Tous les baux immobiliers commerciaux ne sont pas identiques. Il existe plusieurs types de baux commerciaux: les baux bruts, les baux nets, les baux à pourcentage et bien d’autres. Chaque bail a des exigences, des attentes et des frais différents. Certains incluent les frais d’entretien des espaces communs. Mais quels sont ces frais et que signifient-ils pour les locataires?
Types de baux commerciaux
Les propriétaires déterminent généralement les conditions spécifiques d’un bail commercial. Les baux bruts couvrent généralement toutes les dépenses (à quelques exceptions près) et ont tendance à coûter plus cher par mois.
Les baux à pourcentage sont courants avec les propriétaires de commerces de détail et exigent que les locataires versent un pourcentage de leurs bénéfices au propriétaire. Dans ces baux en pourcentage, les propriétaires peuvent inclure des frais d’entretien des espaces communs, dont nous discuterons en détail ci-dessous.
De nombreux complexes de bureaux, y compris des bureaux, des immeubles médicaux, industriels et d’autres propriétés commerciales, sont généralement assortis de baux nets. Dans un contrat de location nette, les locataires paient un loyer mensuel fixe ainsi que les coûts habituels pour couvrir les opérations de routine du bâtiment, l’entretien et l’utilisation de la propriété. Les coûts associés à un bail net comprennent les taxes foncières, l’assurance habitation et les frais d’entretien des espaces communs.
Les coûts associés à un bail net comprennent les taxes foncières, assurance des biens et frais d’entretien des aires communes.
Quels sont les coûts d’entretien des aires communes?
Coûts d’entretien des aires communes, souvent abrégés à CAM, sont une composante majeure de tout bail commercial. Ces frais couvrent le coût et l’entretien de tous les espaces communs situés sur la propriété. Dans les parcs commerciaux, ces zones comprennent des zones de rassemblement, des espaces extérieurs, des aménagements paysagers et des parkings. Les immeubles de bureaux utilisent les frais de CAM pour entretenir les halls d’entrée, les ascenseurs, les salles de réunion communes, les salles de bains et autres frais d’entretien ou de rénovation des bâtiments.
Certains les propriétaires peuvent désigner les frais CAM comme des frais de facteur de charge. Dans un bail triple net (NNN), les frais CAM représentent un tiers de ce triplet (avec les taxes et l’assurance). Alors que ces deux derniers facteurs ont tendance à être assez standard et prévisibles, les frais de CAM peuvent varier d’un mois à l’autre et d’une saison à l’autre.
Les coûts de CAM permettent au propriétaire de répercuter les coûts de maintenance sur les locataires (également appelés « pass- Par conséquent, vous, le locataire du bail, payez certaines dépenses engagées par le propriétaire et le gestionnaire immobilier. Les frais habituels de CAM comprennent les dépenses telles que les services de conciergerie, les réparations mineures du bâtiment, l’aménagement paysager, le déneigement et autres frais d’entretien les dépenses au prorata (au prorata).
Par exemple, si dix locataires louent un espace dans une propriété commerciale, tous les locataires paient une partie du coût total de l’aménagement paysager. Dans de nombreux cas, les propriétaires déterminer la portion CAM que chaque locataire paie en fonction de la superficie en pieds carrés de l’espace qu’il occupe. Autrement dit, un locataire occupant plusieurs étages paiera un pourcentage CAM plus élevé qu’une entreprise qui ne loue qu’une partie d’un étage.
En fonction des conditions de location, te Les nants peuvent payer des frais CAM fixes ou variables. Les locataires peuvent payer ces frais CAM à des intervalles différents – mensuellement, trimestriellement ou même annuellement, selon le contrat de location.
Tenez compte de ces 7 éléments d’entretien des espaces communs lors de la négociation d’un bail de bureau commercial
Avant de louer un espace commercial, vous devez être conscient des coûts CAM typiques que vous pourriez encourir. Dans cet article, nous examinons sept éléments d’entretien des espaces communs à prendre en compte lors de la négociation d’un bail de bureau commercial.
Améliorations des immobilisations
Chaque propriété a besoin de mises à jour et de rénovations périodiques. Il peut s’agir d’améliorations mineures, comme des corrections cosmétiques ou de petites réparations. À d’autres moments, les propriétaires peuvent entreprendre des projets majeurs impliquant des améliorations substantielles à une propriété. Les propriétaires apportent ces améliorations pour augmenter la valeur de la propriété ou prolonger sa durée de vie. Si le propriétaire inclut cette dépense dans le CAM, on peut s’attendre à ce que vous payiez votre part de tous les projets d’amélioration des immobilisations.
Cependant, certains locataires soutiendront qu’ils ne devraient pas payer pour des projets qui n’en bénéficieront pas. directement. Par exemple, ces améliorations comprennent de nouveaux systèmes CVC, des mises à niveau de toit ou des améliorations d’accessibilité. Bien que certaines de ces améliorations profiteront directement à votre entreprise, d’autres ne le seront peut-être pas.
Pour éviter toute confusion ou des frais imprévus, il est très important d’obtenir autant de clarté que possible de la part du propriétaire sur les améliorations des immobilisations. En règle générale, vous pouvez négocier les coûts du CAM, vous évitant ainsi d’aider à financer la rénovation des bâtiments.
Services de conciergerie
Les locataires commerciaux s’attendent à ce que les parties communes des propriétés soient nettoyées régulièrement. Les propriétaires d’immeubles commerciaux ont généralement leur propre personnel de conciergerie sous contrat avec une entreprise de conciergerie.À ce titre, chaque locataire doit également payer une partie des frais de conciergerie. Ces frais peuvent également inclure le coût des fournitures d’entretien ménager.
