Compra de uma hipoteca

Obtenha informações de vários credores

Os empréstimos imobiliários estão disponíveis em vários tipos de credores – instituições de poupança, comerciais bancos, companhias hipotecárias e cooperativas de crédito. Diferentes credores podem cotar preços diferentes, então você deve entrar em contato com vários credores para ter certeza de que está obtendo o melhor preço. Você também pode obter um empréstimo imobiliário por meio de um corretor de hipotecas. Os corretores organizam as transações em vez de emprestar dinheiro diretamente; em outras palavras, eles encontram um credor para você. O acesso de um corretor a vários credores pode significar uma seleção mais ampla de produtos e termos de empréstimo à sua escolha. Os corretores geralmente entrarão em contato com vários credores a respeito de sua aplicação, mas não são obrigados a encontrar o melhor negócio para você, a menos que tenham contratado você para atuar como seu agente. Conseqüentemente, você deve considerar entrar em contato com mais de um corretor, assim como deve fazer com bancos ou instituições de poupança.

Se você está lidando com um credor ou corretor, nem sempre está claro. Algumas instituições financeiras operam como credoras e corretoras. E a maioria dos anúncios de corretores não usa a palavra “corretor”. Portanto, certifique-se de perguntar se um corretor está envolvido. Esta informação é importante porque os corretores geralmente recebem uma taxa por seus serviços que pode ser separada e adicional à origem do credor ou outras taxas. A compensação de um corretor pode ser na forma de “pontos” pagos no fechamento ou como um acréscimo à sua taxa de juros, ou ambos. Você deve perguntar a cada corretor com quem trabalha como ele será remunerado, para que possa comparar as diferentes taxas. Esteja preparado para negociar com os corretores, bem como com os credores.

Obtenha todas as informações importantes sobre custos

Certifique-se de obter informações sobre hipotecas de vários credores ou corretores. Saiba quanto de entrada você pode pagar e descubra todos os custos envolvidos no empréstimo. Saber apenas o valor da mensalidade ou a taxa de juros não é suficiente. Solicite informações sobre o mesmo valor, prazo e tipo de empréstimo para que você possa comparar as informações. As seguintes informações são importantes para obter de cada credor e corretor:

Taxas

• Peça a cada credor e corretor uma lista de suas taxas de juros de hipotecas atuais e se as taxas estão sendo cotados são os mais baixos para aquele dia ou semana.
• Pergunte se a taxa é fixa ou ajustável. Lembre-se de que, quando as taxas de juros para hipotecas de taxa ajustável sobem, geralmente o mesmo acontece com os pagamentos mensais.
• Se a taxa citada for para uma hipoteca de taxa ajustável, pergunte como sua taxa e o pagamento do empréstimo irão variar , incluindo se o pagamento do empréstimo será reduzido quando as taxas caírem.
• Pergunte sobre a taxa de porcentagem anual (APR) do empréstimo. A APR leva em consideração não apenas a taxa de juros, mas também os pontos, as taxas do corretor e outras cobranças de crédito que você pode ter que pagar, expressas como uma taxa anual.

Pontos

Os pontos são taxas pagas ao credor ou corretor pelo empréstimo e geralmente estão vinculados à taxa de juros; normalmente, quanto mais pontos você paga, menor é a taxa.

• Verifique no jornal local informações sobre as taxas e os pontos oferecidos no momento.
• Peça que os pontos sejam cotados você como uma quantia em dólares – em vez de apenas o número de pontos – para que saiba quanto terá de pagar.

Taxas

Uma casa O empréstimo geralmente envolve muitas taxas, como taxas de originação ou subscrição de empréstimos, taxas de corretor e liquidação (ou custos de fechamento). Cada credor ou corretor deve ser capaz de lhe dar uma estimativa de suas taxas. Muitas dessas taxas são negociáveis. Algumas taxas são pagas quando você solicita um empréstimo (como taxas de aplicação e avaliação) e outras são pagas no fechamento. Em alguns casos, você pode pedir emprestado o dinheiro necessário para pagar essas taxas, mas isso aumentará o valor do empréstimo e os custos totais. Empréstimos “sem custo” às vezes estão disponíveis, mas geralmente envolvem taxas mais altas.

