De nombreux médecins ont du mal à trouver un prêt hypothécaire conventionnel qui répond à leurs besoins. Cela est particulièrement vrai pour les nouveaux médecins qui peuvent avoir un faible salaire pendant leur résidence, des économies minimes et des prêts étudiants qui grimpent. En fonction du montant de la dette que vous avez contractée (et du fait que vous ayez été cohérent dans vos paiements), vous pouvez également avoir des difficultés avec une cote de crédit inférieure à la moyenne au début de votre carrière. Cela pourrait se traduire par des taux d’intérêt hypothécaires plus élevés et des paiements à vie plus élevés.
Par conséquent, de nombreux médecins évitent l’accession à la propriété jusqu’à ce qu’ils soient mieux établis dans leur carrière. Cependant, les avantages émotionnels de la possession d’une maison peuvent parfois l’emporter sur les inconvénients financiers. Si vous vous êtes installé dans un emploi et dans un endroit que vous aimez, si vous avez une famille qui s’agrandit et que vous voulez la stabilité ou la sécurité émotionnelle de la propriété, attendre pour acheter n’a pas de sens.
Heureusement, il existe une alternative à une hypothèque traditionnelle et conventionnelle. L’hypothèque médicale est un type unique de prêt immobilier destiné aux professionnels de la santé. Cette hypothèque peut aider les nouveaux médecins à maintenir des taux d’intérêt bas, à éviter un acompte colossal et à réduire le montant total qu’ils doivent payer pendant la durée de leur prêt. Prêt à en savoir plus? Plongeons dans le vif du sujet.
Qu’est-ce qu’une hypothèque médicale?
Une hypothèque médicale est un prêt à la propriété qui n’est offert qu’aux professionnels de la santé admissibles. Il y a moins de restrictions que ce que vous pourriez trouver avec les prêts hypothécaires conventionnels, car elles dépendent largement des revenus futurs calculés pour les médecins. Pour les nouveaux médecins, il s’agit d’un concept attrayant.
En tant que résident ou boursier, votre salaire est nettement inférieur à ce qu’il sera dans les prochaines années en tant que participant. Dans certains cas, les prêteurs accepteront même une lettre d’offre d’emploi comme preuve de revenu. Cela peut avoir un impact considérable sur votre ratio d’endettement total aux yeux d’un prêteur hypothécaire, surtout au début de votre carrière.
Quels sont les avantages d’une hypothèque médicale?
Les hypothèques médicales ont une longue liste d’avantages. Passons en revue quelques-uns des principaux avantages auxquels vous pouvez vous attendre lorsque vous recherchez un prêt hypothécaire qui répond à vos besoins.
Acompte
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire conventionnel, vous devez mettre un minimum de 20% du prix d’achat total vers le bas afin d’éviter l’assurance hypothécaire privée (PMI). Le PMI est une prime mensuelle ajoutée à votre paiement hypothécaire total qui vise à protéger votre prêteur au cas où vous ne pourriez pas effectuer de paiements. Si votre mise de fonds est faible, vous pourriez être considéré comme un emprunteur «risqué». Dans ces cas, le PMI que vous payez est une sorte d’assurance pour votre prêteur qu’il sera couvert en cas de défaut de paiement.
Cependant, avec une hypothèque médicale, vous évitez complètement le PMI, même avec une mise de fonds minimale. En fait, de nombreux prêts hypothécaires médicaux ne nécessitent pas du tout un acompte. Vous pouvez mettre 0 $ d’acompte tout en conservant un faible intérêt et sauter le PMI – ce n’est pas une mauvaise affaire! Bien sûr, si vous le pouvez, déposer de l’argent diminuera tout de même votre paiement mensuel total et les intérêts que vous payez sur la durée de votre prêt.
Dette à Ratio de revenu (DTI)
Lors de l’emprunt d’un prêt au logement classique, ils auront souvent besoin d’un ratio de DTI de 43% ou moins. Si vous êtes aux prises avec des prêts d’études en médecine importants, rester dans ce pourcentage peut sembler un rêve lointain. Cependant, les hypothèques des médecins ne considèrent pas le paiement intégral de votre prêt étudiant comme faisant partie du montant de la dette qu’ils utilisent pour calculer votre DTI.
