Leia isto ANTES de pagar por um serviço MLS de taxa fixa

Atualizado em 10 de abril de 2020 com os dados MLS de taxa fixa mais recentes

O que é um serviço MLS de taxa fixa?

Vender uma casa sem a ajuda de um corretor pode ser difícil. O maior desafio para os vendedores FSBO é a visibilidade – sem a experiência de marketing e publicidade de um agente e sua rede de contatos, como um vendedor garante que sua casa seja vista por pessoas que possam estar interessadas em comprá-la?

Bem, é aí que entra o serviço de MLS de taxa fixa.

Os serviços de MLS de taxa fixa oferecem aos vendedores a capacidade de listar sua casa no Serviço de listagem múltipla local, que é o principal online diretório que os corretores imobiliários usam para listar suas propriedades e compartilhá-las com outros corretores que também pertencem ao MLS local. Existem centenas de bancos de dados locais do MLS, cada um dos quais lida com listagens de sua área.

Apenas um agente pode listar no MLS, que é a única coisa que você está pagando com um serviço MLS de taxa fixa. Em outras palavras, você não terá acesso aos outros serviços normalmente oferecidos pelos agentes.

Às vezes, o MLS também é chamado de uma listagem “somente entrada”, o que significa que o agente que insere a listagem no MLS não está realizando nenhuma outra tarefa para o vendedor. Assim, por exemplo, as partes interessadas saberão não entrar em contato com esse agente para marcar uma exibição. Eles irão diretamente para você, o vendedor.

O principal benefício de ter sua casa listada no MLS local é que sua listagem será distribuída para o topo real sites de imobiliárias como Zillow e Realtor.com. Sites como Zillow, Trulia e Realtor.com extraem dados dessas listagens locais do MLS e os veiculam para seus milhões de usuários.

Considerando que 44% dos compradores começam seus pesquisa de casa procurando online, de acordo com a NAR, o MLS é uma ótima maneira de ganhar exposição. No entanto, listar sem um agente (FSBO) vem com muitos desafios.

Aqui está um resumo rápido de tudo o que você precisarei fazer sem um agente:

1. Prepare sua casa para a venda
2. Defina o preço certo para sua propriedade
3. Prepare sua casa eu
4. Divulgue sua casa
5. Encontre compradores qualificados
6. Responda a compradores sérios rapidamente
7. Negocie o negócio
8. Contrate um advogado imobiliário
9. Finalize e apresente a papelada correta

Parece muito, hein? Isto é! Vender FSBO não é brincadeira.

Continue lendo para saber se vender com um serviço MLS de taxa fixa em vez de um agente é certo para você.

Índice

• Como obter uma listagem da MLS sem um corretor de imóveis
• Uma vez no MLS, como os compradores entrarão em contato com você?
• Como escrever uma ótima lista e obter as fotos certas
• Prós e contras da MLS de taxa fixa
• MLS de taxa fixa vs. Corretores de imóveis de taxa fixa vs. Corretoras de taxas
• Quais são as melhores empresas de MLS de taxa fixa?
• Empresas de MLS de taxa fixa com reputação abaixo da média
• Conclusão

Como obter uma listagem da MLS sem um corretor de imóveis

Colocar sua propriedade na MLS sem um corretor é bastante simples, mas existem algumas regras simples para se manter em mente, para garantir que sua listagem atinja o máximo público potencial.

Use um MLS local

Este é um ponto importante; uma vez que existem centenas de bancos de dados de MLS, cada um dos quais lista apenas propriedades em sua área de cobertura, você deve se certificar de que está olhando apenas para empresas de MLS de taxa fixa em sua área.

Se você acidentalmente contratar uma empresa de custo fixo de fora do estado, os compradores de sua área nem verão sua casa.

Pesquise suas opções de compra

Taxa fixa As empresas MLS publicarão sua listagem por uma taxa única única, mas essa taxa irá variar dependendo dos serviços que você deseja.

A maioria das empresas oferece pacotes básicos, onde você apenas obtém uma listagem MLS , e nenhum serviço adicional, por um determinado período de tempo – geralmente em torno de 60 dias. A partir daí, os pacotes ficam mais caros, dependendo de quanto tempo você deseja que seu imóvel fique listado, ou de quais outros serviços adicionais você optar.

