Comme de nombreux types de prêts qui étaient faciles à obtenir il y a des années pendant la crise du logement, les prêts sur valeur domiciliaire et autres prêts à encaisser sur la valeur nette de la location les propriétés étaient relativement faciles à obtenir. Maintenant, pas tellement.
« Il y a » un risque plus élevé avec les propriétés locatives « , déclare Todd Huettner, président de Il se peut que cela ne soit pas offert
Une marge de crédit hypothécaire ou Meilleure capacité de remboursement
Pour obtenir un HELOC en tant que propriétaire d’un bien locatif, vous devrez peut-être montrer que vous pouvez vous permettre de rembourser la totalité du montant, déclare Lucas Hall, fondateur de Rental Income Information
Pour déterminer la capacité de rembourser un HELOC ou un prêt sur valeur domiciliaire, tous les revenus locatifs ne seront pas considérés comme un revenu, dit Ramnarain, car les locataires peuvent déménager et les propriétaires peuvent avoir d’autres problèmes.
Par exemple, 75% des 1 000 $ de revenus de location seraient comptés comme un revenu réel, ou 750 $, pour tenir compte d’autres dépenses en tant que propriétaire d’un immeuble locatif, dit-il.
Des déclarations de revenus indiquant les revenus générés par la location peuvent également être requises, Hall dit, de même que des copies de baux pour montrer que la maison de location sera occupée pendant un certain temps et pas seulement quelques mois.
Plus de capitaux propres
Certains prêteurs peuvent exiger un professionnel de la location les propriétaires fonciers pour avoir plus d’équité dans leur propriété avant d’approuver un HELOC.
« Ce qui leur importe vraiment, c’est que cette propriété ait suffisamment de capitaux propres pour ce HELOC », déclare Hall, ajoutant que le processus a été resserré beaucoup au cours des six derniers mois.
Hall a refinancé des prêts et pris des capitaux propres pour pouvoir acheter des propriétés supplémentaires, puis a refinancé cette nouvelle propriété afin de pouvoir rembourser une marge de crédit sur d’autres propriétés locatives, dit-il.
« Je l’utilise rarement, sauf si j’ai un gros achat à venir, comme une autre propriété », dit-il.
Ratio prêt / valeur inférieur
Un ratio prêt / valeur élevé, ou LTV, est un risque plus élevé pour un prêteur. Un pourcentage plus élevé du coût d’une propriété à emprunter pourrait rendre un prêt sur valeur domiciliaire plus difficile à obtenir.
Les prêteurs qui peuvent approuver une LTV de 80% pour une résidence principale peuvent exiger 70% ou moins LTV pour les biens locatifs, dit Huettner.
Un LTV de 75% avec 25% de valeur nette peut être possible pour les propriétaires de biens locatifs, dit Ramnarain. Certains propriétaires peuvent avoir un LTV de 90% sur leur résidence principale, il dit.
Faible ratio d’endettement
Alors qu’un propriétaire peut être autorisé à consacrer plus de 40% de ses revenus à des dettes tout en étant approuvé pour un prêt sur valeur domiciliaire , un propriétaire d’un immeuble locatif devrait probablement réduire ce taux d’endettement à 30-35% de son revenu, dit Ramnarain.
Taux d’intérêt ou points de paiement plus élevés
Refinancement d’un prêt immobilier locatif retirer de l’argent pour des réparations pourrait nécessiter un taux d’intérêt plus élevé ou des points de paiement en raison du risque plus élevé des prêts immobiliers locatifs, dit Huettner .
Pour que le taux d’intérêt reste le même que celui d’un prêt sur une résidence principale, un emprunteur peut devoir payer 2-3 points sur le prêt, dit-il. Ou ils pourraient payer un quart à un demi-point de plus sur le taux d’intérêt du prêt, dit-il.
Une cote de crédit plus élevée
Obtenir un prêt participatif sur un immeuble locatif pourrait exiger une cote de crédit de 680, contre 620 pour un propriétaire qui habite chez lui, dit Huettner.
Assurance des biens locatifs
Les banques peuvent être particulièrement vigilantes pour vérifier que les propriétaires de biens locatifs ont suffisamment d’assurances, dit Ramnarain.
«En fin de compte, ils vont voir s’ils« vont toucher leur argent »et si vous avez une assurance adéquate, dit-il.
Jusqu’à 6 locations
Les prêteurs peuvent plafonner le nombre d’hypothèques de location à six, dit Ramnarain. Quatre à six privilèges sont possibles pour les propriétaires de biens locatifs, dit Huettner.
Temps d’évaluation plus long
Le temps d’attente pour utiliser une nouvelle expertise, qui prendra en compte les réparations et les rénovations, pour un immeuble de placement est de 12 mois à compter de la date d’achat, explique Elysia Stobbe, bailleur, profession hypothécaire l et auteur de Comment obtenir l’approbation pour le meilleur prêt hypothécaire sans coller une fourchette dans vos yeux, un guide sur les prêts immobiliers.
Habituellement, deux évaluations sont nécessaires pour confirmer la valeur, dit Stobbe. Sinon, s’il reste moins de 12 mois à compter de la date d’achat, le dernier prix de vente enregistré sera utilisé, dit-elle.
Avec tous ces obstacles potentiels à la prise de participation sur les propriétés locatives, les investisseurs Il vaut peut-être mieux faire ce que Hall vise à faire avec ses locations: avoir autant de capitaux propres que possible afin qu’il puisse obtenir une marge de crédit ou un prêt lorsqu’un problème majeur survient sur une propriété locative.
«Je veux que mes propriétés locatives aient des capitaux propres et ensuite je veux avoir accès à ces capitaux propres», déclare Hall.
Informations complémentaires
- Refinancement hypothécaire
- Fannie Mae
- FHA Streamline Refinance
- VA Loans
- Prêts géants
- Documents dont vous avez besoin pour un refinancement hypothécaire
Le revenu passif est ce que nous aspirons tous à faire, mais un coût important -l’analyse des avantages doit être menée pour la faisabilité des plans. Comme expliqué ci-dessus, il y a quelques obstacles à surmonter et votre pointage de crédit jouera un rôle important, mais tout compte fait, cela peut encore valoir la peine.