Tha c’est vrai – une hypothèque médicale ne compte que le paiement mensuel total que vous effectuez dans le cadre d’un programme de remboursement basé sur le revenu (IDR) dans le cadre de votre DTI total. Ainsi, si votre paiement mensuel pour vos prêts est relativement faible en raison d’un salaire de départ moins élevé lorsque vous demandez votre prêt hypothécaire, votre DTI total sera nettement inférieur à celui que vous utilisiez pour la valeur totale de votre prêt dans le cadre de votre calcul.
Limites de prêt
Grâce aux prêts hypothécaires conventionnels, le maximum que vous pouvez emprunter pour un prêt «jumbo» se situe entre 500 000 $ et 800 000 $ selon l’endroit où vous vivez. Les hypothèques des médecins n’ont pas la même chose plafond d’emprunt, ce qui peut offrir plus de flexibilité aux médecins et à leur famille. Gardez toutefois à l’esprit que ce n’est pas parce que vous pouvez emprunter plus que ce que vous pourriez faire grâce à un prêt conventionnel. Les médecins devraient toujours chercher à emprunter dans les limites (ou en deçà) de leurs moyens pour maximiser leur salaire.
Taux d’intérêt
Une étude récente a montré que les taux hypothécaires des médecins sont comparables aux taux hypothécaires géants conventionnels. Cependant, ce n’est pas t toujours le cas. Votre taux d’intérêt dépendra encore largement de votre situation financière particulière. Il peut être utile de consulter le calculateur d’hypothèque d’un médecin pour avoir une idée approximative de ce à quoi vous pouvez vous attendre.
Quels sont les Inconvénients d’une hypothèque médicale?
Une hypothèque médicale peut sembler être le meilleur des cas, surtout si vous êtes un médecin relativement nouveau qui cherche à acheter une maison pour votre famille. Cependant, il y a quelques inconvénients qui peuvent influencer si vous décidez ou non de demander une hypothèque médicale pour votre parcours d’achat d’une maison.
Taux d’intérêt
Avec un prêt hypothécaire conventionnel, vous pouvez choisissez souvent un taux hypothécaire fixe qui permet d’anticiper plus facilement vos dépenses hypothécaires pour la durée de votre prêt. L’hypothèque d’un médecin, par contre, s’accompagne généralement d’un taux d’intérêt variable. Les taux variables peuvent être financièrement dangereux, surtout si vous prévoyez de rester chez vous à long terme.
Les taux variables augmentent souvent avec le temps, ce qui peut signifier que vous finirez par payer plus au cours de la durée de votre prêt. Vous avez toujours la possibilité de refinancer à l’avenir, mais les taux variables peuvent être sournois. Votre paiement mensuel peut augmenter lentement sans que vous vous en rendiez compte, et au moment où vous pensez à refinancer, vous avez déjà payé trop cher.
Un autre inconvénient des taux d’intérêt hypothécaires des médecins est qu’ils sont souvent plus élevés que les prêts hypothécaires conventionnels. Certains prêts hypothécaires conventionnels ont des taux d’intérêt de 2,75% ou moins, et de nombreux prêts hypothécaires pour médecins peuvent se situer plus près de 3,00% ou plus (taux au 1/2021), selon votre situation financière particulière. Bien que la différence puisse sembler minime, gardez à l’esprit que même une petite différence de taux d’intérêt peut avoir un impact important au fil du temps.
Limites sur les types de résidence principale
Certains prêteurs ne vous permettront pas de contracter une hypothèque médicale sur un condo en tant que résidence principale. De même, ils ont des limites pour les propriétés locatives et les maisons de vacances. Ces types de résidences sont souvent associés à un risque plus élevé, et les prêteurs mettent en place des limites en conséquence.
Qui est admissible à une hypothèque médicale?
Pour être admissible à une hypothèque médicale, vous devez généralement être l’une des personnes suivantes:
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Médecin résident
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Fellow ou médecin traitant (7 à 10 ans hors école de médecine)
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Dentiste ou vétérinaire
Vous aurez également besoin:
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Un diplôme ou une preuve d’études
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Contrat signé indiquant le salaire futur
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Une bonne cote de crédit (souvent 700 ou plus)
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Prêts étudiants différés
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Ratio DTI de 45% ou moins (sans compter le montant total de votre prêt étudiant)
Chaque prêteur aura légèrement exigences différentes. Assurez-vous de magasiner pour voir si vous répondez aux exigences des différents prêteurs.
Quels sont les coûts mensuels d’un prêt hypothécaire pour médecin?
