour leurs services qui peuvent être distincts et en plus des frais de montage du prêteur ou d’autres frais. La rémunération d’un courtier peut prendre la forme de « points » payés à la clôture ou en complément de votre taux d’intérêt, ou les deux. Vous devriez demander à chaque courtier avec lequel vous travaillez comment il sera rémunéré afin que vous puissiez comparer les différents frais. Soyez prêt à négocier avec les courtiers ainsi qu’avec les prêteurs.

Obtenir toutes les informations importantes sur les coûts

Assurez-vous d’obtenir des informations sur les prêts hypothécaires auprès de plusieurs prêteurs ou courtiers. Sachez le montant de la mise de fonds que vous pouvez vous permettre et découvrez tous les coûts liés au prêt. Connaître uniquement le montant de la mensualité ou le taux d’intérêt ne suffit pas. Demandez des informations sur le même montant de prêt, la même durée et le même type de prêt afin de pouvoir comparer les informations. Les informations suivantes sont importantes à obtenir de chaque prêteur et courtier:

Taux

• Demandez à chaque prêteur et courtier une liste de ses taux d’intérêt hypothécaires actuels et si les taux sont cités sont les plus bas pour ce jour ou cette semaine.
• Demandez si le taux est fixe ou ajustable. Gardez à l’esprit que lorsque les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux variable augmentent, il en va généralement de même pour les paiements mensuels.
• Si le taux indiqué est celui d’un prêt hypothécaire à taux variable, demandez-vous comment votre taux et le paiement de votre prêt varieront , y compris si le remboursement de votre prêt sera réduit lorsque les taux baissent.
• Renseignez-vous sur le taux annuel en pourcentage (TAEG) du prêt. Le TAP prend en compte non seulement le taux d’intérêt, mais également les points, les frais de courtage et certains autres frais de crédit que vous pourriez être tenu de payer, exprimés en taux annuel.

Points

Les points sont des frais payés au prêteur ou au courtier pour le prêt et sont souvent liés au taux d’intérêt; généralement, plus vous payez de points, plus le tarif est bas.

• Consultez votre journal local pour obtenir des informations sur les tarifs et les points actuellement offerts.
• Demandez des points à citer vous en tant que montant en dollars – plutôt qu’en nombre de points – afin que vous sachiez combien vous devrez réellement payer.

Frais

Une maison le prêt implique souvent de nombreux frais, tels que les frais de montage ou de souscription de prêt, les frais de courtage et les frais de règlement (ou de clôture). Chaque prêteur ou courtier devrait être en mesure de vous donner une estimation de ses honoraires. Beaucoup de ces frais sont négociables. Certains frais sont payés lorsque vous faites une demande de prêt (comme les frais de demande et d’évaluation), et d’autres sont payés à la clôture. Dans certains cas, vous pouvez emprunter l’argent nécessaire pour payer ces frais, mais cela augmentera le montant de votre prêt et les coûts totaux. Des prêts « sans frais » sont parfois disponibles, mais ils impliquent généralement des taux plus élevés.

• Demandez ce que chaque frais comprend. Plusieurs éléments peuvent être regroupés en un seul.
• Demandez une explication des frais que vous ne comprenez pas. Certains frais courants associés à la clôture d’un prêt immobilier sont répertoriés sur la feuille de calcul pour l’achat de prêts hypothécaires.

Acomptes et assurance hypothécaire privée

Certains prêteurs exigent 20 pour cent du prix d’achat de la maison comme acompte, mais de nombreux prêteurs proposent désormais des prêts qui nécessitent moins de 20 pour cent d’acompte – parfois aussi peu que 5 pour cent sur les prêts conventionnels.Si un acompte de 20% n’est pas effectué, les prêteurs exigent généralement de l’acheteur qu’il souscrive une assurance hypothécaire privée (PMI) pour protéger le prêteur au cas où l’acheteur ne paierait pas. Lorsque des programmes financés par le gouvernement comme la FHA (Federal Housing Administration), la VA (Veterans Administration) ou les services de développement rural sont disponibles, les exigences en matière de mise de fonds peuvent être considérablement plus faibles.

