Lisez ceci AVANT de payer un service MLS forfaitaire

Mise à jour: 10 avril 2020 avec les dernières données MLS forfaitaires

Qu’est-ce qu’un service MLS forfaitaire?

Vendre une maison sans l’aide d’un agent peut être difficile. Le plus grand défi pour les vendeurs FSBO est la visibilité: sans l’expertise marketing et publicitaire d’un agent, et son réseau de contacts, comment un vendeur peut-il s’assurer que sa maison est vue par les personnes qui pourraient être intéressées à l’acheter?

Eh bien, c’est là que le service MLS forfaitaire entre en jeu.

Les services MLS forfaitaires offrent aux vendeurs la possibilité de mettre leur maison en vente sur le service local d’annonces multiples, qui est le principal service en ligne répertoire que les agents immobiliers utilisent pour répertorier leurs propriétés et les partager avec d’autres agents qui appartiennent également au MLS local. Il existe des centaines de bases de données MLS locales, chacune gérant les annonces de sa région.

Seul un agent peut faire une liste sur le MLS, qui est la seule chose que vous payez avec un service MLS forfaitaire. En d’autres termes, vous n’aurez pas accès aux autres services généralement proposés par les agents.

Le MLS est aussi parfois appelé une liste « entrée uniquement », ce qui signifie que l’agent qui entre la liste dans le MLS n’effectue aucune autre tâche pour le vendeur. Ainsi, par exemple, les parties intéressées sauront de ne pas contacter cet agent pour organiser une présentation. Il s’adressera directement à vous, le vendeur.

Le principal avantage de l’inscription de votre maison sur le MLS local est que votre annonce est syndiquée sur le top real sites Web immobiliers tels que Zillow et Realtor.com. Des sites Web tels que Zillow, Trulia et Realtor.com extraient des données de ces listes MLS locales et les diffusent à leurs millions d’utilisateurs.

Considérant que 44% des acheteurs commencent leur recherche de domicile en regardant en ligne, selon NAR, la MLS est un excellent moyen de gagner en visibilité. Cependant, l’inscription sans agent (FSBO) comporte de nombreux défis.

Voici un bref aperçu de tout ce que vous vous devrez vous passer d’un agent:

1. Préparez votre maison pour la vente
2. Fixez le prix de votre propriété
3. Mettez en scène votre propriété moi
4. Faites la promotion de votre maison
5. Trouvez des acheteurs qualifiés
6. Répondez rapidement aux acheteurs sérieux
7. Négociez l’accord
8. Engagez un avocat spécialisé en droit immobilier
9. Finalisez et déposez les bons documents

Cela semble beaucoup, hein? Il est! Vendre FSBO n’est pas une blague.

Poursuivez votre lecture pour savoir si la vente avec un service MLS forfaitaire au lieu d’un agent vous convient.

Table des matières

• Comment obtenir une liste MLS sans agent immobilier
• Une fois que vous êtes sur la MLS, comment les acheteurs vous contacteront-ils?
• Comment rédiger une bonne annonce et obtenir les bonnes photos
• Avantages et inconvénients MLS forfaitaires
• Frais forfaitaires MLS par rapport aux agents immobiliers à frais fixes par rapport aux frais fixes Fee Brokerages
• Quelles sont les meilleures entreprises MLS forfaitaires?
• Sociétés MLS forfaitaires avec des réputations inférieures à la moyenne
• Conclusion

Comment obtenir une annonce MLS sans agent immobilier

Obtenir votre propriété sur la MLS sans agent est assez simple, mais il y a quelques règles simples à garder à l’esprit, pour vous assurer que votre annonce atteint son maximum public potentiel.

Utiliser un MLS local

C’est un point important; comme il existe des centaines de bases de données MLS, dont chacune ne répertorie que les propriétés dans leur zone de couverture, vous devez vous assurer que vous ne regardez que les entreprises MLS forfaitaires de votre région.

Si vous concluez accidentellement un contrat avec une entreprise à forfait hors de l’État, les acheteurs de votre région ne verront même pas votre maison.

