Multiplicador de aluguel bruto (GRM) em relação a Lonas multifamiliares
O Multiplicador de aluguel bruto de uma propriedade, ou GRM, é uma das melhores maneiras de calcular rapidamente sua lucratividade em comparação com propriedades semelhantes no mesmo mercado imobiliário. Outra variante do GRM é o Multiplicador de Renda Bruta (GIM), que é usado quando um cálculo também incorpora fontes de receita não relacionadas ao aluguel, como máquinas de venda automática ou máquinas de lavar que funcionam com moedas.
Qual é a fórmula do multiplicador do aluguel bruto?
A fórmula para calcular o GRM é:
Multiplicador de aluguel bruto = Preço da propriedade / Renda bruta de aluguel
Então, por exemplo, se uma propriedade está sendo vendida por $ 2.000.000 e produz uma receita bruta de aluguel de $ 320.000, o GRM seria:
$ 2.000.000 / $ 320.000 = 6,25
O que o multiplicador de aluguel bruto significa na prática?
No exemplo acima, determinamos que a propriedade teria um GRM de 6,25. Fora de contexto, isso não significa praticamente nada. No entanto, se descobrirmos que a maioria das outras propriedades semelhantes na área tem GRMs de 8-9, o fato de a propriedade em questão ter um GRM de 6,25 pode torná-la um investimento lucrativo.
O GRM também pode ser usado para estimar o valor de uma propriedade produtora de renda quando seu valor não for conhecido. Por exemplo, se soubermos que uma propriedade produz cerca de US $ 100.000 de renda por ano e o GRM médio de propriedades semelhantes na área é cerca de 7, poderíamos multiplicar os dois (US $ 100.000 * 7) para criar um valor de propriedade estimado de US $ 700.000. Embora este não seja de forma alguma um cálculo exato, pode fornecer uma estimativa viável para um investidor imobiliário usar ao comparar uma variedade de propriedades.
Finalmente, se você sabe qual é o valor de uma propriedade e sabe o GRM médio para propriedades na área, você pode usar a fórmula do multiplicador de aluguel bruto para calcular o aluguel esperado do imóvel. Portanto, por exemplo, se uma propriedade está avaliada em $ 850.000 e o GRM médio na área é 8, você pode dividir o valor da propriedade pela GRM de área média para determinar a renda esperada do aluguel.
$ 850.000 / 8 = $ 106.250
Ao fazer esse cálculo, chegamos ao valor de $ 106.250. Se a renda real do aluguel da propriedade exceder muito isso, é provável que seja um bom investimento, enquanto se for significativamente menor do que isso, não é provável que seja um bom investimento – ou, pelo menos, é menos lucrativo do que outras propriedades semelhantes na área.
Ao avaliar uma propriedade quanto à sua adequação para um empréstimo multifamiliar, os credores irão olhar para seu GRM em comparação com propriedades locais semelhantes em a fim de determinar a chance de um mutuário ser capaz de pagar efetivamente o empréstimo.
Multiplicador de aluguel bruto x taxa máxima
O multiplicador de aluguel bruto é frequentemente comparado e contrastado com uma métrica de avaliação de propriedade semelhante conhecida como taxa de capitalização ou cap rate. A cap rate de uma propriedade é calculada tomando sua receita operacional líquida (NOI) e dividindo-a pelo valor de mercado atual da propriedade. Ao contrário do GRM, o cap rate incorpora as vagas e as despesas operacionais, o que potencializa muito mais preciso do que GRM. No entanto, ao tentar estimar e comparar rapidamente a lucratividade de várias propriedades, os investidores podem não ter informações detalhadas sobre ocupação ou despesas em mãos, o que pode tornar o GRM um método mais eficiente para avaliar rapidamente as propriedades de investimento.