• Renseignez-vous sur les exigences du prêteur pour un acompte, y compris ce que vous devez faire pour vérifier que les fonds nécessaires à votre acompte sont disponibles.
• Renseignez-vous auprès de votre prêteur sur les programmes spéciaux qu’il peut proposer.

Si un PMI est requis pour votre prêt

• Demandez quel sera le coût total de l’assurance.
• Demandez quel sera votre paiement mensuel lorsque la prime PMI est incluse.

Obtenez la meilleure offre possible

Une fois que vous savez ce que chaque prêteur a à offrir, négociez la meilleure offre possible. Chaque jour, les prêteurs et les courtiers peuvent proposer des prix différents pour les mêmes conditions de prêt à différents consommateurs, même si ces consommateurs ont les mêmes conditions de prêt. La raison la plus probable de cette différence de prix est que les agents de crédit et les courtiers sont souvent autorisés à conserver une partie ou la totalité de cette différence à titre de compensation supplémentaire. En général, la différence entre le prix le plus bas disponible pour un produit de prêt et tout prix plus élevé que l’emprunteur accepte de payer est un excédent. Lorsque des dépassements surviennent, ils sont intégrés aux prix indiqués aux consommateurs. Ils peuvent se produire dans les prêts à taux fixe et à taux variable et peuvent prendre la forme de points, de frais ou de taux d’intérêt. Qu’il vous soit proposé par un agent de crédit ou un courtier, le prix de tout prêt peut contenir des excédents.

Demandez au prêteur ou au courtier de noter tous les coûts associés au prêt. Ensuite, demandez si le prêteur ou le courtier renoncera ou réduira un ou plusieurs de ses frais ou acceptera un taux inférieur ou moins de points. Vous voudrez vous assurer que le prêteur ou le courtier n’accepte pas de réduire un frais tout en en augmentant un autre ou de baisser le taux tout en augmentant les points. Il n’y a aucun mal à demander aux prêteurs ou aux courtiers s’ils peuvent donner de meilleures conditions que celles qu’ils ont citées initialement ou que celles que vous avez trouvées ailleurs.

Une fois que vous êtes satisfait des conditions que vous avez négociées, vous pouvez obtenir un lock-in écrit du prêteur ou du courtier. Le lock-in doit inclure le taux que vous avez convenu, la durée du lock-in et le nombre de points à payer. Des frais peuvent être facturés pour le blocage du taux de prêt. Ces frais peuvent être remboursables à la clôture. Les lock-ins peuvent vous protéger des hausses de taux pendant le traitement de votre prêt; si les taux baissent, cependant, vous pourriez vous retrouver avec un taux moins favorable. Si cela se produit, essayez de négocier un compromis avec le prêteur ou le courtier.

N’oubliez pas: Achetez, comparez, négociez

Lorsque vous achetez une maison, n’oubliez pas de magasiner, de comparer les coûts et conditions et de négocier la meilleure offre. Votre journal local et Internet sont de bons endroits pour commencer à acheter un prêt. Vous pouvez généralement trouver des informations à la fois sur les taux d’intérêt et sur les points pour plusieurs prêteurs. Étant donné que les taux et les points peuvent changer tous les jours, vous voudrez souvent consulter votre journal lorsque vous magasinez pour un prêt immobilier. Mais le journal ne répertorie pas les frais, alors assurez-vous de les demander aux prêteurs.

aussi vous aider. Prenez-le avec vous lorsque vous parlez à chaque prêteur ou courtier et notez les informations que vous obtenez. N’ayez pas peur de faire concurrencer les prêteurs et les courtiers pour votre entreprise en leur faisant savoir que vous recherchez la meilleure offre.