Esses serviços adicionais podem incluir marketing e publicidade, encenação, fotografia e ajuda no fechamento e negociação. Se você não tem certeza de quantos desses serviços vai precisar desde o início, tudo bem – certifique-se de que a empresa que você usa permite adicionar serviços no futuro ou fazer alterações em sua listagem. Quase todos os vendedores FSBO precisam fazer alterações em sua listagem em algum momento ou improvisar sua abordagem de vendas. Flexibilidade é a chave.

Observação rápida: uma boa alternativa para as empresas MLS de taxa fixa é usar um agente imobiliário confiável de taxa fixa (que discutiremos mais abaixo). Fizemos uma parceria com a Clever Real Estate para oferecer a você agentes locais de serviço completo que trabalham por 1% ou US $ 3.000 e ajudam você a economizar milhares.

Certifique-se também de que a empresa que você escolher oferece suporte abrangente e de qualidade ao cliente. Não acredite apenas na palavra deles; faça sua própria pesquisa. Se suas informações de contato forem exibidas de forma destacada, isso é um bom sinal; se você tiver que caçá-lo, hesite.

Outra ótima dica é pesquisar (URL da empresa) + “Comentário” no Google e ver o que outras pessoas disseram sobre a empresa.

Por fim, confirme se sua empresa de listagem envia sua listagem para o corretor de imóveis, Zillow e Trulia quando você enviar a listagem da MLS. (A maioria o faz, mas verifique novamente.) Esses são os sites voltados para o consumidor onde sua casa tem maior probabilidade de ser descoberta por um comprador – e esse comprador pode não ser vinculado a um corretor de imóveis nesse momento.

Assim que você estiver no MLS, como os compradores entrarão em contato com você?

Os agentes do comprador obterão suas informações de contato no ” Mostrando instruções ”da lista do MLS. Eles entrarão em contato com você diretamente se quiserem mostrar sua casa.

Em sites voltados para o cliente, como Zillow e Realtor, os números de telefone de vários agentes do comprador serão publicados em sua listagem, o que significa que há uma boa chance você acabará pagando a comissão de 3% desse agente, mesmo que venda FSBO. É assim que a Zillow ganha dinheiro: sua listagem é um material de marketing gratuito para sua plataforma de referência de agente.

Como vendedor, você deve ter em mente que, depois de se inscrever em um serviço e entrar em contato com uma corretora, muitas vezes será solicitado que você assine um contrato de “Agência exclusiva”. O MLS tem uma regra estrita de que uma propriedade não pode ser listada no MLS ao mesmo tempo por duas empresas diferentes.

Se você aceitar uma oferta, deve informar a empresa listada imediatamente – dentro de 1 dia. A regra MLS se aplica quando você fecha oficialmente. Esses são ótimos exemplos de por que o atendimento ao cliente incrível é tão importante; existem regras que regem cada estágio do processo de venda e, se não forem seguidas, você poderá ter problemas sérios.

Depois de decidir sobre uma empresa de listagem, mas antes de assinar seu contrato com ela, você precisará de uma descrição de texto e fotos de sua propriedade. O MLS exige que pelo menos uma foto seja incluída na listagem antes ele sobe, e lançar a lista com fotos de “espaço reservado” abaixo da média dá o tom errado.

Como escrever uma ótima listagem e obter as fotos certas

Esta parte do processo é extremamente importante. Se você conseguir causar uma ótima primeira impressão nos compradores em potencial, suas chances de venda aumentam significativamente. Se você causar uma primeira impressão medíocre, será difícil se destacar na multidão.

Se destacar em outras listagens exigirá que você se coloque no lugar do comprador. Por exemplo, evite usar frases como “vendedor motivado” ou “fixador superior”. Um “vendedor motivado” vai parecer desesperado e “fixador superior” implica que a propriedade está em más condições. De qualquer forma, você está convidando ofertas baixas. Mesmo frases como “grande propriedade para investimento” podem parecer agressivas e podem rapidamente transformar um comprador de varejo em um comprador de pechinchas.

Os detalhes são poderosos, assim como as marcas. Não diga apenas que a cozinha está atualizada; fale sobre os aparelhos Viking de aço inoxidável e as bancadas em cascata Silestone. Este guia do NY Times pode ajudar você a entender as palavras mais populares nas listagens (e por que elas são tão populares).

Quando você não pode aproveite o prestígio de uma marca, tente enquadrar as coisas em termos de benefícios em vez de recursos. Por exemplo, uma piscina é um recurso, mas ter um oásis no quintal privado para longas tardes de verão é um benefício. Os benefícios são muito mais atraentes do que recursos.

