Ser um senhorio pode aumentar significativamente suas economias, mas também é um muito trabalho. Além das finanças e responsabilidades do seu próprio espaço residencial, você precisa encontrar inquilinos, fazer um seguro e pagar uma hipoteca e impostos sobre a propriedade. Alugar uma casa também pode complicar a sua situação fiscal pessoal. Felizmente, o Tio Sam permite que você deduza algumas despesas associadas à administração de um imóvel alugado. O IRS estipula que as despesas dedutíveis devem ser normais e geralmente aceitas no negócio de aluguel, além de serem necessárias para administrar e manter a propriedade. De juros de hipotecas e seguros a serviços públicos e reparos, examinaremos algumas deduções fiscais de aluguel de imóveis das quais os proprietários devem aproveitar. Considere também trabalhar com um consultor financeiro que possa ajudar a gerenciar o impacto fiscal e financeiro de seus ativos imobiliários.
Juros do empréstimo
A maioria dos proprietários usa uma hipoteca para comprar casa própria, e o mesmo vale para imóveis para alugar. Os proprietários com uma hipoteca descobrirão que os juros do empréstimo são sua maior despesa dedutível. Para esclarecer, você não pode deduzir a parte do pagamento da hipoteca que vai para o valor do empréstimo principal. Em vez disso, a dedução só se aplica a pagamentos de taxas de juros. Esses componentes serão listados separadamente em seu extrato mensal e, portanto, são fáceis de consultar. Basta multiplicar o valor mensal por 12 para obter os juros totais anuais.
Além dos juros da hipoteca, você pode deduzir taxas de originação e pontos usados para comprar ou refinanciar seu imóvel alugado, juros sobre empréstimos não garantidos usados para melhorias e quaisquer juros de cartão de crédito para compras relacionadas ao seu imóvel alugado. Quando chega a hora do imposto, você já deve ter gasto dinheiro nessas compras para se qualificar. Como pode ser difícil determinar o que é importante e como registrar essas cobranças de juros estranhos, considere consultar um contador ou consultor financeiro para ajudar.
Imposto sobre a propriedade
Quase todos os governos estaduais e locais coleta impostos sobre a propriedade. Dependendo da localização do seu imóvel alugado, eles podem variar de algumas centenas de dólares a centenas de milhares. Você pode encontrar a taxa de imposto exata na sua área verificando o resumo do depósito ou perguntando ao seu contador. Se o seu estado possui requisitos de licenciamento de aluguel, você também pode deduzir as taxas de locação ou aluguel por temporada que o acompanham.
Se você gerencia aluguéis de curto prazo, seu estado, cidade, condado ou município podem cobrar uma espécie de taxa conhecido como taxa de ocupação. Muito semelhante ao imposto sobre vendas, você também pode deduzir o imposto de ocupação. Por falar nisso, se você paga impostos sobre vendas de itens relacionados a negócios, impostos sobre salários e previdência social para funcionários ou taxas de inspeção, certifique-se de deduzi-los também.
Prêmios de seguro
Credores pode estipular que os proprietários obtenham uma apólice de seguro antes de garantir sua hipoteca. Felizmente, qualquer forma de seguro é considerada uma despesa de aluguel normal e necessária e, portanto, é dedutível. A dedução se aplica ao seguro residencial básico, bem como ao seguro especial de risco e responsabilidade.
Se você tem funcionários, também pode deduzir o custo do seguro saúde e de compensação dos trabalhadores. Embora os prêmios de seguro tendam a ser um pouco mais altos para aluguéis, esse aumento pode ajudar a compensar isso. Os proprietários também podem deduzir perdas, incluindo aquelas causadas por furacões, terremotos, enchentes e roubos.
Depreciação
Com o tempo, o desgaste, o desgaste e a obsolescência reduzem o valor do seu imóvel alugado e seu conteúdo. Esse processo, conhecido como depreciação, é dedutível de impostos. Você pode reivindicar a depreciação assim que sua casa ou apartamento estiver disponível para alugar, mesmo se você ainda não tiver inquilinos. A dedução pode ser feita pela expectativa de vida da propriedade, mas deve ser estendida ao longo de vários anos. É importante observar aqui que o valor da estrutura pode depreciar, mas não o valor do terreno.
Você também pode reivindicar o valor do equipamento que o ajuda a administrar seu negócio de aluguel, como seu computador ou automóvel , bem como as benfeitorias que você realiza no imóvel que agregam valor, adaptam seu uso ou prolongam sua vida útil. Isso pode incluir a instalação de um novo telhado, adição de móveis ou atualização dos eletrodomésticos. Para se qualificar como despesa dedutível, deve durar mais de um ano, ser valioso para o seu negócio de aluguel e perder valor com o tempo. A publicação 946 do IRS, “How to Depreciate Property”, pode ajudá-lo a navegar neste processo às vezes complicado.