La loi exige des prêts équitables

La loi sur l’égalité des chances en matière de crédit interdit aux prêteurs de discriminer les demandeurs de crédit dans tout aspect d’une transaction de crédit sur la base de la race, de la couleur, de la religion, de l’origine nationale, du sexe, de l’état matrimonial, de l’âge, que tout ou partie du revenu du demandeur provienne d’un programme d’assistance publique, ou si le demandeur a exercé de bonne foi un droit en vertu de la loi sur la protection du crédit à la consommation.

La loi sur le logement équitable interdit la discrimination dans les transactions immobilières résidentielles sur la base de la race, de la couleur, de la religion, sexe, handicap, statut familial ou origine nationale.

En vertu de ces lois, un consommateur ne peut se voir refuser un prêt en raison de ces caractéristiques ni se voir facturer davantage pour un prêt ou offrir des conditions moins favorables caractéristiques.

Problèmes de crédit? Toujours magasiner, comparer et négocier

Ne partez pas du principe que des problèmes de crédit mineurs ou des difficultés découlant de circonstances uniques, telles qu’une maladie ou une perte temporaire de revenus, limiteront vos choix de prêt aux seuls prêteurs à coût élevé.

Si votre rapport de solvabilité contient des informations négatives qui sont exactes, mais qu’il existe de bonnes raisons de vous faire confiance pour rembourser un prêt, assurez-vous d’expliquer votre situation au prêteur ou au courtier.Si vos problèmes de crédit ne peuvent pas être expliqués, vous devrez probablement payer plus que les emprunteurs qui ont de bons antécédents de crédit. Mais ne supposez pas que la seule façon d’obtenir un crédit est de payer un prix élevé. Demandez comment vos antécédents de crédit affectent le prix de votre prêt et ce que vous devriez faire pour obtenir un meilleur prix. Prenez le temps de magasiner et de négocier la meilleure offre possible.

Que vous ayez des problèmes de crédit ou non, c’est une bonne idée de vérifier l’exactitude et l’exhaustivité de votre rapport de solvabilité avant de demander un prêt. Pour commander une copie gratuite de votre rapport de solvabilité, visitez www.annualcreditreport.com ou appelez le (877) 322-8228.

Glossaire

Hypothèque à taux ajustable (ARM) – Une hypothèque qui n’a pas de taux d’intérêt fixe. Le taux change au cours de la durée du prêt en fonction des mouvements d’un taux d’indice, comme le taux des titres du Trésor ou l’indice du coût des fonds. Les ARM offrent généralement un taux d’intérêt initial plus bas que les prêts à taux fixe. Le taux d’intérêt fluctue pendant la durée du prêt en fonction des conditions du marché, mais le contrat de prêt fixe généralement des taux maximum et minimum. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, vos remboursements de prêt augmentent généralement; lorsque les taux d’intérêt baissent, vos mensualités peuvent diminuer. Pour plus d’informations sur les ARM, consultez le Manuel du consommateur sur les prêts hypothécaires à taux ajustable.

Taux annuel en pourcentage (TAEG) – Le coût du crédit exprimé en taux annuel. Pour les crédits fermés, tels que les prêts automobiles ou les hypothèques, le TAP comprend le taux d’intérêt, les points, les frais de courtage et certains autres frais de crédit que l’emprunteur est tenu de payer. Un TAEG, ou un taux équivalent, n’est pas utilisé dans les contrats de location.

Prêts conventionnels – Prêts hypothécaires autres que ceux assurés ou garantis par une agence gouvernementale telle que la FHA (Federal Housing Administration), la VA ( Veterans Administration), ou les services de développement rural (anciennement connus sous le nom de Farmers Home Administration ou FmHA).

Escrow – La détention d’argent ou de documents par un tiers neutre avant de fermer sur une propriété. Il peut également s’agir d’un compte détenu par le prêteur (ou gestionnaire) dans lequel un propriétaire verse de l’argent pour les impôts et les assurances.

Prêts à taux fixe – Prêts dont les conditions de remboursement sont généralement de 15, 20 ou 30 années. Le taux d’intérêt et les paiements mensuels (pour le principal et les intérêts) restent les mêmes pendant la durée du prêt.