Enquêtez sur vos options d’achat

Les entreprises MLS à forfait publieront votre annonce pour un montant forfaitaire unique, mais ces frais varieront en fonction des services que vous souhaitez.

La plupart des entreprises proposent des forfaits simples, où vous obtenez simplement une liste MLS , et aucun service supplémentaire, pendant une certaine période de temps, généralement environ 60 jours. À partir de là, les forfaits deviennent plus chers, en fonction de la durée pendant laquelle vous souhaitez que votre propriété soit répertoriée ou des autres services supplémentaires que vous choisissez.

Ces services supplémentaires peuvent inclure le marketing et la publicité, la mise en scène, la photographie et l’aide à la clôture et à la négociation. Si vous n’êtes pas sûr du nombre de ces services dont vous aurez besoin dès le départ, ce n’est pas un problème. Assurez-vous simplement que l’entreprise que vous utilisez vous permet d’ajouter des services sur toute la ligne ou d’apporter des modifications à votre fiche. Presque tous les vendeurs FSBO doivent apporter des modifications à leur liste à un moment donné ou improviser leur approche de vente. La flexibilité est essentielle.

Remarque rapide: une bonne alternative aux sociétés MLS forfaitaires consiste à utiliser un agent immobilier fiable et forfaitaire (dont nous parlerons plus en détail ci-dessous). Nous nous sommes associés à Clever Real Estate pour vous offrir des agents locaux à service complet qui travaillent pour 1% ou 3 000 $ et vous aident à économiser des milliers.

Assurez-vous également que l’entreprise que vous choisissez offre un support client complet et de qualité. Ne vous contentez pas de leur croire sur parole; faites vos propres recherches. Si leurs coordonnées sont affichées bien en vue, c’est un bon signe; si vous devez le chercher, soyez hésitant.

Une autre bonne astuce consiste à rechercher (URL de l’entreprise) + « Avis » dans Google et voir ce que d’autres personnes ont dit à propos de l’entreprise.

Enfin, confirmez que votre entreprise a envoyé votre annonce à l’agent immobilier, Zillow et Trulia lorsque vous soumettez la fiche MLS. (La plupart le font, mais vérifiez à nouveau.) Il s’agit des sites destinés aux consommateurs sur lesquels votre maison est le plus susceptible d’être découverte par un acheteur – et cet acheteur pourrait ne pas être rattaché à un agent immobilier à ce stade.

Une fois que vous êtes sur la MLS, comment les acheteurs vous contacteront-ils?

Les agents de l’acheteur obtiendront vos coordonnées dans le  » Affichage des instructions »de la liste MLS. Ils vous contacteront directement s’ils souhaitent montrer votre maison.

Sur les sites Web destinés aux clients tels que Zillow et Realtor, les numéros de téléphone des différents agents de l’acheteur seront affichés sur votre fiche, ce qui signifie qu’il y a de bonnes chances vous finirez par payer la commission de 3% de cet agent, même si vous vendez FSBO. Voici comment Zillow gagne de l’argent: votre annonce est un support marketing gratuit pour leur plateforme de parrainage d’agents.

En tant que vendeur, vous devez garder à l’esprit qu’une fois que vous vous inscrivez à un service et que vous vous connectez à une maison de courtage, il vous sera souvent demandé de signer un accord d ‘ »agence exclusive ». Le MLS a une règle stricte selon laquelle une propriété ne peut pas être répertoriée dans le MLS en même temps par deux sociétés différentes.

Si vous acceptez une offre, vous devez en informer la société inscripteur immédiatement – dans un délai d’un jour. La règle MLS s’applique lorsque vous fermez officiellement. Ce sont d’excellents exemples de la raison pour laquelle un service client exceptionnel est si important; il existe des règles régissant chaque étape du processus de vente, et si elles ne sont pas suivies, vous pourriez rencontrer de graves problèmes.