• Pergunte o que cada taxa inclui. Vários itens podem ser agrupados em uma taxa.
• Peça uma explicação de qualquer taxa que você não entende. Algumas taxas comuns associadas ao fechamento de um empréstimo imobiliário estão listadas na Planilha de compra de hipotecas.

Pagamentos de adiantamento e seguro hipotecário privado

Alguns credores exigem 20% do preço de compra da casa como entrada, mas muitos credores agora oferecem empréstimos que exigem menos de 20% de entrada – às vezes, apenas 5% em empréstimos convencionais.Se um pagamento inicial de 20 por cento não for feito, os credores geralmente exigem que o comprador da casa adquira seguro hipotecário privado (PMI) para proteger o credor caso o comprador deixe de pagar. Quando programas assistidos pelo governo como FHA (Federal Housing Administration), VA (Veterans Administration) ou Rural Development Services estão disponíveis, os requisitos de entrada podem ser substancialmente menores.

• Pergunte sobre os requisitos do credor para um pagamento de entrada, incluindo o que você precisa fazer para verificar se os fundos para seu pagamento estão disponíveis.
• Pergunte ao seu credor sobre os programas especiais que ele pode oferecer.

Se o PMI for necessário para o seu empréstimo

• Pergunte qual será o custo total do seguro.
• Pergunte quanto será o seu pagamento mensal quando o prêmio do PMI for incluído.

Obtenha o melhor negócio que puder

Depois de saber o que cada credor tem a oferecer, negocie o melhor negócio que puder. Em qualquer dia, credores e corretores podem oferecer preços diferentes para os mesmos termos de empréstimo a consumidores diferentes, mesmo que esses consumidores tenham as mesmas qualificações de empréstimo. A razão mais provável para essa diferença de preço é que os agentes de crédito e corretores costumam manter parte ou toda essa diferença como compensação extra. Geralmente, a diferença entre o preço mais baixo disponível para um produto de empréstimo e qualquer preço mais alto que o mutuário concorda em pagar é um excedente. Quando ocorrem excedentes, eles são incluídos nos preços cotados aos consumidores. Eles podem ocorrer tanto em empréstimos de taxa fixa quanto em taxa variável e podem ser na forma de pontos, taxas ou taxa de juros. Quer seja cotado para você por um oficial de crédito ou um corretor, o preço de qualquer empréstimo pode conter excedentes.

Peça ao credor ou corretor para anotar todos os custos associados ao empréstimo. Em seguida, pergunte se o credor ou corretor irá renunciar ou reduzir uma ou mais de suas taxas ou concordar com uma taxa mais baixa ou menos pontos. Você deve ter certeza de que o credor ou corretor não concorda em reduzir uma taxa enquanto aumenta outra ou em diminuir a taxa enquanto aumenta os pontos. Não há mal nenhum em perguntar aos credores ou corretores se eles podem fornecer termos melhores do que os originais que citaram ou do que aqueles que você encontrou em outro lugar.

Quando estiver satisfeito com os termos que negociou, você pode querer obter um lock-in por escrito do credor ou corretor. O lock-in deve incluir a taxa acordada, o período de duração do lock-in e o número de pontos a serem pagos. Uma taxa pode ser cobrada para bloquear a taxa de empréstimo. Esta taxa pode ser reembolsada no fechamento. Os lock-ins podem protegê-lo de aumentos nas taxas durante o processamento do seu empréstimo; se as taxas caírem, no entanto, você pode acabar com uma taxa menos favorável. Se isso acontecer, tente negociar um acordo com o credor ou corretor.

Lembre-se: compre, compare, negocie

Ao comprar uma casa, lembre-se de pesquisar, para comparar os custos e termos e negociar o melhor negócio. O jornal local e a Internet são bons lugares para começar a comprar um empréstimo. Geralmente, você pode encontrar informações sobre taxas de juros e pontos para vários credores. Uma vez que as taxas e pontos podem mudar diariamente, você vai querer verificar seu jornal com frequência ao comprar um empréstimo imobiliário. Mas o jornal não lista as taxas, então certifique-se de perguntar aos credores sobre elas.