Taux d’intérêt – Le prix payé pour emprunter de l’argent, généralement exprimé en pourcentages et en taux annuel .

Frais de montage de prêt – Frais facturés par le prêteur pour le traitement d’un prêt; souvent exprimé en pourcentage du montant du prêt.

Lock-in – Un accord écrit garantissant à un acheteur un taux d’intérêt spécifique sur un prêt immobilier à condition que le prêt soit clôturé dans une certaine période, telle que 60 ou 90 jours. Souvent, l’accord spécifie également le nombre de points à payer à la clôture.

Hypothèque – Un contrat, signé par un emprunteur lors d’un prêt immobilier, qui donne au prêteur le droit de prendre possession de la propriété si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser le prêt ou fait défaut.

Surcharges – La différence entre le prix le plus bas disponible et tout prix plus élevé que l’acheteur accepte de payer pour un prêt. Les agents de crédit et les courtiers sont souvent autorisés à conserver une partie ou la totalité de cette différence à titre de compensation supplémentaire.

Points (également appelés points de remise) – Un point équivaut à 1% du montant principal d’un prêt hypothécaire. Par exemple, si une hypothèque est de 200 000 $, un point équivaut à 2 000 $. Les prêteurs facturent souvent des points dans les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable pour couvrir les frais de montage du prêt ou pour fournir une compensation supplémentaire au prêteur ou au courtier. Les points sont généralement payés à la date de clôture du prêt et peuvent être payés par l’emprunteur ou le vendeur de la maison, ou répartis entre les deux parties. Dans certains cas, l’argent nécessaire pour payer les points peut être emprunté, mais augmente le montant du prêt et le coût total. Les points d’escompte (parfois appelés frais d’escompte) sont des points que l’emprunteur choisit volontairement de payer en échange d’un taux d’intérêt inférieur.

Assurance hypothécaire privée (PMI) – Protège le prêteur contre une perte en cas de défaut d’un emprunteur un emprunt. Il s’agit d’un paiement généralement exigé d’un emprunteur pour des prêts dont l’acompte est inférieur à 20% du prix de vente ou, dans le cadre d’un refinancement, lorsque le montant financé est supérieur à 80% de la valeur estimée. Lorsque vous acquérez une valeur nette de 20% dans votre maison, le PMI est annulé. Selon le montant de votre prêt hypothécaire et la mise de fonds, ces primes peuvent ajouter 100 $ à 200 $ par mois ou plus à vos paiements.

Frais de règlement (ou de clôture) – Frais payés à la clôture d’un prêt. Peut inclure les frais de dossier; examen du titre, résumé du titre, assurance des titres et frais d’enquête sur la propriété; les frais de préparation d’actes, d’hypothèques et de documents de règlement; frais d’avocat; frais d’enregistrement; coûts estimés des impôts et des assurances; et les frais de notaire, d’évaluation et de rapport de solvabilité.En vertu de la loi sur les procédures de règlement immobilier, l’emprunteur reçoit une estimation de «bonne foi» des frais de clôture dans les trois jours suivant la demande. L’estimation de bonne foi répertorie chaque coût prévu sous forme de montant ou de fourchette.

Économies institution – Terme désignant généralement les caisses d’épargne et les associations d’épargne et de crédit.

Ces informations ont été préparées par les agences suivantes:

• Conseil des gouverneurs de la Réserve fédérale
• Département du logement et du développement urbain
• Département de la justice
• Département du Trésor
• Federal Deposit Insurance Corporation
• Federal Housing Finance Board
• Federal Trade Commission
• National Credit Union Administration
• Office of Federal Housing Enterprise Oversight
• Bureau du contrôleur de la devise
• Office of Thrift Supervision

Ces agences (à l’exception du Département du Trésor) font respecter les lois qui interdisent il discrimination dans les prêts. Si vous pensez avoir été victime de discrimination dans le processus de financement de votre logement, vous pouvez contacter l’une des agences énumérées ci-dessus au sujet de vos droits en vertu de ces lois.