Une fois que vous avez choisi une société qui propose une liste, mais avant de signer votre contrat avec elle, vous aurez besoin d’une description textuelle et de photos de votre propriété. Le MLS exige qu’au moins une photo soit incluse dans la liste avant il monte, et le lancement de la liste avec des photos « d’espace réservé » inférieures à la moyenne donne le mauvais ton.

Comment rédiger une bonne annonce et obtenir les bonnes photos

Cette partie du processus est extrêmement importante. Si vous pouvez faire une bonne première impression auprès des acheteurs potentiels, vos chances de vente augmentent considérablement. Si vous faites une première impression médiocre, il sera difficile de vous démarquer.

Pour vous démarquer des autres annonces, vous devrez vous mettre à la place de l’acheteur. Par exemple, évitez d’utiliser des expressions telles que « vendeur motivé » ou « réparateur supérieur ». Un « vendeur motivé » va se révéler désespéré, et « réparateur supérieur » implique que la propriété est en mauvais état. Dans tous les cas, vous invitez des offres lowball. Même des expressions telles que «excellent immeuble de placement» peuvent sembler insistant et peuvent rapidement transformer un acheteur au détail en acheteur de bonnes affaires.

Les détails sont puissants, tout comme les noms de marque. Ne dites pas simplement que la cuisine est mise à jour; parler des appareils électroménagers Viking en acier inoxydable et des comptoirs en cascade Silestone. Ce guide du NY Times peut vous aider à comprendre les mots les plus populaires dans les listes (et pourquoi ils sont si populaires).

Quand vous ne pouvez pas puisez dans le prestige d’un nom de marque, essayez de définir les choses en termes d’avantages plutôt que de fonctionnalités. Par exemple, une piscine est une caractéristique, mais avoir une oasis privée dans la cour pendant les longs après-midi d’été est un avantage. Les avantages sont beaucoup plus attrayants que les fonctionnalités.

Bien sûr, une bonne copie doit être accompagnée de photos de haute qualité. Les acheteurs sont visuels. Lorsque vous regardez une annonce, vous allez certainement d’abord aux photos. Si vous n’aimez pas ce que vous voyez, vous ne vous soucierez probablement pas de la description. Cela signifie que vous devriez obtenir de bonnes photos priorité absolue.

De nombreux facteurs entrent en ligne de compte pour prendre une superbe photo de liste. Une mise en scène, un éclairage et une composition appropriés peuvent faire la différence entre une photo oubliable et une photo qui vous propulse en tête de liste.

Sauf si vous avez de l’expérience dans la prise de photos de haute qualité, vous devriez fortement envisager de faire appel à un photographe professionnel, de préférence un photographe spécialisé dans les photos immobilières. Cela coûtera, mais c’est de l’argent bien dépensé. Si vous savez que vous aurez besoin de photos professionnelles, envisagez de faire appel à une entreprise qui inclut des photos dans leur forfait standard.

Forfait MLS Avantages et inconvénients: devriez-vous utiliser un service MLS forfaitaire pour vendre FSBO?

Maintenant que vous savez comment lister sur le MLS, discutons si vous devez ou non vendre sans agent (ce qui est généralement la raison pour laquelle les gens décident de vendre FSBO).

Les vendeurs FSBO devraient envisager un service MLS forfaitaire, simplement parce qu’une liste MLS leur donnera une énorme exposition aux acheteurs et aux agents des acheteurs. En termes de valeur par dollar, c’est de loin le meilleur mouvement marketing que vous puissiez faire.

Cela a également un sens en termes de dollars bruts. Un service d’inscription forfaitaire de base MLS vous coûtera en moyenne 299 $ à 399 $. Comparez cela à la commission immobilière standard de 6% qui, compte tenu de la valeur médiane de la maison aux États-Unis est d’un peu plus de 247000 $, en moyenne d’environ 14800 $. C’est une économie potentielle énorme.

La vente de FSBO avec une société de cotation MLS forfaitaire présente des inconvénients, et ce n’est pas facile – c’est probablement pourquoi les inscriptions FSBO ont été en baisse constante, atteignant un niveau record 7% de toutes les annonces en 2018. Mais cela peut être fait, tant que vous le faites de la bonne manière. Regardons quelques avantages et inconvénients.