É claro que uma boa cópia deve ser acompanhada por fotos de alta qualidade. Os compradores são visuais; quando você olha uma lista, é quase certo que você vai primeiro às fotos. Se não gostar o que você vê, provavelmente não se importará com a descrição. Isso significa que obter boas fotos deve ser prioridade mais alta.

Existem muitos fatores que influenciam na obtenção de uma boa foto de listagem. Encenação, iluminação e composição adequadas podem fazer a diferença entre uma foto esquecível e uma que o coloca no topo da lista.

A menos que você tenha experiência em tirar fotos de alta qualidade, você deve considerar seriamente a contratação de um fotógrafo profissional, de preferência um especializado em fotos de imóveis. Vai custar, mas é dinheiro bem gasto. Se você sabe que precisará de fotos profissionais, considere usar uma empresa que inclua fotos como parte de seu pacote padrão.

MLS de taxa fixa Prós e contras: Você deve usar um serviço de MLS de taxa fixa para vender FSBO?

Agora que você sabe como se listar no MLS, vamos discutir se você deve ou não vender sem um agente (que geralmente é o motivo pelo qual as pessoas decidem vender FSBO).

Os vendedores do FSBO devem considerar um serviço de MLS de taxa fixa, simplesmente porque uma listagem da MLS lhes trará uma grande exposição aos compradores e agentes do comprador. Em termos de valor por dólar, é de longe a melhor jogada de marketing que você pode fazer.

Também faz sentido em termos de dinheiro bruto. Um serviço básico de listagem de taxa fixa da MLS custará US $ 299- $ 399, em média. Compare isso com a comissão imobiliária padrão de 6% que, considerando o valor médio da casa nos EUA é pouco mais de US $ 247.000, a média é de cerca de US $ 14.800. Esse é um grande potencial de economia.

Ainda assim, vender FSBO com uma empresa listada na MLS de taxa fixa tem desvantagens, e não é fácil – o que provavelmente é o motivo pelo qual as listagens FSBO estão em declínio constante, atingindo o ponto mais baixo de 7% de todas as listagens em 2018. Mas isso pode ser feito, desde que você faça da maneira certa. Vejamos alguns prós e contras.

Prós: você economizará dinheiro

Como explicamos acima, vender FSBO por meio de um serviço MLS de taxa fixa pode chegar a milhares de dólares em economia, mesmo se você escolher um pacote de luxo que inclui marketing, fotos e orientação até o fechamento.

Pro: Mais controle e independência

Se você vende sozinho, você controla cada aspecto da venda. Você decide quando realizar as apresentações, qual é o seu preço inicial pedido e quanto você dará nas negociações.

Se você tiver um palpite contra-intuitivo sobre o rumo do mercado ou se achar que sua casa tem um charme evasivo que um agente pode não entender, coloque essas teorias à prova.

Contra: Curva de aprendizado íngreme

Vender uma casa não é fácil, mesmo se você estiver falando sobre uma propriedade perfeita em um mercado aquecido. Você precisará preparar e preparar sua casa para o mercado e, depois que ela for listada, você precisará certificar-se de que os compradores em potencial saibam sobre ela. Normalmente, um agente o aconselharia sobre essas coisas, mas se você está vendendo sozinho, isso recai sobre seus ombros.

Lembre-se também de que o preço pedido é apenas um ponto de partida para a negociação. Se o agente do comprador pedir uma redução de preço ou créditos de reparo, você terá que contra-atacar de forma eficaz. Se você não tem experiência em negociação, pode se encontrar em desvantagem. E a grande quantidade de papelada no fechamento pode ser muito assustadora; se você optar por contratar um advogado imobiliário para ajudá-lo com a documentação, isso reduzirá suas economias, algo em torno de $ 150 a $ 350 por hora.

Contra: você provavelmente ainda terá que pagar um comprador Comissão do agente

Lembre-se de que, para entrar na MLS, você terá que oferecer 2 a 3% em comissão ao agente do comprador se ele lhe entregar um comprador. Se for esse o caso, você só vai economizar metade da comissão padrão de 6%.

Você pode definitivamente encontrar um comprador sem um agente para sua propriedade e pagar zero em comissão, mas isso é raro. Além disso, existem alguns benefícios em pagar ao agente de um comprador. Já que você está pagando, eles podem ajudar com a papelada de fechamento.

Se você está preocupado que a lealdade deles esteja com o comprador, lembre-se de que o agente ainda está sujeito a um código de ética profissional e padrões de prática. Um agente legítimo supervisionará um contrato justo e equitativo para ambas as partes, estejam eles trabalhando para o comprador ou o vendedor.