Votre paiement hypothécaire mensuel total sera composé de plusieurs facteurs:
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Principal
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Intérêts
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Taxes et assurances
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Frais HOA (le cas échéant)
Principal: Il s’agit du montant total que vous avez souscrit pour votre prêt hypothécaire ou le prix d’achat de votre maison. Un pourcentage de votre paiement hypothécaire total sert chaque mois au capital de votre prêt hypothécaire. Rembourser votre capital devrait être votre objectif principal. Plus tôt vous pouvez rembourser votre capital, moins vous payez d’intérêts totaux.
Intérêts: en fonction de votre taux hypothécaire, vous paierez un pourcentage d’intérêt sur la durée de votre prêt. Plus vous payez longtemps sur votre prêt hypothécaire, moins vous devez d’intérêts, car le montant total du capital de votre prêt hypothécaire diminue lentement.
Taxes et assurances: votre assurance habitation et vos taxes foncières sont intégrées à votre paiement hypothécaire mensuel total. Ceci est appelé séquestre, cependant, vous pouvez également payer ces articles séparément. Assurez-vous simplement d’économiser pour ces factures, car elles seront plus importantes. Sachez que ce nombre peut varier d’une année à l’autre!
Frais HOA: selon l’endroit où vous achetez, vous pouvez payer des frais HOA sous forme de paiement mensuel. Ceux-ci ne feront pas partie de votre paiement hypothécaire, mais ils sont quelque chose à garder à l’esprit dans le cadre de vos coûts totaux de logement!
Où pouvez-vous trouver un prêt hypothécaire pour médecin?
Là Il existe une variété de prêteurs dans chaque État qui offrent des prêts hypothécaires aux médecins. Pour plus d’informations sur les agents immobiliers et les prêteurs, consultez la page de ressources de The White Coat Investor pour une ventilation état par état et le médecin sur FIRE.
Un prêt hypothécaire médical vous convient-il?
Pour de nombreux jeunes médecins, une hypothèque médicale semble intéressante. Ils permettent en effet d’acheter une maison malgré un endettement étudiant élevé et un faible salaire de départ. Cependant, ce n’est pas parce que vous pouvez contracter l’hypothèque d’un médecin que vous devriez le faire. Pour de nombreux nouveaux médecins, continuer à louer et à vivre sous leurs moyens peut les aider à accroître leurs économies et leur valeur nette à long terme. La location présente plusieurs avantages, notamment:
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Flexibilité de localisation. Lorsque vous commencez votre carrière, il est impossible de dire où vous vivrez dans 1 à 5 ans.La location facilite considérablement les déménagements pour des opportunités de carrière avancées.
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Responsabilité réduite. En tant que nouveau médecin, votre objectif principal sera de faire progresser votre carrière. La dernière chose dont vous avez besoin est une responsabilité, une distraction ou des dépenses inutiles. Être propriétaire d’une maison signifie la responsabilité et les dépenses d’entretien et de réparation, et la distraction de l’entretien continu. La location signifie que les grosses réparations sont couvertes par votre propriétaire et, dans certains cas, l’aménagement paysager et l’entretien esthétique sont également couverts.
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Flux de trésorerie. L’hypothèque d’un médecin à taux variable peut compliquer le budget des flux de trésorerie mensuels à mesure que votre versement hypothécaire change. La location signifie un paiement cohérent qui facilite grandement la stratégie de budgétisation et de trésorerie.
Ressources bonus: quels problèmes dois-je prendre en compte lors de l’achat d’un flux de travail à domicile. L’histoire réelle de l’hypothèque d’un médecin par le médecin sur FIRE.
Malheureusement, la décision de louer ou d’acheter n’est généralement pas aussi simple que de choisir la meilleure option financière. L’accession à la propriété est un marqueur émotionnel du succès, et pour de nombreuses personnes, la sécurité émotionnelle qu’elle procure en vaut le coût financier.
Si vous envisagez d’acheter une maison avec l’hypothèque d’un médecin, en particulier en tant que nouveau professionnel de la santé, vous devriez consulter votre planificateur financier et votre courtier en hypothèques pour évaluer toutes vos options. Ensemble, vous pouvez déterminer si l’accession à la propriété s’inscrit dans votre stratégie financière à long terme – et quelle hypothèque est la plus logique compte tenu de vos besoins financiers uniques.
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Rédigé par Chad Chubb, CFP®, CSLP®