Pro: vous économiserez de l’argent

Comme nous l’avons expliqué ci-dessus, la vente de FSBO via un service MLS forfaitaire peut représenter des milliers de dollars d’économies, même si vous optez pour un package de luxe qui comprend du marketing, des photos et des conseils jusqu’à la clôture.

Pro: plus de contrôle et d’indépendance

Si vous vendez par vous-même, vous contrôlez tous les aspects de la vente. Vous décidez quand organiser les projections, quel est votre prix initial demandé et combien vous allez donner lors des négociations.

Si vous avez une idée contre-intuitive de la direction du marché, ou si vous pensez que votre maison a un charme insaisissable qu’un agent pourrait ne pas comprendre, vous pouvez mettre ces théories à l’épreuve.

Contre: Steep Learning Curve

Vendre une maison n’est pas facile, même si vous parlez d’une propriété impeccable dans un marché brûlant. Vous devrez organiser et préparer votre maison pour le marché, puis une fois qu’elle sera répertoriée, vous devez vous assurer que les acheteurs potentiels en sont informés. Normalement, un agent vous conseille sur ce sujet, mais si vous vendez en solo, cela vous incombe.

Gardez également à l’esprit que le prix demandé n’est qu’un point de départ pour la négociation. Si l’agent de l’acheteur demande une réduction de prix ou des crédits de réparation, vous devrez effectivement contrer. Si vous n’avez pas d’expérience en matière de négociation, vous risquez de vous trouver désavantagé. Et la quantité de paperasse à la clôture peut être très décourageante; si vous choisissez de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier pour vous aider dans la documentation, cela réduira vos économies, de 150 $ à 350 $ de l’heure.

Contre: vous devrez probablement toujours payer un acheteur Commission d’agent

Gardez à l’esprit que pour accéder au MLS, vous devrez offrir une commission de 2 à 3% à l’agent de l’acheteur s’il vous livre un acheteur. Si tel est le cas, vous n’économiserez que la moitié de la commission standard de 6%.

Vous pouvez certainement trouver un acheteur sans agent pour votre propriété et ne payer aucune commission, mais c’est rare. En outre, il y a certains avantages à payer un agent acheteur. Puisque vous les payez, ils peuvent vous aider avec les formalités administratives de clôture.

Si vous craignez que leur loyauté soit envers l’acheteur, gardez à l’esprit que l’agent est toujours lié par un code d’éthique professionnel et les normes de pratique. Un agent légitime supervisera un contrat juste et équitable pour les deux parties, qu’elles travaillent pour l’acheteur ou le vendeur.

Contre: problèmes juridiques potentiels

Vous vendre vous-même signifie que vous faites tout le travail, et vous acceptez également toute la responsabilité. Par exemple, si la divulgation de votre vendeur n’inclut pas d’informations sur un toit ou un sous-sol qui fuit, vous pourriez vous retrouver devant un tribunal. Les agents sont formés pour détecter ces erreurs ou, au pire, couvrir la responsabilité avec leur assurance erreur et omission (E & O).

Si vous n’avez pas d’agent, vous n’avez pas ce filet de sécurité.

Forfait MLS vs agents immobiliers à forfait vs courtiers à frais fixes

Bien que le verbiage soit similaire, ces trois types de services sont en fait assez différents. Passons en revue ce que chaque service offre – et n’offre pas -.

Tarif forfaitaire MLS

Comme nous l’avons vu ci-dessus, une société MLS forfaitaire listera votre propriété sur votre MLS local pour une somme forfaitaire simple. L’utilisation du MLS augmente la visibilité de votre propriété et permet aux acheteurs locaux et aux agents d’acheteur de savoir que votre maison est sur le marché.

Au-delà, ils ne font pas grand-chose. Certaines entreprises proposent des packages étendus qui incluent une aide au marketing, à la mise en scène et à la clôture, mais vous devrez payer un supplément et les économies de coûts commenceront à diminuer après suffisamment de ventes incitatives. Pour les vendeurs FSBO qui veulent vraiment faire cavalier seul, le service de liste MLS forfaitaire est la meilleure option pour les minimalistes qui cherchent à économiser.

