Muitos inquilinos que assinam um contrato de aluguel de seu apartamento ou unidade de aluguel planejam ficar o tempo todo quantidade de tempo exigida no arrendamento, como um ano. Mas, apesar de suas melhores intenções, você pode querer (ou precisar) sair antes que seu aluguel termine – por exemplo, se você é um estudante da Penn e só deseja ficar em seu apartamento pelo período de tempo que a escola estiver em funcionamento . Ou talvez você esteja indo morar com seu namorado ou namorada. Às vezes, você pode precisar se mudar para ficar mais perto de seu novo emprego ou de um pai idoso que precise de sua ajuda.
Sair antes que um contrato de prazo fixo expire sem pagar o restante do aluguel devido sob o o contrato de arrendamento é denominado rescisão do contrato de arrendamento. Aqui está uma breve revisão dos direitos do locatário na Pensilvânia para rescindir um contrato de locação sem responsabilidade adicional pelo aluguel.
Direitos e responsabilidades do locatário ao assinar um contrato de locação na Pensilvânia
Um contrato obriga você e seu senhorio por um determinado período de tempo, geralmente um ano. Em um arrendamento típico, o locador não pode aumentar o aluguel ou alterar outros termos, até que o aluguel expire (a menos que o próprio arrendamento preveja uma mudança, como um aumento no aluguel no meio do contrato). O locador não pode forçá-lo a se mudar antes do término do aluguel, a menos que você deixe de pagar o aluguel ou viole outro termo significativo, como repetidamente dar festas grandes e barulhentas. Nesses casos, os proprietários na Pensilvânia devem seguir procedimentos específicos para encerrar o contrato. Por exemplo, o seu senhorio deve avisá-lo com dez dias de antecedência para pagar o aluguel ou licença (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.501 (b)) antes de entrar com uma ação de despejo. Se você violou os termos de um contrato de arrendamento por mais de um ano, o seu senhorio pode lhe dar um aviso de desistência incondicional, dando-lhe 30 dias para se mudar. (68 Pa. Cons. Stat. Ann., § 250.501 (b)).
Os inquilinos são legalmente obrigados a pagar o aluguel pelo prazo total do aluguel, normalmente um ano, independentemente de você continuar a morar em a unidade de aluguel, com algumas exceções, conforme a seguir.
Quando o cancelamento de um aluguel é justificado na Pensilvânia
Existem algumas exceções importantes à regra geral de que um inquilino que quebra um contrato deve o aluguel por todo o prazo de locação. Você pode ser capaz de se mudar legalmente antes do término do prazo do arrendamento nas seguintes situações.
Você está iniciando o serviço militar ativo
Se entrar no serviço militar ativo após assinar um arrendamento, você têm o direito de rescindir o contrato de acordo com a lei federal. (Lei de Ajuda Civil dos Membros da Guerra e da Defesa Nacional, 50 App. USCA § § 501 e seguintes.) Você deve fazer parte dos “serviços uniformizados”, que inclui as forças armadas, corpos comissionados da Administração Oceânica e Atmosférica nacional (NOAA) , corpo comissionado do Serviço de Saúde Pública e da Guarda Nacional ativada. Você deve informar ao senhorio por escrito sua intenção de rescindir o contrato de locação por motivos militares. Assim que o aviso for enviado pelo correio ou entregue, o contrato será rescindido 30 dias após a data o próximo vencimento do aluguel, mesmo se essa data for vários meses antes do vencimento do seu aluguel.
A unidade alugada não é segura ou viola os códigos de saúde ou segurança da Pensilvânia
Se o seu senhorio não fornecer habitação habitável segundo os códigos de habitação locais e estaduais, um tribunal provavelmente concluiria que você foi “despejado de forma construtiva”; isso significa que o locador, ao fornecer uma moradia inabitável, para todos os fins práticos “despejou” você, de modo que você não tem mais responsabilidade pelo aluguel. Lei da Pensilvânia (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.206, 35 Pa. Cons. . Stat. Ann. § 1700-1 e Pugh v. Holmes, 405 A.2d 897 (1979)) estabelece requisitos específicos para os procedimentos que você deve seguir antes de sair devido a um grande problema de reparo. O problema deve ser realmente sério, como a falta de aquecimento ou outro serviço essencial.