Esta planilha de compra de hipotecas pode também te ajudar. Leve-o com você quando falar com cada credor ou corretor e anote as informações que obtiver. Não tenha medo de fazer credores e corretores competirem entre si pelo seu negócio, informando-os de que você está procurando o melhor negócio.

O empréstimo justo é exigido por lei

O Equal Credit Opportunity Act proíbe os credores de discriminar os requerentes de crédito em qualquer aspecto de uma transação de crédito com base em raça, cor, religião, nacionalidade, sexo, estado civil, idade, se toda ou parte da renda do requerente vier de programa de assistência pública ou se o requerente exerceu de boa fé um direito ao abrigo da Lei de Proteção ao Crédito ao Consumidor.

A Lei de Habitação Justa proíbe a discriminação em transações imobiliárias residenciais com base na raça, cor, religião, sexo, deficiência, situação familiar ou nacionalidade.

De acordo com essas leis, não pode ser recusado um empréstimo a um consumidor com base nessas características, nem ser cobrado mais por um empréstimo ou oferecer termos menos favoráveis com base em tais características.

Problemas de crédito? Ainda compre, compare e negocie

Não presuma que pequenos problemas de crédito ou dificuldades decorrentes de circunstâncias únicas, como doença ou perda temporária de renda, limitarão suas opções de empréstimo apenas a credores de alto custo.

Se o seu relatório de crédito contiver informações negativas que sejam precisas, mas houver boas razões para confiar que você pagará um empréstimo, certifique-se de explicar sua situação ao credor ou corretor.Se seus problemas de crédito não puderem ser explicados, você provavelmente terá que pagar mais do que os mutuários que têm um bom histórico de crédito. Mas não presuma que a única maneira de obter crédito é pagando um preço alto. Pergunte como seu histórico de crédito afeta o preço do seu empréstimo e o que você precisa fazer para obter um preço melhor. Reserve um tempo para pesquisar e negociar o melhor negócio que puder.

Quer você tenha problemas de crédito ou não, é uma boa ideia revisar o seu relatório de crédito para ver se está correto e completo antes de solicitar um empréstimo. Para solicitar uma cópia gratuita do seu relatório de crédito, visite www.annualcreditreport.com ou ligue para (877) 322-8228.

Glossário

Hipoteca com taxa ajustável (ARM) – Uma hipoteca que não tem uma taxa de juros fixa. A taxa muda durante a vida do empréstimo com base em movimentos em uma taxa de índice, como a taxa de títulos do Tesouro ou o Índice de Custo de Fundos. Os ARMs geralmente oferecem uma taxa de juros inicial mais baixa do que os empréstimos a taxas fixas. A taxa de juros flutua ao longo da vida do empréstimo com base nas condições de mercado, mas o contrato de empréstimo geralmente define taxas máximas e mínimas. Quando as taxas de juros aumentam, geralmente os pagamentos do empréstimo aumentam; quando as taxas de juros diminuem, seus pagamentos mensais podem diminuir. Para obter mais informações sobre ARMs, consulte o Manual do consumidor sobre hipotecas de taxa ajustável.

Taxa de porcentagem anual (APR) – O custo do crédito expresso como uma taxa anual. Para crédito fechado, como empréstimos para automóveis ou hipotecas, a APR inclui a taxa de juros, pontos, taxas de corretagem e alguns outros encargos de crédito que o mutuário deve pagar. Uma APR, ou uma taxa equivalente, não é usada em contratos de leasing.

Empréstimos convencionais – empréstimos hipotecários que não sejam segurados ou garantidos por uma agência governamental como a FHA (Federal Housing Administration), o VA ( Veterans Administration), ou os Serviços de Desenvolvimento Rural (anteriormente conhecidos como Farmers Home Administration ou FmHA).

Escrow – A posse de dinheiro ou documentos por um terceiro neutro antes de fechar uma propriedade. Também pode ser uma conta mantida pelo credor (ou servicer) na qual o proprietário paga dinheiro para impostos e seguro.