Agents immobiliers à frais fixes

Un agent immobilier à frais fixes est un agent conventionnel qui travaille pour un tarif fixe au lieu de la commission traditionnelle basée sur un pourcentage.Si vous souscrivez à la théorie selon laquelle la commission basée sur un pourcentage garantit un effort maximal de la part d’un agent, puisque leur fin augmente avec le prix de vente, vous pouvez être sceptique qu’un agent immobilier à frais fixes vous en donnera le même pour votre argent.

Mais les agents immobiliers à forfait sont une option légitime, et leur performance est souvent comparable à celle d’un agent conventionnel.

Comment? Eh bien, ils composent souvent en volume ce qu’ils renoncent en commission individuelle. Donc, si un excellent agent peut conclure une demi-douzaine de ventes à frais fixes en même temps qu’il peut conclure une vente à commission traditionnelle, tout le monde sort en tête; l’agent gagne son argent et les clients acquièrent une expérience d’agent à service complet.

Courtage à forfait

Un courtage à forfait est une société immobilière dont l’ensemble du modèle commercial est basé sur la fourniture d’une expérience de service complet pour un tarif fixe ou un pourcentage inférieur. Ces entreprises agissent souvent comme des services de référence, mettant en relation les meilleurs agents locaux avec des prospects préalablement contrôlés.

Des entreprises comme Clever Real Estate offrent une expérience de service complet avec un agent d’élite pour seulement 3 000 $, pour des ventes jusqu’à 350 000 $, et seulement 1% si elle vend plus que cela. Considérant que la commission de 6% sur une maison de 300 000 $ est de 18 000 $, l’attrait de ces maisons de courtage est clair: vous obtenez les mêmes services qu’une personne utilisant un agent conventionnel, tout en payant BEAUCOUP moins.

Les agents acheteurs éviteront-ils vendre ma maison si je vends FSBO?

Bien que votre propriété représente un peu plus de travail pour un agent acheteur qu’une annonce conventionnelle, la plupart des agents n’éviteront pas carrément de montrer votre propriété à un acheteur potentiel simplement parce que c’est une liste à frais fixes. À la fin de la journée, un agent veut un acheteur heureux et un chèque de commission, donc si votre maison convient parfaitement à son client, il s’assurera que le client la voit.

Il peut également ne pas être évident, pour un agent acheteur parcourant le MLS, que votre maison soit une annonce forfaitaire. Les agents verront la commission que vous offrez, mais ils ne verront pas ce que vous avez payé – ou n’avez pas payé – un agent inscripteur.

Les agents n’ont plus le monopole des informations sur les annonces; ces jours-ci, la plupart des acheteurs commencent leur recherche sur des sites Web comme Zillow et viennent à leur agent avec une liste de propriétés qu’ils souhaitent voir. Tout agent d’acheteur qui refuse de montrer une maison parce qu’il s’agit d’une annonce forfaitaire perdra probablement ce client.

De plus, un vendeur FSBO peut bénéficier de la collaboration avec un agent acheteur. Un agent immobilier est lié par un code d’éthique pour être honnête et transparent pour les deux parties à la transaction, et peut aider à la clôture de la documentation. S’il n’y a pas d’agent impliqué dans la vente, vous devrez probablement payer un mandataire immobilier pour examiner le contrat.

Quelles sont les meilleures entreprises MLS forfaitaires?

Une fois que vous avez décidé d’utiliser une entreprise MLS forfaitaire, assurez-vous d’enquêter sur vos options et de rechercher leur réputation. Voici quelques entreprises réputées, ainsi que leurs avis sur les groupes de frais forfaitaires, pour vous aider à démarrer votre recherche.

ISoldMyHouse.com

Ce service de référence MLS à forfait national met les vendeurs en contact avec les courtiers et agents locaux qui inscriront leur maison sur le MLS moyennant des frais fixes.