Manutenção e reparos
Embora as melhorias na casa sejam dedutíveis por meio de depreciação, o código de imposto permite deduza alguns custos de reparo e manutenção separadamente.O grande diferencial é que esses esforços mantêm seu imóvel em condições de locação, mas não agregam valor significativo. Pense em pintar, ajustar o encanamento, limpar filtros de HVAC, pulverizar para pragas e paisagismo.
Se você contratar outra pessoa para fazer o trabalho, poderá deduzir os custos de mão de obra. O mesmo se aplica aos gerentes de propriedade ou no local, caso você opte por contratar um. Se você adotar a abordagem “faça você mesmo”, poderá deduzir quaisquer taxas de aluguel de ferramentas e equipamentos. As taxas de associação de proprietários e condomínios também são dedutíveis seguindo o mesmo princípio.
Serviços públicos
Cada locador lida com os serviços públicos de maneira diferente. Se você decidir cobrir itens como gás, eletricidade, água, aquecimento e ar condicionado para o seu inquilino, eles serão dedutíveis do imposto. Se você pagar pela Internet, cabo ou satélite, você também pode deduzi-los como despesas de serviços públicos. Mesmo se o seu locatário concordar em reembolsá-lo pelos serviços públicos posteriormente, você pode continuar a registrar a dedução do aluguel do imóvel e reivindicar o reembolso como receita.
Legal e honorários profissionais
Os proprietários podem deduzir certas taxas profissionais em relação ao imóvel alugado. Se você usar um CPA ou software de computador para preparar sua declaração de imposto de renda, certifique-se de deduzir o custo.
Contratar um advogado para supervisionar a papelada do aluguel em qualquer época do ano? Deduza as taxas exorbitantes por hora. Use um imóvel agente para encontrar seus inquilinos? Reduza a comissão. Anunciar o imóvel no jornal, no rádio ou online? Deduza os dólares de publicidade.
Mesmo os serviços de consultoria podem ser cancelados, desde que você se reúna para discutir o imóvel alugado. Se você tiver que despejar alguém, essa dedução ajudará a cobrir as taxas legais e de processos judiciais.
Todas essas despesas são consideradas despesas operacionais e devem ser deduzidas como tal. No entanto, você não pode deduzir as taxas legais usadas para defender o título da sua propriedade ou recuperar e melhorar a propriedade.
Viagem e transporte
Se você é um proprietário que viaja para várias propriedades ou se o aluguel está localizado longe de sua residência, as despesas de transporte são dedutíveis. Isso inclui pagar para mostrar o seu imóvel alugado, coletar a receita do aluguel e conservar o seu imóvel alugado ao longo do ano. Excluídos desta política, entretanto, estão quaisquer deslocamentos razoáveis feitos regularmente.
Você pode deduzir a viagem usando dois métodos: despesas reais ou a taxa de milhagem padrão. Para 2020, a taxa de milhagem padrão para uso comercial era de 57,5 centavos por milha.
Espaço de escritório
Se você conduz negócios em uma propriedade comercial ou em um quarto de hóspedes, você pode deduzir o valor correspondente custos. A metragem quadrada ou o custo do aluguel provavelmente serão as maiores despesas, mas você pode incluir o preço de uma impressora, tinta, uma linha telefônica, software de computador e qualquer outra coisa que você usar para fazer o trabalho.
Mantenha a documentação das compras que você faz e registros do tempo que você gasta gerenciando seu imóvel alugado. Visto que esta é uma das deduções mais comumente sinalizadas, certifique-se de ser honesto sobre a divisão entre uso comercial e pessoal.
Como reivindicar deduções fiscais de propriedade de aluguel
Em Em geral, você deve apresentar as deduções do imposto sobre a propriedade de aluguel no mesmo ano em que paga as despesas usando um formulário do Anexo E. O processo será muito mais gerenciável se você mantiver registros detalhados de todas as receitas e custos relacionados à propriedade à medida que ocorrem. Além disso, se você for auditado, terá que fornecer prova para cada dedução que reivindicar.
Embora tenhamos analisado várias deduções de imposto de propriedade de aluguel acima, o processo de arquivamento fica mais complicado se você usar o imóvel alugado como sua residência principal em qualquer ponto de um determinado ano fiscal. O formulário do Cronograma E de cada ano denota o número de dias que você pode usar pessoalmente sua casa e a porcentagem de dias que a propriedade pode ser alugada pelo valor justo de mercado antes que qualquer coisa mude. Na maioria dos casos, você não poderá deduzir despesas ou perdas para uso pessoal no Cronograma E. No entanto, você poderá arquivá-los usando um formulário do Cronograma A, se optar por discriminar sua dedução em vez de seguir o padrão opção.
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