Empréstimos a taxa fixa – empréstimos que geralmente têm prazos de reembolso de 15, 20 ou 30 anos. Tanto a taxa de juros quanto os pagamentos mensais (de principal e juros) permanecem iguais durante a vida do empréstimo.

Taxa de juros – o preço pago pelo empréstimo, geralmente expresso em porcentagens e como uma taxa anual .

Taxas de originação de empréstimos – Taxas cobradas pelo credor para processar um empréstimo; muitas vezes expressa como uma porcentagem do valor do empréstimo.

Lock-in – Um acordo por escrito que garante ao comprador uma taxa de juros específica sobre um empréstimo residencial, desde que o empréstimo seja fechado dentro de um determinado período, como 60 ou 90 dias. Freqüentemente, o acordo também especifica o número de pontos a serem pagos no fechamento.

Hipoteca – Um contrato, assinado por um mutuário quando um empréstimo é feito, que dá ao credor o direito de tomar posse da propriedade se o mutuário não quitar ou deixar de pagar o empréstimo.

Excedentes – A diferença entre o preço mais baixo disponível e qualquer preço mais alto que o comprador concorda em pagar pelo empréstimo. Os agentes de crédito e corretores geralmente podem manter parte ou toda essa diferença como compensação extra.

Pontos (também chamados de pontos de desconto) – um ponto é igual a 1 por cento do valor principal de um empréstimo hipotecário. Por exemplo, se uma hipoteca é $ 200.000, um ponto é igual a $ 2.000. Os credores freqüentemente cobram pontos em hipotecas de taxa fixa e ajustável para cobrir os custos de originação do empréstimo ou para fornecer uma compensação adicional ao credor ou corretor. Os pontos são pagos geralmente na data de encerramento do empréstimo e podem ser pagos pelo mutuário ou vendedor da casa, ou divididos entre as duas partes. Em alguns casos, o dinheiro necessário para pagar os pontos pode ser emprestado, mas aumenta o valor do empréstimo e os custos totais. Os pontos de desconto (às vezes chamados de taxas de desconto) são pontos que o mutuário voluntariamente escolhe pagar em troca de uma taxa de juros mais baixa.

Seguro hipotecário privado (PMI) – protege o credor contra uma perda se o devedor deixar de pagar o empréstimo. É um pagamento geralmente exigido de um tomador de empréstimo para empréstimos em que a entrada é inferior a 20% do preço de venda ou, em um refinanciamento, quando o montante financiado é superior a 80% do valor de avaliação. Quando você adquire 20% do capital da sua casa, o PMI é cancelado. Dependendo do tamanho de sua hipoteca e do pagamento inicial, esses prêmios podem adicionar $ 100 a $ 200 por mês ou mais aos seus pagamentos.

Custos de liquidação (ou fechamento) – Taxas pagas no fechamento de um empréstimo. Pode incluir taxas de inscrição; exame do título, resumo do título, seguro do título e taxas de vistoria de propriedade; taxas de preparação de escrituras, hipotecas e documentos de liquidação; taxas do advogado; taxas de gravação; custos estimados de impostos e seguros; e taxas notariais, de avaliação e de relatório de crédito.De acordo com a Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis, o mutuário recebe uma estimativa de “boa fé” dos custos de fechamento dentro de três dias após a aplicação. A estimativa de boa fé lista cada custo esperado como um valor ou um intervalo.

Thrift instituição – Um termo que geralmente descreve bancos de poupança e associações de poupança e empréstimo.

Esta informação foi preparada pelas seguintes agências:

• Conselho de Governadores do Sistema da Reserva Federal
• Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano
• Departamento de Justiça
• Departamento do Tesouro
• Federal Deposit Insurance Corporation
• Federal Housing Finance Board
• Federal Trade Commission
• National Credit Union Administration
• Office of Federal Housing Enterprise Oversight
• Office of the Comptroller of a moeda
• Office of Thrift Supervision

Essas agências (exceto o Departamento do Tesouro) fazem cumprir as leis que proíbem é discriminação no empréstimo. Se você acha que foi discriminado no processo de financiamento de uma casa, entre em contato com uma das agências listadas acima sobre seus direitos sob essas leis.