Contra: possíveis problemas jurídicos

Vender-se significa que você faz todo o trabalho e também aceita toda a responsabilidade. Por exemplo, se a divulgação do vendedor não incluir informações sobre um telhado ou porão com goteiras, você pode acabar no tribunal. Os agentes são treinados para detectar esses erros ou, na pior das hipóteses, cobrir a responsabilidade com seu seguro de erro e omissão (E & O).

Se você não tem um agente, não tem essa rede de segurança.

MLS de taxa fixa vs. Corretores de taxa fixa vs. Corretoras de taxa fixa

Embora a linguagem seja semelhante, esses três tipos de serviços são, na verdade, bastante diferentes. Vamos rever o que cada serviço oferece e não oferece.

MLS de taxa fixa

Como discutimos acima, uma empresa de MLS de taxa fixa listará sua propriedade no MLS local por uma taxa fixa simples. Entrar no MLS aumenta a visibilidade da sua propriedade e permite que os compradores locais e os agentes do comprador saibam que sua casa está à venda.

Além disso, eles não fazem muito. Algumas empresas oferecem pacotes expandidos que incluem ajuda com marketing, preparação e fechamento, mas você terá que pagar a mais, e a economia de custos começa a diminuir depois de upsell suficientes. Para os vendedores FSBO que realmente querem fazer tudo sozinhos, o serviço básico de listagem da MLS de taxa fixa é a melhor opção para minimalistas que buscam economizar.

Corretores de imóveis de taxa fixa

Um corretor de imóveis de taxa fixa é um agente convencional que trabalha por uma taxa fixa em vez da comissão tradicional baseada em porcentagem.Se você subscrever a teoria de que a comissão baseada em porcentagem garante o máximo esforço de um agente, uma vez que o valor final sobe junto com o preço de venda, você pode duvidar que um corretor de imóveis de taxa fixa lhe dê o mesmo retorno pelo seu investimento.

Mas os corretores de imóveis de taxa fixa são uma opção legítima e seu desempenho costuma estar no mesmo nível de um agente convencional.

Como? Bem, muitas vezes eles compensam em volume o que estão abrindo mão em comissão individual. Portanto, se um grande agente pode fechar meia dúzia de vendas de taxa fixa ao mesmo tempo em que pode fechar uma venda de comissão tradicional, todos saem na frente; o agente ganha seu dinheiro e os clientes obtêm uma experiência de agente de serviço completo.

Corretora de taxa fixa

Uma corretora de taxa fixa é uma empresa imobiliária cujo modelo de negócios inteiro se baseia no fornecimento de uma experiência de serviço completa por uma taxa fixa ou um percentual inferior. Essas empresas geralmente atuam como serviços de referência, conectando os principais agentes locais com leads pré-avaliados.

Empresas como a Clever Real Estate oferecem uma experiência de serviço completo com um agente de elite por apenas $ 3.000, para vendas de até $ 350.000, e apenas 1% se for vendido por mais do que isso. Considerando que a comissão de 6% em uma casa de $ 300.000 é de $ 18.000, o apelo dessas corretoras é claro: você obtém os mesmos serviços que alguém que usa um agente convencional, pagando MUITO menos.

Os agentes compradores evitarão vender minha casa se eu vender FSBO?

Embora sua propriedade seja um pouco mais trabalhosa para o corretor de um comprador do que uma lista convencional, a maioria dos corretores não evitará de imediato mostrar sua propriedade a um comprador em potencial só porque é uma lista de taxa fixa. No final do dia, um corretor quer um comprador feliz e um cheque de comissão, então, se sua casa é uma ótima opção para o cliente, eles farão com que o cliente a veja.

Também pode não ser aparente, para um agente do comprador navegando na MLS, que sua casa é uma lista de taxa fixa. Os agentes verão a comissão que você está oferecendo, mas não verão o que você pagou – ou não pagou – a um agente de listagem.

Os agentes não têm mais o monopólio das informações de listagem; hoje em dia, a maioria dos compradores começa sua pesquisa em sites como o Zillow e chega ao agente com uma lista de propriedades que deseja ver. Qualquer agente do comprador que se recusa a mostrar uma casa porque é uma lista de taxa fixa provavelmente perderá esse cliente.

Além disso, um vendedor FSBO pode se beneficiar trabalhando com um agente do comprador. Um corretor de imóveis é obrigado por um código de ética a ser honesto e transparente com ambas as partes na transação e pode ajudar a fechar a documentação. Se não houver um agente envolvido na venda, você provavelmente terá que pagar um advogado do setor imobiliário para revisar o contrato.