Services de sécurité
Étant donné qu’il est essentiel de disposer d’une installation sécurisée pour protéger les entreprises et leurs équipements, les services de sécurité font partie du CAM. Les systèmes d’alarme, le personnel de sécurité sur place, la sécurité de nuit, ainsi que les systèmes de détection d’incendie et de fumée font tous partie de la sécurité de la propriété. Étant donné que les locataires d’un immeuble commercial partagent ces services, ils partagent généralement également les frais.
Systèmes
Utilisation de l’éclairage, de la plomberie, du câblage électrique, du CVC et d’autres systèmes dans les espaces communs comme les halls, les toilettes et les ascenseurs sont partagés par tous les locataires. Ainsi, ces coûts sont également partagés par les locataires. Lors de l’examen de votre bail, renseignez-vous sur votre part de ces coûts. En règle générale, votre part dépendra de votre espace loué. Les locataires qui occupent le plus de pieds carrés paieront souvent la plus grande partie de ces coûts.
Frais de gestion
La gestion des propriétés commerciales demande beaucoup de temps et d’efforts. Par conséquent, au lieu de gérer eux-mêmes des propriétés commerciales, de nombreux propriétaires contractent avec des sociétés de gestion immobilière. Ces entreprises gèrent un large éventail de services, notamment la location, l’exploitation des immeubles, les communications avec les locataires, la gestion des aménagements, l’entretien des installations, les rapports aux parties prenantes, les services financiers et d’autres services qui ont un impact direct sur le propriétaire et les locataires. Si votre propriétaire utilise un service de gestion immobilière, vous et les autres locataires partagerez probablement ce coût.
Aires de stationnement
Quel que soit le bâtiment commercial, les locataires partagent généralement les coûts des aires de stationnement . La propriété peut avoir uniquement un parking en surface ou une terrasse de stationnement. Dans tous les cas, les coûts associés à l’entretien des parcs de stationnement et des garages, aux projets de repavage et au personnel du parking sont généralement inclus dans les frais de CAM.
Frais administratifs & Frais d’entretien
Bien que de nombreux propriétaires puissent décrire en détail les frais de CAM, certains peuvent n’indiquer que des « frais administratifs » ou des « frais de maintenance » génériques. Si le bail ne précise pas clairement les charges spécifiques, demandez au propriétaire de vous donner plus de détails. Vos frais CAM peuvent couvrir des choses comme les permis, les frais juridiques, la publicité, la signalisation ou les frais généraux. Vous ne devriez pas payer des dépenses telles que les frais de déclaration de revenus du propriétaire, les coûts associés à la perception du loyer ou d’autres services qui profitent au (x) propriétaire (s).
Si votre CAM inclut ces frais, demandez à renégocier ces conditions. Les experts en services aux locataires de CXRE peuvent vous aider à négocier un bail équitable pour votre entreprise. Contactez-nous dès aujourd’hui pour en savoir plus sur nos services de location.
Comment calculer les frais CAM
Ceci est une méthode de calcul générale et peut ne représentent pas vos frais exacts. Contactez directement l’établissement pour calculer les frais CAM exacts encourus dans le cadre de votre contrat de location.
Le calcul des frais CAM est assez simple. Vous trouverez ci-dessous trois étapes simples pour déterminer le CAM de votre bail.
- Tout d’abord, déterminez la superficie locative brute (GLA) de la propriété. Habituellement, vous pouvez obtenir ces informations auprès de l’agent de location. La GLA est la superficie totale en pieds carrés de l’espace louable dans la propriété.
- Ensuite, trouvez la superficie totale en pieds carrés que vous souhaitez louer. Vous pouvez demander à l’agent de location ou trouver ces informations en ligne ou dans d’autres supports marketing.
- Enfin, divisez la superficie en pieds carrés de l’espace que vous souhaitez louer par la GLA. Le chiffre résultant sera le pourcentage de votre part du total des frais CAM. Par exemple, si vous souhaitez louer 1 000 pieds carrés dans un immeuble de 10 000 pieds carrés, votre part du CAM est de 10% – 1 000/10 000 = 0,1 (10%).
Le coût variable de Entretien des zones communes
Les coûts CAM varient en fonction du type de propriété que vous choisissez et du type de bail que vous signez. Si vous louez un espace dans un immeuble de bureaux, vous partagerez de nombreux coûts avec vos collègues locataires. En revanche, certains centres commerciaux et parcs de bureaux ne partagent pas les équipements tels que les halls d’entrée ou les ascenseurs. Au lieu de cela, ils partagent un parking, des trottoirs, des aménagements paysagers et d’autres commodités.
Avant de signer un bail commercial, assurez-vous de savoir exactement ce que les frais de CAM comprennent et ne comprennent pas.
Avant de signer un bail commercial, assurez-vous qu’un expert examine le contrat. Chez CXRE, nous pouvons vous aider à naviguer dans un bail commercial. Notre personnel expert a des décennies d’expérience et est prêt à vous aider. Vous ne devez jamais signer de contrat tant que vous ne savez pas exactement ce que vous allez payer. Une fois que vous avez signé le bail, il est légal et contraignant, et ne peut pas être facilement modifié.
Contactez notre équipe d’experts en location avant de signer votre bail commercial. Nous pouvons vous aider à protéger votre entreprise contre les coûts CAM inutiles.