A maioria das pessoas não começa com a intenção de comprar uma casa que está à venda pelo proprietário (FSBO), mas essas propriedades aparecem regularmente em o mercado imobiliário. Você deve acompanhar essas propriedades ou evitar? Aqui está o que você deve ter em mente se você estiver pensando em comprar uma casa para venda pelo proprietário.
Você precisa de um agente?
O vendedor obviamente não quer contratar um corretor, mas muitos proprietários estão dispostos a pagar o corretor de um comprador. Se você já tem um agente, ele pode entrar em contato com o comprador em seu nome. Se você ainda não tem um, considere encontrar um que esteja disposto a assumir o cargo.
Os agentes do comprador nem sempre ficam animados para trabalhar em FSBOs sem um agente de listagem porque eles não querem a responsabilidade e isso pode significar mais trabalho por não necessariamente mais dinheiro. Quando apenas um agente está envolvido, essa pessoa frequentemente acaba fazendo o trabalho de ambos os lados.
Quanto às suas necessidades, ter um agente pode ser extremamente útil em todo o processo, e o vendedor normalmente paga a comissão do agente, então não há razão para não trabalhar com alguém. Por que fazer tudo sozinho se não for necessário?
Redigindo o contrato de compra
Um contrato de compra estabelece os termos da venda entre você e o vendedor. Se você não se sentir à vontade para escrever um para si mesmo e não quiser contar com a ajuda de um corretor, chame um advogado imobiliário para cuidar desse aspecto da transação para você. Na verdade, você deve ter um advogado aguardando nos bastidores para garantir que a transação seja realizada legalmente e todos os seus direitos sejam protegidos.
Muitos advogados elaborarão uma oferta de compra e outros documentos por uma taxa razoável, e geralmente é dinheiro bem gasto. Você também pode encontrar contratos de compra de imóveis online, mas seria melhor contratar um profissional se não tiver os conhecimentos para preencher os formulários corretamente.
Se você decidir cuidar dos documentos sozinho, tenha em mente o seguinte conselho.
Ofereça menos do que o preço de tabela
Dessa forma, as negociações só podem subir. Se você começar muito alto, não poderá voltar para baixo. Também pode ajudar a definir com antecedência se o preço de tabela é razoável ou um sonho irreal. Verifique quais propriedades comparáveis na área estão vendendo e esteja preparado para negociar.
Gravar em contingências
Tenha uma saída para a transação se encontrar defeitos físicos na propriedade que o vendedor não consertará ou se o seu empréstimo não é aprovado, entre outras questões. Algumas contingências comuns incluem uma avaliação satisfatória da casa, aprovação do empréstimo, inspeção satisfatória da casa e inspeção de pragas, título claro do vendedor, aprovação das divulgações do vendedor e segurabilidade. Se algum desses fatores não puder ser atendido, o contrato torna-se nula e sem efeito se você incluiu as cláusulas de contingência adequadas.
Não dê seu depósito de dinheiro ganho ao vendedor
Dê seu depósito de dinheiro sério ( o dinheiro que você enviar com sua oferta de compra) a um terceiro para mantê-lo em seu lugar, como um título ou empresa de custódia. Normalmente, o agente da lista o colocaria em sua conta de custódia para custódia. Você não quer que ele vá para a conta corrente do vendedor. E se o vendedor gasta e o negócio fracassa devido a uma dessas cláusulas de contingência? Ou se eles se recusarem a devolvê-lo para você? Você estaria sem dinheiro, pelo menos até levá-los ao tribunal.
Determine quem paga o quê
Quem paga quais taxas são negociáveis Descubra quem vai pagar os impostos de transferência, depósito e taxas de títulos. Se você for um excelente negociador, melhor ainda. Você provavelmente pode cuidar disso sozinho. Da mesma forma, você pode usar as parcelas a seu favor. Descubra se algum rateio será a seu favor.
Por exemplo, a parte não utilizada dos impostos sobre a propriedade é normalmente um crédito de volta para o vendedor se eles “forem pagos antecipadamente da venda. Nesse caso, você pode querer não pedir parcelamentos. Mas se os impostos forem pagos atrasados, o vendedor creditará você, então você vai querer parcelamentos.
Quando você fará posse?
Especifique quando o vendedor lhe entregará as chaves para que você possa tomar posse do imóvel. É aceitável em algumas partes do país esperar a posse no dia do fechamento. Em outras áreas, a posse é dada no dia seguinte ao fechamento para dar ao vendedor tempo para se mover. Também não é inédito para o vendedor ter problemas de realocação, especialmente se o negócio fosse fechado rapidamente. Considere se você está disposto a deixar o vendedor alugar de você por um período de tempo após o fechamento.
Sobre a inspeção residencial
Sempre tenha uma casa inspeção por um inspetor residencial de boa reputação. Muitos negócios fracassam quando um inspetor residencial ruim está envolvido.Solicite credenciais e pergunte ao inspetor se eles pertencem a uma associação, depois faça o acompanhamento de ambos para confirmar.
Você tem algumas opções se forem encontrados problemas maiores com a inspeção. Você pode pedir ao vendedor:
- Resolva o problema, mas lembre-se de que eles não precisam contratar o melhor empreiteiro disponível ou garantir um trabalho de qualidade está feito.
- Creditar o dinheiro para alugar seu próprio empreiteiro após o fechamento. Este valor será aplicado aos custos de fechamento. Mas faça o que fizer, não declare em um adendo que o crédito é para reparos.
- Reduza o preço de venda, normalmente em um valor compatível com o custo previsto dos reparos.
Alguns compradores acham que não vale a pena gastar dinheiro extra para comprar seguro de título, mas um comprador inteligente sempre faz. O custo para consertar questões de títulos ou servidões de disputa pode ser enorme em comparação com os centavos que custa para comprar seguro.
Alguns mitos sobre ofertas FSBO
Existem alguns equívocos sobre como comprar uma casa para venda por um proprietário. Aqui estão mitos comuns e por que eles ” está errado.
- FSBOs não vendem nada: isso não é verdade. Uma pequena minoria pode estar testando as águas, mas a maioria deseja absolutamente vender suas casas.
- Os FSBOs não são flexíveis no preço: alguns compradores acham que os FSBOs não estão contratando agentes porque não podem pagar e que eles precisam tirar cada centavo do negócio para não dobrar o preço. Mas, de acordo com estudos da National Association of Realtors, a maioria dos For Sale by Owners recebe menos por suas casas do que aqueles que se listam com um corretor de imóveis. Os FSBOs normalmente estão dispostos a negociar, mas podem não ser muito bons nisso se não o fizerem para viver.
- À venda pelos proprietários estão ocultando fatos materiais: os FSBOs estão sujeitos às mesmas leis que regem aqueles representados por um agente imobiliário. Esses vendedores devem dar aos compradores federais – e divulgações obrigatórias do estado, se houver, incluindo a revelação de quaisquer fatos materiais pertinentes.
- Você não precisa ser pré-aprovado para uma hipoteca: isso é útil se você está comprando um FSBO ou indo uma rota mais tradicional. Pode não ser necessária, mas ajuda a definir sua faixa de preço e todos os vendedores apreciarão saber que você já está aprovado para prosseguir.
Lembre-se de buscar aconselhamento jurídico e tributário se tiver alguma dúvida. É “um pouco arriscado comprar um FSBO quando os vendedores não têm experiência em vender casas, mas se você trabalhar com um agente e / ou advogado para garantir que tudo esteja legalmente correto, você” está em uma boa posição para seguir em frente .