Quais são as melhores empresas de MLS de taxa fixa?

Depois de decidir usar uma empresa de MLS de taxa fixa, certifique-se de pesquisar suas opções e suas reputações. Aqui estão algumas empresas respeitáveis, juntamente com suas avaliações de grupos de taxa fixa, para ajudá-lo a começar sua pesquisa.

ISoldMyHouse.com

Este serviço de indicação MLS de taxa fixa em todo o país conecta os vendedores corretores e agentes locais que listarão suas residências no MLS por uma taxa fixa.

O pacote de US $ 299 oferece seis meses no MLS, distribuição para os principais sites de imóveis como Zillow, Trulia e Realtor.com, 6 a 10 fotos, alterações de lista ilimitadas, documentos e encaminhamento de clientes potenciais. Por US $ 399, o vendedor recebe uma listagem de um ano e até 25 fotos, junto com todos os outros serviços mencionados.

Com uma classificação A + do Better Business Bureau, ISoldMyHouse.com parece um local seguro e confiável opção.

Houzeo

Este serviço de referência de taxa fixa oferece uma variedade de pacotes e um painel online inovador para gerenciar sua listagem, fazer upload de fotos e até mesmo assinar contratos MLS.

Seus pacotes custam US $ 99, US $ 295 e US $ 395 e oferecem termos de listagem de três a seis meses, até 24 fotos, distribuição para os principais sites de imóveis e, no nível mais alto, federais e formulários de divulgação do estado.

Houzeo tem uma classificação de 4,8 de 5 no Google, com base em 19 avaliações.

FSBO.com

Esta indicação MLS de taxa fixa nacional O serviço coloca você em contato com os corretores da MLSmart Realty, ou corretores locais, que colocarão sua propriedade no MLS local.

Para o pacote padrão de $ 399,95, eles permitem que você determine a comissão do agente do comprador, carregue aproximadamente 20 fotos, e sua listagem de seis meses é preenchida automaticamente para os principais sites de imobiliárias. Os vendedores também recebem placas de jardim e podem cancelar sua listagem a qualquer momento, embora o cancelamento possa incorrer em uma taxa.

O FSBO.com tem uma sólida classificação A + do Better Business Bureau.

Taxa fixa Empresas MLS com Reputações Subpar

Embora sua experiência individual possa variar, essas empresas têm avaliações ruins e você deve ter cuidado ao fazer negócios com elas.

MLS My Home

Esta empresa oferece um pacote simples de $ 99, que inclui uma lista de seis meses, seis fotos (embora você possa carregar mais por uma taxa adicional) e uma página da web separada para sua lista.

No entanto, eles têm uma classificação F do Better Business Bureau, uma classificação de 1 em 5 estrelas no Yelp e uma classificação de 2,5 em 5 estrelas na Trustpilot. Comprador, cuidado!

Fizber

Este serviço de indicação de MLS de taxa fixa coloca você em contato com corretores e agentes locais que listarão sua casa no MLS por uma taxa pré-negociada. Ao contrário de alguns serviços, eles exigem que você ofereça uma comissão de agente do comprador. Por US $ 295 a US $ 395, eles oferecem avaliações de residências on-line, formulários para download e, uma vez que você carrega suas informações, sua listagem entra no ar em 24 horas.

No entanto, eles têm uma classificação B medíocre com o Better Business Bureau, e apenas 3,5 estrelas, de 5 possíveis, na Trustpilot, com base em 82 avaliações.

Conclusão

Você pode economizar muito dinheiro vendendo sem um agente, mas você estão desistindo de mais tempo e energia. Apenas lembre-se de fazer sua pesquisa, aproveitar as vantagens do atendimento ao cliente se tiver dúvidas, fazer um grande esforço cuidadoso em sua listagem – especialmente as fotos – e estar preparado para negociar com o agente do comprador.

E lembre-se: se você deixar de vender sua casa como um vendedor FSBO, você sempre pode reiniciar o processo com um agente. Se você ainda é avesso a usar um agente convencional e paga uma comissão de 6% completa, a corretora de taxa fixa Clever Real Estate oferece um serviço completo de experiência de venda com um agente local de elite por uma taxa baixa e fixa de $ 3.000, se sua casa é vendido por menos de $ 350.000. Isso significa que você obtém o melhor agente que o mercado tem a oferecer e economiza milhares de dólares no processo. É realmente o melhor dos dois mundos.