Seu senhorio assedia ou viola seus direitos de privacidade
A Pensilvânia não tem uma lei estadual que especifique a quantidade de notificação que seu senhorio deve dar-lhe para entrar na propriedade alugada. Se o seu senhorio violar repetidamente os seus direitos à privacidade ou fizer coisas como remover janelas ou portas, desligar os serviços públicos ou mudar as fechaduras, será considerado “despejado construtivamente”, conforme descrito acima; isso geralmente justificaria você rescindir o contrato sem obrigação de aluguel adicional.
Dever do locador de encontrar um novo inquilino na Pensilvânia
Os proprietários na maioria dos estados (por exemplo, Arizona) devem fazer uma avaliação razoável esforço para voltar a alugar suas unidades quando um inquilino cancela um contrato, em vez de cobrar do inquilino o aluguel restante total devido sob o contrato. Infelizmente, os proprietários na Pensilvânia (Stonehedge Square Ltd. P’ship v. Movie Merchs., 715 A.2d 1082 (Pa. 1998)) não têm a mesma responsabilidade de “mitigar os danos” tentando alugar sua propriedade com razoável rapidez e mantendo suas perdas ao mínimo se você mudar antes do término de um contrato de arrendamento.Se você rescindir o contrato de aluguel e se mudar sem uma justificativa legal (descrita acima), tente combinar algo com o seu senhorio. Não se mude apenas e espere que o seu senhorio consiga um novo inquilino rapidamente e não lhe cobre o tempo restante do seu aluguel. Avise seu senhorio o máximo possível e escreva uma carta sincera explicando porque você precisa sair mais cedo. Idealmente, você pode oferecer ao seu senhorio um inquilino substituto qualificado com bom crédito e referências, para assinar um novo contrato.
Mas tenha em mente que, se o senhorio não concordar em deixá-lo fora do gancho, você será responsável pelo pagamento do aluguel pelo restante do contrato. Isso pode ser uma quantia substancial de dinheiro se você sair vários meses antes do término do seu aluguel. O seu senhorio provavelmente usará primeiro o depósito de segurança para cobrir o valor devido. Mas se o seu depósito não for suficiente, o proprietário pode processá-lo, provavelmente em um tribunal de pequenas causas, onde o limite é de $ 12.000 na Pensilvânia.
Como minimizar sua responsabilidade financeira ao rescindir um contrato de arrendamento
Se você quiser sair mais cedo e não tiver uma justificativa legal para fazê-lo, há opções melhores do que apenas se mudar e esperar que seu locador consiga um novo inquilino rapidamente. Há muito que você pode fazer para limitar a quantidade de dinheiro necessária para pagar o seu locador e ajudar a garantir uma boa referência do locador quando estiver procurando seu próximo lugar para morar.
Você pode ajudar muito a situação, avisando o máximo possível e escrevendo uma carta sincera ao seu senhorio explicando por que você precisa sair mais cedo. Idealmente, você pode oferecer ao seu senhorio um inquilino substituto qualificado, alguém com bom crédito e excelentes referências, para assinar um novo contrato com ele.
Mais informações sobre os direitos do inquilino para rescindir um contrato de arrendamento
Every Tenant’s Legal Guide, de Janet Portman e Marcia Stewart (Nolo) fornece conselhos jurídicos e práticos abrangentes que todo inquilino precisa, desde se mudar até se mudar, incluindo como fazer com que seu senhorio cancele seu aluguel, além de dezenas de formulários e amostras cartas.
Mais informações sobre a lei do locador-inquilino na Pensilvânia
Para saber mais sobre as leis do locador-inquilino em seu estado, consulte a seção Leis do locador-inquilino estadual do site Nolo.