Multiplicateur du loyer brut (GRM) par rapport aux lonas multifamiliaux
Le multiplicateur de loyer brut d’une propriété, ou GRM, est l’un des meilleurs moyens de calculer rapidement sa rentabilité par rapport à des propriétés similaires sur le même marché immobilier. Une autre variante de GRM est le Multiplicateur de Revenu Brut (GIM), qui est utilisé lorsqu’un calcul intègre également des sources de revenus non locatives, telles que des distributeurs automatiques ou des machines à laver à pièces.
Qu’est-ce que la formule du multiplicateur de loyer brut?
La formule pour calculer le GRM est:
Multiplicateur de loyer brut = Prix de la propriété / Revenu locatif brut
Ainsi, par exemple, si une propriété se vend 2 000 000 $ et qu’elle produit un revenu locatif brut de 320 000 $, le GRM serait:
2 000 000 USD / 320 000 USD = 6,25
Que signifie le multiplicateur de loyer brut en pratique?
Dans l’exemple ci-dessus, nous déterminons que la propriété aurait un GRM de 6,25. Hors contexte, cela ne veut pratiquement rien dire. Cependant, si nous découvrions que la plupart des autres propriétés similaires de la région avaient des GRM de 8-9, le fait que la propriété en question ait un GRM de 6,25 pourrait en faire un investissement rentable.
GRM peut également être utilisé pour estimer la valeur d’un bien productif de revenus lorsque sa valeur n’est pas connue. Par exemple, si nous savons qu’une propriété produit environ 100000 $ de revenus par an et que le GRM moyen de propriétés similaires dans la région est d’environ 7, nous pourrions multiplier les deux (100000 $ * 7) pour créer une valeur de propriété estimée à 700000 $. Bien qu’il ne s’agisse en aucun cas d’un calcul exact, il peut fournir une estimation réalisable à un investisseur immobilier à utiliser lors de la comparaison d’une variété de propriétés.
Enfin, si vous connaissez la valeur d’une propriété et que vous connaissez le GRM moyen des propriétés de la région, vous pouvez utiliser la formule du multiplicateur de loyer brut pour calculer le loyer attendu pour la propriété. Ainsi, par exemple, si une propriété est évaluée à 850000 USD et que le GRM moyen dans la région est de 8, vous pouvez diviser la valeur de la propriété par la superficie moyenne GRM pour déterminer les revenus locatifs attendus.
850 000 USD / 8 = 106 250 USD
En effectuant ce calcul, nous arrivons au montant de 106 250 USD. Si le revenu locatif réel de la propriété dépasse largement ce montant, il est probable qu’il s’agisse d’un bon investissement, tandis que s’il est nettement inférieur à cela, ce n’est probablement pas un bon investissement – ou, à tout le moins, il est moins rentable que autres propriétés similaires dans la région.
Lors de l’évaluation d’une propriété pour sa pertinence pour un prêt multifamilial, les prêteurs examineront son GRM par rapport à des propriétés locales similaires dans afin de déterminer les chances qu’un emprunteur soit en mesure de rembourser efficacement son prêt.
Multiplicateur de loyer brut par rapport au taux plafond
Le multiplicateur de loyer brut est souvent comparé et mis en contraste avec une mesure d’évaluation de propriété similaire connue sous le nom de taux de capitalisation ou taux de capitalisation. Le taux de capitalisation d’une propriété est calculé en prenant son bénéfice net d’exploitation (NOI) et en le divisant par la valeur marchande actuelle de la propriété. Contrairement au GRM, le taux de capitalisation comprend les vacances et les dépenses bien plus précis que GRM. Cependant, lorsqu’ils tentent d’estimer et de comparer rapidement la rentabilité de plusieurs propriétés, les investisseurs peuvent ne pas disposer d’informations détaillées sur l’occupation ou les dépenses, ce qui peut faire du GRM une méthode plus efficace pour évaluer rapidement les immeubles de placement.