Leur forfait de 299 $ offre six mois sur MLS, la syndication vers les principaux sites Web immobiliers tels que Zillow, Trulia et Realtor.com, 6 à 10 photos, des changements de liste illimités, des documents et le transfert des prospects. Pour 399 $, le vendeur reçoit une annonce d’un an, et jusqu’à 25 photos, ainsi que tous les autres services mentionnés.

Avec une note A + du Better Business Bureau, ISoldMyHouse.com ressemble à un coffre-fort et fiable option.

Houzeo

Ce service de référence forfaitaire propose une gamme de packages et un tableau de bord en ligne innovant pour gérer votre annonce, télécharger des photos et même signer des contrats MLS.

Leurs forfaits sont au prix de 99 $, 295 $ et 395 $, et offrent des conditions de mise en vente de trois à six mois, jusqu’à 24 photos, la syndication vers les principaux sites Web immobiliers et, au plus haut niveau, fédéral et État des formulaires de divulgation.

Houzeo a obtenu une note de 4,8 sur 5 sur Google, sur la base de 19 avis.

FSBO.com

Cette recommandation nationale MLS forfaitaire Le service vous met en contact avec des courtiers MLSmart Realty, ou des courtiers locaux, qui obtiendront votre propriété sur le MLS local.

Pour leur forfait standard de 399,95 $, ils vous permettent de déterminer la commission d’agent de l’acheteur, téléchargez environ 20 photos, et votre liste de six mois est automatiquement renseignée sur les principaux sites Web immobiliers. Les vendeurs reçoivent également des panneaux de signalisation et peuvent annuler leur annonce à tout moment, bien que l’annulation puisse entraîner des frais.

FSBO.com a une solide note A + du Better Business Bureau.

Frais fixes Entreprises MLS avec des réputations médiocres

Bien que votre expérience individuelle puisse varier, ces entreprises ont de mauvaises critiques, et vous devez être prudent lorsque vous faites affaire avec elles.

MLS My Home

Cette entreprise propose un forfait simple de 99 $, qui comprend une liste de six mois, six photos (mais vous pouvez en télécharger d’autres moyennant des frais supplémentaires) et une page Web distincte pour votre annonce.

Cependant, ils ont une note F du Better Business Bureau, une note de 1 étoiles sur 5 sur Yelp et une note de 2,5 étoiles sur 5 sur Trustpilot. Attention acheteur!

Fizber

Ce service de référence MLS forfaitaire vous met en contact avec des courtiers et agents locaux qui inscriront votre maison sur le MLS moyennant des frais pré-négociés. Contrairement à certains services, ils vous obligent à offrir une commission d’agent acheteur. Pour 295 $ à 395 $, ils proposent des évaluations de maisons en ligne, des formulaires téléchargeables et une fois que vous avez téléchargé vos informations, votre annonce est mise en ligne dans les 24 heures.

Cependant, ils ont une cote B médiocre avec le Better Business Bureau, et seulement 3,5 étoiles, sur 5 possibles, sur Trustpilot, sur la base de 82 avis.

Conclusion

Vous pouvez économiser beaucoup d’argent en vendant sans agent, mais vous abandonnez plus de temps et d’énergie. N’oubliez pas de faire vos recherches, de profiter du service client si vous avez des questions, de consacrer beaucoup d’efforts à votre annonce, en particulier les photos, et d’être prêt à négocier avec l’agent de l’acheteur.

Et n’oubliez pas: si vous ne vendez pas votre maison en tant que vendeur FSBO, vous pouvez toujours redémarrer le processus avec un agent. Si vous êtes toujours opposé à l’utilisation d’un agent conventionnel et au paiement d’une commission complète de 6%, la société de courtage à frais fixes Clever Real Estate offre une expérience de vente de service complet avec un agent local d’élite pour un prix fixe et bas de 3000 $, si votre maison se vend moins de 350 000 $. Cela signifie que vous obtenez le meilleur agent du marché et que vous économisez des milliers de dollars. C’est vraiment le meilleur des deux mondes.